Реальность принесла идеальную метафору на уходящий 2022-й год.

Объем выдачи ипотечных кредитов по итогам октября 2022 снизился на 10% к к аналогичному периоду 2021 как на рынке готового так и строящегося жилья. Снижение выдачи к предыдущему месяцу более заметно в сегменте новостроек (-32%), против 13% на рынке готовых квартир. Октябрьский провал - реакция рынка на частичную мобилизацию. Результаты ноября-декабря должны быть лучше, но в начале следующего года ждем заметную просадку рынка, независимо от решений по "льготной ипотеке".

t.me/reburg

На фоне этих заявлений ЦБ и Минфина о нецелесообразности льготной ипотеки лично я жду только даты, когда нам Владимир Владимирович лично расскажет о ее продлении.
Добрый царь и злые бояре. Это и есть Россия. Летят века. Ничего не меняется.

Так вот как выглядит «умный дом»

С верой в "льготную ипотеку"!
Число нереализованных квартир на первичном рынке Екатеринбурга продолжает быстро расти. По данным аналитической платформы bnMAP.pro к началу декабря этот показатель вырос до 41,6 тысяч квартир. Новый исторический рекорд превышает уровень прошлого года на 38%. Очень быстрый рост предложения в последние месяцы фиксируется на фоне слабых и нестабильных темпов продаж. Но вера в продление "льготной ипотеки" на следующий год по-прежнему сильна, как и в ее силу. Чем еще можно объяснить такой оптимизм?
Наиболее высокими темпами растет предложение в группе студий и 1-комнатных квартир. Их доля в общем ассортименте составляет уже более 57% и это тоже максимальный показатель за всю историю рынка.

t.me/reburg_ekb

ТОП-10 застройщиков Санкт-Петербурга и Ленобласти по объему текущего строительства на 1.12.2022

За прошедший месяц рейтинг девелоперов Санкт-Петербурга по версии ДОМ. РФ совсем не изменился: в тройке лидеров по-прежнему значатся ЛСР, Setl Group, «Лидер Групп». Подробности. 👆

В ТОП-10 застройщиков по Ленобласти замечены незначительные перестановки. Обладатели первых восьми позиций сохранили свои места, при этом лучшими снова стали: ЦДС («золото»), «Мавис» (серебро»), ПИК («бронза»). «Ленстройтрес» буквально ворвался на 9-ю строчку, вытеснив из десятки лучших ЛО1. «Аквилон» опустился на 10 место. Детали. 👆

@VidNaNevu

🤓Красиво и понятно по динамике и структуре ипотечного кредитования из отчета ЦБ.
Не хватает только наложения доли ипотеки в общих продажах сверху... Напомним картину мира, доля ипотеки растет, а объемы падают.
@bevzenkocom

Ну что же, начался декабрь, а это значит, что мы станем свидетелями масштабных маркетинговых ходов от застройщиков.
Ещё бы! Ведь уже в январе для них, застройщиков, настенет совершенно другой мир! Мир пустых офисов продаж.

Черные пятницы, околонулевые ипотеки, траншевые ипотеки, рассрочки... Всё это пустят застройщики в бой за клиента, лишь бы успеть за декабрь продать как можно больше новостроек.

Ну а пока застройщики соревнуются между собой, кто изысканнее завлечёт доверчивого покупателя в свой офис продаж, подошла свежая статистика от ЦБ.
Как видно из графика (см. рисунок), 65,7% ипотек на новостройки на момент выдачи имели уровень LTV 80-90%! LTV - это соотношение долга по ипотеке к цене залога. То есть, другими словами, почти 2/3 ипотек на новостройки по факту НЕ ОБЕСПЕЧЕНЫ ЗАЛОГОМ!
Вот вам и последствия гениальных маркетинговых ходов от застройщиков.
Ведь это грозит катастрофой для банков, если цены на новостройки вдруг начнут снижаться.

А теперь самое интересное: это "вдруг" уже настало, так как цены на новостройки пошли вниз ещё в ноябре @dva_procenta

Дискуссии высоких чинов вокруг продления льготной ипотеки напомнили нам битву тактиков и стратегов. Тактики в данном случае это те, кто хочет получить бенефиты здесь и сейчас. Стратеги — это те, кто алармирует по поводу возможного возникновения пузыря на рынке недвижимости. Давайте взлетим над этой схваткой и посмотрим, кто чего добивается.

Тактики из числа кураторов стройиндустрии ожидаемо лоббируют продление льготной программы. Объяснение простое — им нужны объемы, а если квартиры в новостройках плохо продаются из-за низкого спроса, то как заставишь девелоперов строить больше жилья. Да никак. А стратегам нужно время от времени ходить в кабинеты повыше и докладывать так, чтобы не расстраивать начальство. Мол, так и так, к цели по строительству 120 млн кв. м жилья в год движемся плавно и целенаправленно. Ну какой целенаправленный полет к цели, если не заставишь девелоперов строить больше при падающем спросе?!

Девелоперы очевидно нащупали эту слабую точку в административном теле и стали давить на нее сильнее. Поэтому мы сейчас с такой регулярностью читаем их комментарии, как хороша льготка для роста жилищного строительства и как будет без нее плохо.

Теперь о стратегах. Это финансовый блок, указывающий на то, что льготная ипотека вводилась временно и для поддержки спроса в ковид. В итоге спрос так поддержали, что цены на первичке взлетели. Не будем мусолить этот банальный тезис. Но с другой стороны, какая разница для финансового блока, что цены взлетели. А вот есть оказывается дело им до этого. Во-первых, искусственное надувание цен приводит к пузырю на рынке. Он лопается и рассыпается вся эта прекрасная картина, экономика летит вниз. Для ЦБ это головная боль (банкам придется в этом случае как-то реструктуризировать ипотечные портфели, что может привести к нарушению «пищевой цепочки» в банковском секторе и привести к финансовому кризису — см. подробнее историю Леман Бразерс и Голдман Сакс в США в 2008 году). При всем происходящем в других секторах экономики нам еще не хватало финансового кризиса. Для экономического же блока появление сразу двух проблемных рынков — девелоперского и банковского — стало бы уже не «тушением локального пожара» то в одном сегменте, то в другом — то, что мы видим в этом году, — а настоящим коллапсом.

Вот так мы понимаем аргументы противоборствующих сторон. Какой из этого вывод из этого? Выводы делайте сами.

🔥 Из отчёта ЦБ - очередной анти-рекорд ипотеки на новострой

Всего за год доля кредитов с LTV 80-100% прыгнула в новострое почти в 2 раза - и достигла 68%

Ещё раз - LTV это долг к цене залога. И у нас уже почти в 70% случаев долг составляет от 80 до 100% цены залога.

Но нюанс в том, что "цена залога" - это весьма условное понятие. А принимать за таковую, цену в ДДУ - нельзя.

Ведь "залог" по ДДУ, сразу после регистрации договора, автоматом вылетает на поле вторички. Причём не в зону "предложения и хотелок", а на поле реальных сделок.

А здесь у нас снижение. Даже ЦБ, уже в следующем абзаце пишет, что на вторичке цены фактических сделок на 8% ниже прайса экспозиции.

Что это значит? А это значит, что по факту - уровень долга к залогу составляет уже не 80-100%, а все 90-110%.

И это ещё рыночная оценка. А не ликвидационная стоимость, которая ниже рынка на 10-20% 🤦‍♂️

В случае же субсидирования ипотеки застроем, с увеличением цены лота на 20-30%, долг неприлично глубоко превышает потенциальную ликвидационную стоимость залога (что так-то подсудное дело для банкстеров).

#наподумать долги 70% нынешних ипотечников не покрываются. Вообще. А потенциала для роста рыночных цен пока на горизонте нет.

При этом и падать ценам сильно нельзя. Особенно на новострой. Кто ж их решится отпустить-то... когда 90% продано в долг, а долги эти уже не покрывают залоги?

Вот такой капканчик. Спасибо за поддержку отрасли и повышение доступности жилья для населения
@iliilitop

Работа ипотечных банков по итогам октября от компании Русипотека @rusipoteka

#Русипотека
#ВыдачаИпотеки
#ВысшаяИпотечнаяЛига

Судьба программы льготной ипотеки обсуждается в правительстве, окончательное решение еще не принято, сообщил замминистра финансов Алексей Моисеев.

Отвечая на вопрос, возможно ли продление госпрограммы, он сказал: «Если вы спрашиваете мое мнение, я считаю, что нет. Принято ли окончательное решение? Нет, не принято».

Ранее Моисеев уже заявлял, что Минфин не видит необходимости в продлении льготной ипотеки. @rusipoteka

Вся экономика мира - $100 трлн.

Вы знали, что зимой в Краснодаре бывает так тепло, что достаточно осенней куртки? 
В Анапе зимой светит солнце, и приятно устраивать пикники на пляже. 
В Сочи пальмы зелёные, и температура почти всегда в плюсе.

Плюсуйте и вы. Переезжайте жить на юг! Круглый год тепло, и не приходится раскапывать машину из снега. Чёрное море близко, Кавказские горы близко, много витамина D и свежих фруктов!

Выбирайте город, где вам будет хорошо: 
☀️Тёплый Краснодар, 
☀️☀️Ещё более тёплая Анапа
☀️☀️☀️Горячий Сочи

Пройдите короткий тест в чат-боте👈

ТОП-10 самых больших городов Европы по численности населения - динамика изменений за 12 веков.

Москва в начале 18 века тоже попала в десятку и вышла на второе место. После Стамбула.

@ipotekahouse #интересное

Закрытие ТЦ - новая тенденция?

Вопрос о потенциальных продажах торговых центров остро стоит по всей России. Около 200 ТЦ уже находятся в состоянии близком к банкротству, а в ближайшей перспективе сюда могут прибавиться еще 70-100 объектов.

Мы наблюдаем с вами интересную тенденцию, которая оказывает прямое влияние не только на банки, но и на экономику.

Почему это происходит?
▪️Высокая конкуренция. На одной локации сфокусированы несколько ТЦ
▪️Высокая закредитованность моллов. Серьезное давление оказало повышение ключевой ставки до 20% в 1 кв.
▪️Уход зарубежных компаний. В столичных моллах примерно 30% иностранных ритейлеров закрыли свои магазины

Продают много и активно. К примеру, в Питере количество объектов, выставленных на продажу, за год увеличилось на 50%, а банк «Траст», имеющий под своим владением 10 объектов, сейчас выставил на продажу 6 из них.

Спрос все равно остается. Основной интерес проявляют физлица – бизнесмены, инвесторы, предприниматели. Это те талантливые управленцы, которые могут изменить концепции или внедрить что-то новое для спасения объектов.

Противоположная ситуация у банков. Для них объекты ТЦ неинтересны:
▪️Это непрофильный актив, который нужно хранить на балансе
▪️Низкая ликвидность. Продать или купить такой объект достаточно сложно

Кроме того, банки в свою очередь предоставляют кредиты под эти активы и поневоле впоследствии могут стать собственниками этих объектов. Обычно кредитные организации формируют резервы. Иначе говоря, это резервы, которые создаются на случай неисполнения обязательств по кредиту. Это негативно влияет на прибыльность банков.

Какие сценарии можно рассматривать?
1️⃣ Сценарий спасения. Это либо смена владельца на эффективного собственника, который сможет реанимировать бизнес, либо поддержка отрасли от государства
2️⃣ Негативный сценарий. Здесь может быть полный снос ТЦ, либо его продажа по частям. Это крайне невыгодно собственникам

Возникшая проблема продажи ТЦ влияет на многие сегменты. Собственники лишаются денежных потоков и рассматривают продажи. Банкам невыгодно держать непрофильные активы на балансе. Сектор ритейла лишается оборота торгов.

Дальнейшие тенденции видятся тревожными: снижающийся трафик, уход иностранных компаний, отсутствие серьезной поддержки отрасли, риски макросреды. В обозримом будущем мы увидим значительное сокращение количества ТЦ. Останутся самые стойкие.

Кажется, начинается сезон охоты на дешевые торговые центры. Вот только нужен серьезный запас прочности и вера в светлое «завтра». А так, это неплохая такая идея прикупить пару объектов себе на пенсию.

#кризис #ритейл

@bitkogan

Власть через ритуалы

Помните, был такой «Дальневосточный гектар»? Запущенная в 2016 году это программа должна была должна была «дать толчок массовому переселению на восточную окраину РФ» и за счет этого «обеспечить демографическую безопасность региона». Таким, во всяком случае было официальное обоснование проекта.

И что же получилось?
Почти ничего
«Спустя пять лет провал в решении проблемы демографической безопасности региона за счет реализации этого проекта стал вполне очевиден, поскольку большинством участников оказались сами дальневосточники (а если оценивать с точки зрения «закрепления» населения, то и здесь существенных изменений в коэффициентах оттока не произошло)», пишут социолог Татьяна Журавская и экономист Наталья Рыжова из Института экономических исследований ДВО РАН в статье «Дальневосточный гектар: ритуализация машины развития» (Мир России, №4.2022).
Но, несмотря на это, удивляются ученые, «программа продолжает преподноситься как важный, флагманский и, главное, успешный проект нового «поворота на Восток».

Может быть, те, кто все-таки «взял землю» смогли ее как-то освоить?
Не очень. «…самой востребованной по программе «ДВ-гектар» оказалась земля, расположенная в Приморском крае –36% от всех поданных заявок. При этом по доле отказов (66%) Приморский край лидирует, а в самом востребованном Хасанском районе (37,2% заявок в крае за весь период) одобрено всего 22% заявок.
Но те, кто получил участок в Хасанском районе… не стали его обрабатывать!
"Обследование 2020 года показало, что более 72% розданных участков «были заброшены, то есть визуально ника-ких признаков постоянного проживания или деятельности на них не зафиксировано. … даже в самом востребованном районе в рамках программы «ДВ-гектар» ранее не использовавшаяся (заброшенная) зем-ля фактически не осваивается. Менее всего отказов приходится на Чукотский АО и Магаданскую область, что также характеризует спрос на программу и, в некотором смысле, спрос на землю в регионах. В самой программе отсутствует базовая предпосылка экономического роста: на многие участки почти никто не претендует, кроме заявителя, по крайней мере, земля часто была не востребована и до запуска программы"

Таким образом, пишут исследователи, "хотя формальные индикаторы говорят об успешности реализации программы «ДВ-гектар», « более корректно характеризовать результаты термином «провал» как с точки зрения привлечения/удержания населения (большинство участников – дальневосточники), так и с точки зрения использования, введения новых, ранее не использованных участков земли в хозяйственный оборот»
Как оказалось, при всех «неосвоенных просторах» - «ничейной» земли нет. Множество отказов, земельные споры, неясности в системах учета – все это потребовало вмешательства в земельное и градостроительное законодательства. Постепенно были внесены и другие правки: гектар разрешили брать участникам программы переселения соотечественников, добавили возможность взять льготную дальневосточную ипотеку, проект расширили до арктических регионов, разрешили второй гектар.
Все это тем не менее к массовому переселению не привело, и проблема демографической безопасности, …, осталась нерешенной

Тогда зачем все это было?
«ДВ-гектар» остается эталонным проектом в представлениях чиновников, …, в то же время все больше отрываясь от реальных практик освоения земли, пишут исследователи из ДВО РАН, и…
В этом мы видим бюрократический ритуал, поддерживающий легитимность дальнейшего вмешательства центральных властей в дела региона.
Очевидно, что участники ритуала приписывают происходящему разные смыслы, адаптируют их для своих целей, иногда и вовсе не придают значения содержанию послания.
Значение имеет лишь форма повторяющихся взаимодействий, обусловленных и понятных, апеллирующих часто к архетипичным значениям.

То есть.
Все эти «программы», «проекты», и … - не более чем ритуалы, призванные продемонстрировать на окраинах легитимность центральной власти
Многое объясняет.
А ритуалы могут быть самыми разными.

Новостройки в Дзеян, провинция Гуандун, Китай.
Красотища

🤔Коллеги пишут о факте роста задекларированного дохода с арендного жилья: https://huafei.yangx.top/monolitniy/2016

ФНС относит это к результату усилий государства по «обелению рынка арендного жилья».

Может быть… А может быть это просто связано с ростом числа новых арендных контрактов, который является прямым следствием сегодняшней ситуации на рынке жилья. В 2022 на рынок единовременно выплеснулось рекордное число новых арендных лотов.
@bevzenkocom

Минэкономразвития РФ утвердило стандарты для сельских отелей: им разрешено иметь туалет на улице без горячей воды.

При этом в таких гостиницах на входе всегда должно быть приспособление для чистки обуви. В номерах должны быть зеркало, полотенца, кровать, стулья, вешалки и занавески.

@biopolitika