🧐Неприятная правда о статистике Дубайского рынка.

В ответ на наш пост относительно отсутствия объективных источников данных на дубайском рынке, коллеги из Вайтвилла снабдили обсуждаемую публикацию ссылками, которые ясности не добавили.

Не ясно - злономеренно или нет, но портал замельного департамента Дубаев не дает возможности анализа числа и цены сделок в широкой ретроспективе.

❕Между тем, мы нашли вполне официальный отчет мирового Knight Frank, в котором кое что есть. Цитируем основное:

Стоимость жилья по всему Дубаю выросла на 2,6% в течение третьего квартала, что стало 7-м кварталом роста цен подряд, однако средние цены остаются на 22% ниже
пика 2014 года.

Виллы продолжают демонстрировать лучшие результаты: средняя стоимость выросла на 1,9% в третьем квартале до 1350 дирхамов ОАЭ, что на 14,3% выше, чем в это время в прошлом году.
В результате цены на виллы теперь на 7,2% ниже пика 2014 года.

Цены на квартиры также выросли в третьем квартале на 2,7% примерно до 1130 дирхамов ОАЭ. Несмотря на рост на 8% за последние 12 месяцев, цены на квартиры по-прежнему отстают от 2014-го на 24,2%.

Означает это что?
- Рынок на локальном всплеске.
- Все цены ‼️хуже 2014 года.
- Скоро все упадет снова.

Можете не благодарить за развенчание мифов.

Полный отчет Knight Frank - сегодня в следующем посте.
🔺Треугольный метр

🤓Тот самый отчет👆 по дубайскому рынку.

Не забываем, что Knight Frank - зарабатывает на рынке Дубаев, так же как и Вайтвилл. Поэтому в их интересах смягчать риски и раздувать перспективы.

Тем не менее, в отчете достаточно статистических данных, чтобы самостоятельно делать выводы. Прежде всего о современной позиции эмирата в цикле качелей роста/падения цен.

Что важно понимать?
- Любой рост конечен и за ним следует падение. Это мы наблюдали на премере перегретого московского рынка недвиги.
- Стабильности тоже не бывает.
- На примере приведенного графика мы видим третью волну роста цен/продаж в современной истории Дубая.
- Нам кажется, она уже достигает пика и пришло время выскакивать из этого арабского казино.
🔺Треугольный метр

Вместо подземного паркинга в ЖК «Семь столиц» от холдинга Setl Group в Кудрово появилось укрытие

В доме на Центральной улице, 54 управляющая компания переделала подземный паркинг в укрытие. Самое интересное, что жильцов не предупредили об изменениях заранее. Они узнали об этом из объявления на двери помещения бывшей парковки.

Получается, в случае ЧП укрыться сможет тот, кто купил место в паркинге? Остальные сами по себе🤪

Рейтинг городов-миллионников по стоимости 1 квадратного местра жилья в январе 2023 года.
Разница в ценах между "столицами" уже давно не удивляет, но гигантскую разницу между Москвой и Санкт-Петербургом в новостройках и вторичке не заметить трудно - если в новостройках разница составляет чуть больше 30% (62,5 тыс. рублей за кв. м.), то на вторичке эта цифра превращается в 50% (78,8 тыс. рублей за кв. м.)😳

@MarketOverview

«В РФ предложили запустить всеобщую ипотеку под 5%.»

А принудительную ипотеку ещё не предлагали?

За два десятилетия обеспеченность россиян квадратными метрами увеличилась на одну небольшую комнату — почти 9 кв.м. В 2000 г. в среднем обеспеченность составляла 19,2 кв.м. А в 2021 — 27,8 кв.м (+8,6%). Наибольший прирост за «пятилетку» был отмечен в 2015-2020 гг. (+10%). А наибольший годовой прирост — в 2021 г. (+3,3%).

Невский проспект в конце XIX века

📢 Сейчас стало модно использовать в рекламе недвижимости (инвестиций в недвижимость) такой финансовый показатель, как ROI. Он же «рентабельность инвестиций».

👀Вчера прочитал у одной заслуженной дамы-брокера такую фразу по поводу одного спекулятивного проекта в Катаре: «через 24 месяца чистая прибыль будет составлять .... [некую сумму], поэтому рентабельность [инвестиций] составляет 26.66%».

🔍26.66%? Какой приятный показатель! Куда деньги нести?

☝️Но как насчёт того, чтобы разобраться в том, что же такое эта «рентабельность инвестиций»?

🎤Краткий «ликбез»* от меня:

💰Инвесторы (в основном) сравнивают проекты между собой не по показателю ROI (та самая рентабельность инвестиций), а по показателям NPV и IRR. Потому что IRR проекта это доходность в % годовых, а ROI - за весь период проекта.

💸Например, у нас есть проект, длящийся 24 мес. с рентабельностью 26.66% (в катарских риалах) и альтернатива в виде депозита в Евразийском Банке (Казахстан) в тенге под 17,5% годовых. Как это сравнить?

🧮Примерно так же как красное и солёное, т.е. никак. Требуется сделать фин.модель проекта, номинированного в катарских риалах, чтобы определить IRR и NPV, чтобы только начать сравнивать.

🔦В общем, страшно стало жить в мире: инвесторам приходится начинать разбираться в финансовых терминах и отличать рентабельность от годовой доходности!

* 26 декабря 1919 года, Совет Народных Комиссаров РСФСР принял декрет «О ликвидации безграмотности среди населения РСФСР». Так в русском языке появилось новое слово: «ликбез». В золотой рамочке плакат тех лет.

уважаемые, может по коньячку?

Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ направил в Минстрой, ЦБ и правительство рекомендации. Предполагается, что регулятор будет предоставлять кредиты банкам под залог ранее выданной ипотеки под 2% годовых, наценка финансовой организации составит 2–3%, поэтому конечная ставка не превысит 5%.

подогнали экспертов. не уверены, но похоже, что их шантажировали, потому что они сказали, что такая мера сделает жильё доступным, а спрос беспрецедентным.

а все, кто не возьмёт ипотеку, будут страдать (это мы вам говорим).

кстати, а почему бы просто не убрать из этой схемы банки? тогда граждане могли бы брать напрямую у цб под 2%. нам же ехать, а не шашечки.

по коньячку, уважаемые. уже пора

Динамика стоимости основных материалов и ресурсов для строительства относительно уровня цен 4-го квартала 2020 года, — ГК «РКС Девелопмент»

Динамика себестоимости строительства в РФ относительно уровня цен 4-го квартала 2020 года, — ГК «РКС Девелопмент»

А ЖЭК где?

Набиуллина: ЦБ выступает за создание программ стимулирования ипотеки в небольших городах.

📞 Только что к нам на телепередачу позвонил инвестор в жилую недвижимость. У него проблемы!
🔺Треугольный метр

В Госдуме предложили запретить называть жилье иностранными словами

Соответствующие изменения глава думского комитета по культуре Елена Ямпольская предлагает внести в Градостроительный кодекс.
«Вы замечали, как в нашей стране называют жилые комплексы и коттеджные поселки? Это бесконечные «клабы», «хаусы», «филды», «хиллы», «форесты», «вилладжи», «стейты», — заявила она.

🧐Ну давайте еще немного визионерства. Все больше вопросов — «а что же рынок будет делать в марте?». Околонулевые ставки, похоже, реально запрещают, к тому же все анонсируют в рекламе свои горячие скидки «только до конца февраля» (спойлер — врут, дожимают план, покупателям можно не торопиться).

1. Общественно-политический фактор. Все больше представителей бизнеса непублично произносят «давайте уже после 22 февраля».
Мы не исключаем, что по итогу этой даты бизнес просто остановится на месяц, как это было в прошлом марте или октябре. Тогда всем придется временно развести руками — не до продаж сейчас, такое время…

2. Финансовые уловки стимулирующие продажи, взамен околонулевой ипотеки. Похоже, у основных двух-трех игроков они есть. Остальные — через месяц скопируют. Как мы видели, запрещение хитрых схем занимает у ЦБ примерно 3-4 месяца, от факта обнаружения проблемы до ее реального устранения.

3. Скидки (по большей части фиктивные). Они будут в не меньшем объеме. Самые писхованные могут дойти до 45% и другого выхода у них нет. Откатывать назад до нормального значения эти дисконты сложно. Мы наблюдали это на примере ловушки маркетинговых скидок Урбана.

4. Объемы продаж. Предпосылок для их роста на рынке первички нет никаких. Все застройщики мечутся в поисках оставшегося на рынке клиента. Успешность игроков, в первую очередь, зависит от опыта, репутации и наличия мозгов в компании. Мозгов на рынке мало.

5. Как мы и говорили в своем большом гадании 2023, по результатам марта-февраля ждем большого коллапса с пересмотром моделей девелоперских проектов и системной трансформацией рынка. Пока все развивается строго по нашему новогоднему сценарию полуторомесячной давности.
🔺Треугольный метр

раньше ведь как было в нашем публичном егрн, уважаемые? раньше было прозрачно и светло. и даже в прозрачном и светлом всплывало что-то мутное.

зато теперь мы все (не мы, конечно, а наши такие ценные персональные данные, а именно фио) под защитой. с 1 марта всё публичное становится секретным. выписку с персональными данными сможет получить только владелец этих данных (не только, но узок круг счастливчиков) или нотариус или госорганы.

ограниченная прозрачность рынка и усложнение проведения сделок? ой, да ладно вам. что вам там с новостройками непрозрачно, всё как на ладони. а вторичка пусть побирается на нотариусов. а риэлторы вообще не нужны, мы вам мфц пооткрывали, туда идите.

заныли даже классифайды. и не просто заныли, а обосновали.

интересно, что нам там напишут вместо фио - Российская Федерация или какойнить буквенно-цифровой набор? мы за второй вариант. хоть что-то индивидуальное. а то однажды заглянешь в реестр, а там вся недвижимость принадлежит государству.

Сильнее всего в Татарстане, по данным Росреестра, в 2022-м сократились именно продажи жилья. Количество договоров купли-продажи жилых помещений за прошлый год упало на 38,8% — до 101 585 сделки (в 2021 году — 166 021 сделка).

Председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов подчеркнул, что уже построенные апартаменты не получат права регистрации как жилье.

В законодательстве мы это пропишем, но двигаться надо в сторону "нежилые помещения с возможностью временной регистрации". В этом году мы планируем эту задачу выполнить, - сообщил депутат.