Невидимая рука рынка в стрит ритейле

Часто в проектах всплывает крайне любопытная проблема. Девелопер обещает школу, ДОУ, ФОК, паркинг, ТРЦ, студии для детского творчества, магазин с эко продуктами - все необходимое в пешей доступности, что аж проект покидать не надо. В жизни же получается: 5 алкомаркетов, 5 аптек, 5 студий для ноготочков, 3 точки лесных ягод и магазик «У Тамазика» 24 часа с паленым коньяком, если вы не успели до 11 отовариться в 1 из 5 алкомаркетов. Как же так получается, что на словах там инфраструктура для полной жизни в кайф в проекте, а на деле задублированность довольно посредственных функций?

Девелоперы давно смекнули, что коммерция на первых этажах - это гораздо лучше, чем квартиры на первых этажах. Ну, реально, жить на первом этаже никто не хочет, потому что желающих смотреть в окна первых этажей хоть отбавляй. Поэтому иногда девелоперы делают дополнительные плюшки для квартир на первом этаже - террасу, отдельный вход, потолок высокий получается из-за того, что он должен быть высоким на первом этаже. Но весь этот набор фишек, натянутых как сова на глобус, не особо спасает ситуацию. Первые этажи должны быть только коммерцией.

Коммерция на первых этажах есть - окей, кто её покупает? Правильно, частные инвесторы, например, ИП Попов или ИП Саакян, которые не миссионерской деятельностью занимаются, а зарабатыванием бабок на новый G63 AMG. Поэтому после покупки они готовы сдать это помещение тому человеку, который сможет платить нормальную ставку аренды. Нормальная ставка аренды = высокодоходный и маржинальный бизнес. Что у нас высокодоходное? Правильно, бухло и таблетки, поэтому первое, что появляется - 5 алкомаркетов и 5 аптек.

Удивительно, но бизнес по продаже насколько ликвидный, что 5 алкомаркетов в новом проекте даже не будут закрываться. Вот 1-2 аптеки возможно соскочат с дистанции. Нравится это жильцам, не нравится - экономике пофиг, она должна быть экономна, а бабки инвестором должны капать.

Ряд девелоперов, которые видят эту проблему алкомаркетов, пытаются идти по двум путям:
1. Заранее кого-то посадить и уже помещение продать с договором аренды. Это такой мнимый схематоз, потому договор аренды как заключается, так и расторгается.
2. Оставить часть помещений себе и начать их самостоятельно сдавать. Это прям влажная мечта всех девелоперов о рентном бизнесе. Только проблема в том, что суть девелопмента -- это бабки во времени. Нельзя просто так взять и оставить себе там 2-3 тыс. кв. м., откуда-то надо взять на это деньги. Обычно на это скидываются вышеупомянутые ИП, а кто скинется, если оставлять у себя? Неизвестно. Вот такая тема постоянно ходит кругами, мол, когда рынок на подъёме, хотим все оставить себе, а когда рынок падает -- "все быстро продаем".

Сейчас город законодательно на уровне ППТ пытается накидать функционал всей этой коммерции, чтобы сделать комфортно гражданам Святой Руси. Но выглядит это больше как деятельность слона в посудной лавке. Потому что одному богу известно, что такое в 2023 году функционал помещения "Дом быта".

Итог такой: пока клиенты будут слушать бред менеджера и получать весь тот же самый ликвидный набор помещений, где-то будут появляться странные франшизные сети, которые прыгают на ГАБы.

РОСТ ИПОТЕЧНОГО ПОРТФЕЛЯ В ФЕВРАЛЕ УСКОРИЛСЯ

По данным ЦБ, в феврале рублевый ипотечный портфель с учетом приобретенных прав требования вырос на 1.5% мм / 15.6% гг VS 0.6% мм / 16.4% гг месяцем ранее. В абсолютном выражении портфель увеличился с начала года на 292 млрд, превысив 14.3 трлн рублей (объём выдач в феврале составил 422 млрд).

Просрочка по ипотеке увеличилась в январе почти что на 1 млрд, но всё-равно остаётся очень низкой – 57.3 млрд (0.41%).

Рост ипотечного портфеля по итогам прошлого года составил 2 051 млрд (+17.1%). Мы ожидаем, что в этом году прирост будет более умеренным – в пределах 1 500 – 1 800 млрд (11-13%).

#третийадмин проебал своевременное обновление таблички сливов месье девелоперов с офисного рынка, но аналитика вещь упрямая - и так, фиксируем динамику последнего месяца:
- легким движением руки кусок земли на Кутузе с административно-деловым назначением превратился в жилые метры, а это не много не мало 200 тыс. кв.м
- Стоун ползет в сторону жилья, подсливая офисные метры - почти треть от двух потенциальных офисников перекинута на жилье

Как итог, минусуем с офисной Москвы уже более 860 тыс. кв. м. Кто следующий?

Лимит льготной ипотеки для ИЖС в INHAUS Шолохово до 30 млн рублей

Новая ипотечная программа ГК «Инград» и Банка ДОМ.РФ предоставляет льготную ипотеку по ставке от 5,5% годовых на весь срок кредитования с лимитом до 30 млн рублей (в 2,5 раза больше, чем было ранее). Первоначальный взнос — от 15%.

Однако, процентная ставка 5,5% предоставляется в рамках «Семейной ипотеки», а ставки стандартной программы для ИЖС стартуют от 7,5% годовых на весь срок кредитования.

Кроме того, вместе с новой ипотечной программой ГК «Инград» предлагает скидки до 10% на дома в INHAUS Шолохово.

Рассмотрим проект подробнее. 🏡Поселок в экологически чистом районе на берегу реки в окружении Лобненского лесопарка, в котором уже живут более 500 семей. Это коттеджи, таунхасы, малоквартирые дома, а также собственная школа, два детских сада, ландшафтный парк более 10 га и бульвар. Общая площадь территории более 100 га, размер участков от 6 до 12 соток, старт цены за лот — 18,7 млн рублей.

Ввод в эксплуатацию первых домов новой очереди запланирован уже на 2023 год.💪🏻

На вторичном рынке жилья Москвы по итогам I квартала 2023 года рост цен составил символические 0,6%, по данным «Индикаторов рынка недвижимости». Это ниже уровня инфляции за тот же период, так что реальные цены понемногу продолжают падать. Кроме того, рынок продолжает оставаться рынком покупателя, что означает большое число сделок со скидками (они могут достигать 5-8% за «срочность»).

Также из таблицы видно, что фактически нет роста цен в самых дорогих округах Москвы – Центральном и Юго-Западном. Можно предположить, что из этих округов более активно эмигрировали москвичи, выбрасывая квартиры на рынок, которые из-за высоких цен долго не находят покупателя.

⚡️Группа «Самолет» в очередной раз нас впечатлила — они обучают ИИ контролировать внутренние работы в квартире

На видео «Самолет» тестирует цифровой продукт, задача которого контролировать готовность отделочных работ.

Пока ИИ умеет только определять, что он видит через камеру (это как раз показывают индикаторы в левой части экрана), и может делать за проверяющего соответствующие отметки. В дальнейшем же планируется научить ИИ определять уровень готовности и соответствие проекту – то есть подтверждать, что все розетки, двери, плинтуса и прочие элементы отделки – на месте и в полной боевой готовности.

💬«Мы учимся, нас учат, но искусственный интеллект делает это быстрее» — комментируют представители девелопера. И обещают совсем скоро новые революционные анонсы.

#ИИ #цифровизация #эксклюзивнодлявсеостройке

Итоги марта 2023: объем текущего строительства продолжает расти

В конце марта 2023 в России в стадии строительства находилось 98,9 млн. кв. м многоквартирного жилья, из них по 214-ФЗ строится 97 млн. Последний показатель на 5% выше марта 2022 года и на 1% превышает февраль 2023.

Рынку сильно не хватало нового предложения в 2020-21 гг., когда льготные ипотечные программы запустили процесс повышения спроса на квартиры. Но девелоперский цикл длительный и неповоротливый рынок смог перейти к устойчивому росту строительства лишь в 2022 году. В тот момент, когда активность покупателей уже снизилась. В начале 2023 года рынок продолжает жить инерцией предыдущих периодов. Объемы вывода новых проектов остаются высокими, а результаты продаж от месяца к месяцу - слишком контрастными.

@REBURG

Интересно, сколько у него классов образования?

Ипотека головного мозга у него, похоже. Депутат, которого мы заслужили.

https://huafei.yangx.top/rusipoteka/7567

То, что многие аналитики называют сегодня «кризисом на рынке недвижимости», всего лишь возвращение к норме.
На этом графике по числу сделок на вторичном рынке Москве видно, что показатели начала 2023 года представляют собой примерно арифметическое среднее за последние десять лет. Сейчас показатели активности примерно соответствуют цифрам 2018 года – когда рынок уже вышел из кризиса 2015-17 годов, но ещё надулся в виде «пузыря»2021 года.
Рынок продавца трансформируется в равновесный рынок и продавца, и покупателя.

Вот и ещё один застройщик начал использовать ИИ — Красноярский ГСК «Арбан» представил собственную нейросеть Arbi

Смотрите в видео, что она умеет. Обязательно со звуком☝🏻

Справочно:
ГСК «Арбан» занимает 94 место по объёмам строительства в России и 2 место в Красноярском крае.

#ИИ #цифровизация

Стремление повышать рентабельность проектов на дорогостоящих земельных участках толкает девелоперов к увеличению высотности строящихся в Москве домов. Доля объектов от 30 этажей и выше в структуре экспозиции за пять лет увеличилась в два раза, достигнув почти 40%. Консультанты ждут дальнейшего роста показателя, хотя объекты выше 40 этажей уже могут быть слишком затратными в строительстве и обслуживании.

Новостройки от 30 этажей и выше сформировали 39% (73 объекта) от общего числа проектов на первичном рынке Москвы. За год доля таких объектов выросла на шесть процентных пунктов (п. п.), с 2019 года — на 19 п. п., подсчитали в Touch. В «Бест-Новострой» отмечают, что сейчас в Москве возводится 255 корпусов выше 30 этажей. Это 24,3% от общего числа строящихся домов, и за пять лет доля выросла более чем в два раза. Доля проектов в 6–13 этажей с 2019 года сократилась с 20% до 12%, а 14–29 этажей — с 55% до 45%. @nedvizhinka

В России 43% спроса на теневые финансовые операции (проще говоря, обналичку) формирует строительство.

Нужно же чем-то платить откаты.

@nedvizhna24

Эта работа экономического историка Маркевича интересна тем, что он не просто посчитал подушевой ВВП ведущих стран мира в 1900-м (в долларах 1990 года).
Он ещё и показал подушевой ВВП самых бедных и самых богатых регионов рассматриваемых стран.

Что мы видим? Петербург – это инопланетная станция в России. Подушевой ВРП в нём был в 4(!) раза больше, чем в среднем по России. Это сильно больше, чем разница между современной Москвой (которую из-за этого принято считать «неРоссией») и остальной Россией - $25 и $11 тыс. соотв. Т.е. разница в 2,2 раза, а не в 4.
Имперский Петербург высасывал соки из России гораздо сильнее, чем сейчас Москва.

По подушевому ВРП Петербург даже немного опережал уровень Англии в целом (но уступал Лондону в 1,3 раза, если сравнивать столицы метрополий).
Разница между самым богатым и бедным регионом в России была 10 раз – больше нигде не видно такого регионального неравенства.
Интересно, что в США самым богатым был штат Монтана.

В целом позднецарская Россия была победнее даже Мексики.

К репосту о сравнении экономики российской столицы с экономическими центрами других стран в 1900 году

По данным Фонда «Институт экономики города» (2020 год), Московская агломерация по объему ВГП занимала 5е место среди 12 рассматриваемых агломераций ⬆️, что сопоставимо с Парижем, опережала Шанхай и Пекин, и была в 1,8 раза меньше экономики Нью-Йорка. Непосредственно Москва, «ядро» Московской агломерации, производит 80% от ее ВГП, (810 млрд международных долларов)

В то же время по ВГП на душу населения Московская агломерация занимает 6 место среди 12 агломераций, и существенно уступает Парижу и Лондону, в которых этот показатель примерно в 1,5 раза выше, хотя объем ВГП ниже, чем в Московской агломерации. Подушевой ВГП Москвы – $56.300 сопоставим с подушевым ВГП Таллина ($55.400)

Интересно, что ВГП Санкт-Петербурга в том же году составил 241,2 млрд международных долларов (в 4 раз меньше ВГП Москвы), а вот ВГП на душу населения в Санкт-Петербурге составил $37.800 – только в 1,5 раза меньше московского.

Средняя ставка долгосрочной аренды в России выросла на 5% за год〽️

Однако это не сильный повод для радости, поскольку прирост замедлился в три раза. Также в Москве и Санкт-Петербурге ставки аренды ниже на 12%, чем год назад.

В сравнении с мартом 2021-го аренда квартиры в России стала дороже на 21% как по однокомнатным, так и двухкомнатным вариантам. Так, в 2021-2022-м годовой прирост средней стоимости составил 15-16% против 5% в 2022-2023.

🏦Кроме того, каждый пятый рантье изменил ставку аренды на фоне весеннего падения спроса. Дисконты в 2023 году стали ниже, но стоимость меняется чаще. Арендодатели хотят предоплату на месяц вперед и чаще согласны на торг.

уважаемые, вот перед вами таинственная коробка с карандашами диаграмма. есть и другие, которые, к сожалению, не раскрывают тайну этой

на диаграмме вы видите сине-зеленые столбцы, где синее - это жильё, а зеленое - нежильё.

так вот мы никак не поймём, что это за такое популярное нежильё. неужели апартаменты/машиноместа/кладовки? ой. а ведь на них даже льготных программ никаких нет. или это нечто другое?

Граждан обяжут пускать в квартиры коммунальщиков

Граждан обяжут впускать в квартиры работников сферы ЖКХ для установки и обслуживания умных счетчиков. Вопрос проработал Минстрой, говорится в письме ведомства в правительство. При повторном отказе будут предусмотрены штрафы. Эксперты говорят о рисках роста числа мошенничеств — в помещения под видом коммунальщиков могут проникнуть злоумышленники. Чтобы не допустить этого, необходимо тщательно продумать систему оповещения граждан о предстоящих мероприятиях и ввести наказание за нарушение этих правил для ресурсоснабжающих организаций (РСО), говорят специалисты.

@nedvizhinka