Два народа. Продолжение поста по поводу Всероссийского обследования домохозяйств по потребительским финансам.

Ув. коллега @infranews задал справедливый вопрос – если верить данным, собранным ЦБ, получается, что РФ – самая закредитованная страна в мире, но ведь это не так?

Не совсем.
Дело в том – и исследование ЦБ РФ это хорошо показывает – в РФ с экономической точки зрения – живет два народа. «Один народ» закредитован по уши, а «другой народ» – пытается копить деньги.

Первый народ («более бедные»), те, кого называют малообеспеченными – живут «на пособия» - трансферты из бюджетов составляют порядка 40% их доходов - и около 50% их доходов уходит на питание и ЖКХ — поэтому сбережений там нет, а есть кредиты. И что здесь заметно - «медианная задолженность по микрозаймам» = 25 000 рублей, а «медианная задолженность» по кредитным картам = 30 000 рублей, они сопоставимы, и, скорее всего основу кредитов для «более бедных» составляют те самые «деньги до получки по паспорту» с огромными процентами.
Но. Именно эти люди – с дорогими кредитами и низкими доходами – больше всего боятся инфляции – По данным ЦБ РФ, инфляционные ожидания в этой страте почти вдвое выше, чем у «условно обеспеченных» и в кризисный момент «бедные» бегут в магазин «за гречкой» - сметая все с полок и провоцируя ту самую инфляцию, которой они сами боятся и которой боится ЦБ РФ. И свои решения по ставке и мерам контроля ЦБ РФ в значительной степени принимает с оглядкой именно на поведение этих людей.

Другой народ – это «условно обеспеченные» (условно, потому что больших денег там нет, просто основа доходов этих людей – зарплата и какие-то дополнительные неучтенные доходы, чаще всего профессиональные), назовем их «менее бедные».
Отличие от «более бедных» у них в том, что «пособия» для них менее критичны, а доля расходов на «питание и ЖКХ» у них ниже – поэтому эти люди меньше боятся роста цен на еду (на это деньги есть), но они панически боятся потери работы (той самой работы которая обеспечивает им приличное существование)– и пытаются откладывать деньги, если работы у них не станет. Но куда они откладывают деньги?
Большая часть (65%) — это банковские вклады и наличные. Плюс – наличная валюта (в исследовании люди об этом не говорят, но наверняка это так).
И вот тут начинаются сложности – с одной стороны рост сбережений – это тормоз инфляции – если деньги есть в банках, значит, их нет в магазинах. С другой стороны – нет денег в магазинах – нет потребительского спроса – нет экономического роста.
ЦБ РФ хотел бы от людей такого поведения – чтобы «более бедные» начали сберегать, вместо того, чтобы брать микрокредиты и закупаться в дискаунтерах, а «менее бедные» пошли бы покупать «импортозамещенные товары».
Но, похоже, люди так не делают.

10-15% в год. Действительно. Ничего серьезного. https://huafei.yangx.top/kvadratnymaster/4793

Минстрой vs «Известия»

Накануне издание сообщило, что по инициативе Минстроя жильцов обяжут пускать в квартиры работников ЖКХ для установки и обслуживания умных счетчиков, а за отказ будут штрафовать. Мы еще поразмышляли, что идея не так плоха, если это не игра в одни ворота, то есть не только в интересах ресурсников.

Но замминистра строительства и ЖКХ Алексей Ересько поспешил опровергнуть статью, назвав ее фейком.

«Хочу официально заявить, что Минстрой такой инициативы не выдвигал», – заявил он, отвечая на вопрос о том, будут ли штрафы для собственника за недопуск ресурсника в помещение.

Тогда журналисты выложили фрагмент доклада с предложениями правительству за подписью главы Минстроя. Там четко говорится и про обязанность собственников допускать представителей ресурсоснабжающих компаний, и про административную ответственность «за повторный отказ в допуске». Ждем ответного паса.

CORE.XP: Инвестиции в коммерческую недвижимость России за 2022 год составили 256 млрд. рублей, из них 88 млрд. рублей – это сделки, связанные с выходом иностранных игроков с российского рынка. Предыдущий рекорд в 105 млрд. руб. был зафиксирован в 2013 году: тогда большой вклад внесла крупная сделка по продаже ТРЦ «Метрополис», однако там покупателем выступил иностранный инвестор (финансовый конгломерат из США Morgan Stanley), поэтому прецедент 2022 года является уникальным для рынка России.

Лидером по продаже иностранцами стали офисы, на которые пришлось 46% от объема, доля складской недвижимости составила 34%, а доля торгового сектора - 17%.

Прогноз CORE.XP: Согласно нашим подсчётам, на территории России иностранные собственники (преимущественно из стран Европы и США) продолжают рассматривать стратегию продажи своих активов при совокупной стоимости портфеля около 800 млрд. руб. Мы ожидаем, что ощутимая часть этого портфеля может быть реализована в рамках текущего 2023 года.

​​Рынок ипотечного кредитования монополизируется

Доля двух крупнейших госбанков в объеме выданных ипотечных кредитов в стране составила около 77% в феврале этого года по сравнению с 67% в феврале 2021 года. При этом рост произошел за счет Сбербанка, чья доля выросла за тот же период с 48% до почти 59%.

Еще более примечательная картина получается, если считать не по объему (в млрд руб.), а по числу выданных кредитов (в млн штук). В последнем случае доля двух крупнейших банков на рынке составляла в феврале этого года уже почти 81% при доле Сбербанка около 68%.

Монополизация рынка ипотечного кредитования означает, что прочие банки, кроме лидеров, имеют все меньше возможностей для развития. А ведь рынок ипотечного кредитования при этом является одним из самых надежных и востребованных банками. А потом приходит ЦБ и говорит, что надо бы еще ограничить рискованное кредитование, тем самым вытесняя более мелкие банки из бизнеса вообще.

При этом монополизация происходит именно за счет госбанков, то есть накладывается еще и на все традиционные проблемы неэффективности распределения ресурсов в госсекторе. В этой ситуации эффективность банковской системы в смысле ее полезности для экономики вряд ли будет расти.

Вечер в хату, часик в радость!

Два импичмента, шесть банкротств, один арест. А чего в жизни добился ты?

​Вопрос клиента, при обсуждении инвеста в недвижку. Затронули гипотетический сценарий. Но сама суть рассуждений будет полезна в принципе

Клиент: В ютюбе сказали, что 4+ комн. квартиры от 100–130 м² устойчивы в цене. И даже могут отрасти лучше прочих. Ведь их дефицит. И вообще квартиры мельчают. Значит своего клиента такая просторная конфета всегда найдёт. Плюс управлять одним объектом проще. Может быть продать две свои однушки, добавить ипотеку и взять? Посдавать лет 7–10, и продать на следующем пике рынка…


Не буду вдаваться в расчёты и детали обсуждения. Опущу моменты «отрасти лучше прочих» и следующего «пика рынка». Напомню о другом…

▪️Перекинуть весь капитал в один объект – ненужный риск. В жизни всякое случается. От разводов, до срочного дорогого лечения близких. Портфель из нескольких ликвидных объектов, позволит избежать экстренных вынужденных решений. Единый крупный актив – нет

▪️Касательно «дефицита». Не путайте понятия. Дефицит не означает, что чего-то просто мало. Дефицит – это превышение спроса над предложением. В формате 4+ комн. его нет. Последние годы, доля такого формата в структуре предложения вторички Москвы колеблется в диапазоне 10–15%. А в структуре сделок – 2-3%

▪️Кто-то скажет: Так на вторичке устаревший продукт. Мол, попробуй найди такую 4+, чтоб соответствовала нынешним представлениям о комфорте. Устанет рука. А вот если сейчас брать что-то современное во вчерашнем новострое – то это другое дело.
Но ровно также думали те, кто брал недвижку 10 лет назад. Посмотрите на свой горизонт планирования (7–10 лет). Спорим, предпочтения опять изменятся?

▪️Всегда повторяю – базовое требование к любому инвест-активу – это ликвидность. Которая определяется потенциалом объёма платёжеспособного спроса. Учитывайте портрет своего будущего покупателя. Так, основная возрастная группа покупателей 4+ комн. люди 35-40 лет. Теперь напомню прогноз Мосгортата по численности населения Мск в горизонте сценария (10 лет) – см. скрин. Группа 35-40 лет к 2033 году сократится на 50%. Готовы к потере половины потенциальной аудитории, в и без того мизерной доле спроса?

Напомню, проблема старения населения относится ко всей РФ. Я показывал в цифрах, к чему это ведёт рынок недвижки. И на какую недвижку будет спрос

👍 Мыслите стратегически даже в индивидуальных сценариях @iliilitop

Стагнация в стройиндустрии ожидаемо привела к снижению производства в России цемента: его потребление в первом квартале сократилось на 5–8%. Вкупе с профицитом мощностей и увеличением в полтора раза объема импорта продукции это может привести к остановке трех-четырех цементных заводов, допускают участники рынка. Основные надежды производителей — на госзаказ. Его объемы пока невелики, но сама потребность в цементе, по словам экспертов, сокращается, в том числе из-за развития альтернативных технологий. @nedvizhinka

Чтобы корова меньше ела и давала больше молока, её надо реже кормить и чаще доить.

https://huafei.yangx.top/AzbukaFinOsnov/1611

Российские застройщики в первом квартале 2023 года начали реализацию новых жилых проектов общей площадью около 10 млн кв м - примерно на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщил в среду на Финансовом форуме лидеров рынка недвижимости руководитель аналитического центра "Дом.РФ" Михаил Гольдберг.

"Понятно, что динамика прошлого года не совсем показательна, однако тогда замедление началось только в марте", - уточнил он.

🤓Аналитик отметил, что такое оживление ожидалось чуть позже.

По словам Гольдберга, увеличение запуска новых проектов связано с тем, что на рынке сегодня предложение отстает от спроса, и это, в свою очередь, влияет на рост цен.

"Надеемся, что в ближайшие год-два рост цен замедлится", - заключил он. @ria_realty

Лишь 2 федеральных округа не смогли нарастить объем текущего строительства с момента запуска "льготной ипотеки" около 3 лет назад:

🏗 Устойчивая отрицательная динамика в Северо-Западном ФО
🏗 Околонулевая динамика у Центрального ФО.

@REBURG

Вообще сейчас довольно забавно писать о стартах продаж. Лучшая стратегия - посмотреть на старт, увидеть офигенный оверпрайс и просто необоснованно раскатанную губу девелопера и приходить через 3-4 месяца, после того как девелопер не выполнит пару месяцев продаж и начнет искать «справедливую» цену в локации. Конечно, есть исключения, где девелопер -- очкорез и стартует с демпинга. Но тут надо внимательно смотреть, считать, калькулятор ко лбу прикидывать.

И да, нужно качать историю в рынке, что мантра: «Куплю на котловане, на ключах подорожает - заработаю», - уже не работает года так полтора. Только уважаемые девелоперы молчком, у них же стратегия впарить воздух, чтобы клиент думал два года, что у него супер все вырастет потом.

Власти Москвы объявили о переносе места строительства мечети у Святого озера в Косино-Ухтомском районе.

После протестов жителей востока Москвы, столичные власти заявили, что место расположения будущей мечети будет изменено. "Под ее строительство будет выделен земельный участок недалеко от метро «Косино», между будущим диаметром МЦД-3, Московским скоростным диаметром и МКАДом. В шаговой доступности от станций метро и МЦД", - сказал мэр Сергей Собянин.

Также в заявлении отмечено, что вопрос строительства мечети рассматривался лишь предварительно без распоряжений и решений со стороны столичных властей. Собянин уточнил, что площадь мечети будет 2,5 тысячи квадратных метров.