Массовая ипотека по факту умерла. По какой причине – известно всем.

Однако правительство вновь намерено бороться с плесенью, оставив нетронутой сырость: оно намерено разработать новые меры поддержки строительной отрасли, которой без ипотеки никак.

Страждущих в который раз призывают «потерпеть». Как будто страждущие могут заморозить время своей конечной жизни, объявив той каникулы.

Параллельно страждущих призывают больше рожать, поскольку «ценности».

Согласен, говорить о ценностях, когда все твои жизненные проблемы решены окончательно и бесповоротно, легко и приятно.

Не исключено что высокая ставка уже не просто надолго. Это новая реальность.

В прогнозе ЦБ ставка на 2025 год уже 17-20%. На 2026 год - 12-13%. (Кто бы мог подумать год назад, что ставка в 12% будет выглядеть вполне позитивно). И только в 2027 году предполагается 7,5-8,5%. Верите? Я - не очень.

Если это надолго, то затянется и парадоксальный дисбаланс депозитов/кредитов (20-25%) и доходности недвижимости (грубо 5-12%). Ну, например, ещё на полтора года.

Прогнозы- дело неблагодарное, но несколько любопытных трендов можно наметить:

У крупных капиталоемких проектов возникнут сложности с обслуживанием долга. Торгово-развлекательные комплексы, склады, промышленные комплексы строились, как правило, за счет кредитных средств. У многих проектов ставка плавающая, нередко - ключевая плюс 1-3 процентных пункта.

Некоторые кредитовались на короткий срок в надежде перекредитоваться. История (https://huafei.yangx.top/yeltsovm/1359) с ЗПИФ «Парус-Дмитров» - это лишь самое-самое начало.

Собственники будут вынуждены либо дофинансировать проекты, либо продавать.

Покупателей при таких кредитных ставках будет немного. Не важно, будут покупать на свои или заёмные средства - в любом случае будут ждать значительных скидок. Иначе нет смысла снимать деньги с депозита или кредитоваться под 25%.

Ну, и конечно, перспективные рентабельные проекты с высокой долговой нагрузкой заберут на баланс кредиторы. Кстати, напомню, что крупных частных банков практически не осталось. Рулить процессом будут топ-менеджеры госбанков.

Выиграют те, кто правильно рассчитал силы, справился с нагрузкой, расчетливо пересидел в кэше и те, у кого есть доступ к дешевым деньгам.

@yeltsovm

Марат Шакирзянович... вы чо такого ему сказали-то ?

Когда попросил старшего брата разобраться 😁 @iliilitop

Акции застройщиков продолжают нащупывать свое дно. Показатели за полгода:

• "Самолет" — -60,8%

• "Эталон" — -43,9%

• ЛСР — -37,8%

• ПИК — -33,5%

Даже бумаги "Эталон", который показал хорошие результаты за девять месяцев, сильно дешевеют.

Предполагаем, что продолжающийся рост ключевой ставки заставил инвесторов выйти из пикирующего строительного (ипотечного) рынка и открыть вклады в банках под 21%.

Так надежнее, а рост котировок бумаг застройщиков стоит ожидать где-нибудь в 2026 году.

Трудный выбор

Про стагнацию рынка недвижимости сейчас не говорит только ленивый. 😬

Но мало кто дает решение, что с этим делать, и как закрывать план продаж, если вы - застройщик или риелтор и работаете со сложным дорогостоящим продуктом.

Приходите на онлайн-вебинар от Leadgen.Market, чтобы узнать, какие ошибки при работе с лидами сейчас совершают чаще всего, как их избежать и повысить количество квалифицированных лидов на покупку недвижимости в 2,5 раза. Поговорим о том, где искать клиентов и выполнять план продаж по новостройкам.

Когда: 6 ноября, 14.00 
Где: онлайн
Участие: бесплатно
Регистрация: https://tglink.io/41c38e3c5287?erid=LjN8JuZvY  

⚡Ждем всех, кто хочет увеличить свои продажи!

Реклама. ООО "ЛИДГЕН". ИНН 2308257764.

🤓Чего и следовало. Массово выводить новые проекты в современных условиях формированными темпами будут только те, кто:
- Должен.
- Имеет иррациональные резоны (например, выйти в столицу, чтобы выйти в столицу).
- Гиганты, для которых плюс два-три мегапроекта — не цифра.
- Самоубийцы.

Умные люди сделают (если могут, см пункт 1) паузу, как минимум, на год-два, для того чтобы контуры будущего обрели какую-то форму, для понятного целеполагания проектов.
🔺Треугольный метр

Возможно, это банки, которые кредитуют тех и других

Проблемы с лимитами по семейной ипотеке, конечно, подорвали доверие к программе со стороны девелоперов. Выстроенные маркетинговые планы рушатся. Но компании, которые уже запустили проекты, надеются, что в следующем году «жизнь наладится», появятся новые лимиты и новые покупатели по семейной программе.
Мы решили посмотреть - на какое число новых потенциальных покупателей (по семейной ипотеке) могут рассчитывать крупнейшие города за счет рождения детей.

Число родившихся за год (2023), чел.:
• МОСКВА - 120678
• САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - 48073
• НОВОСИБИРСК - 15493
• ЕКАТЕРИНБУРГ - 15998
• НИЖНИЙ НОВГОРОД - 9697
• КАЗАНЬ - 13640
• ЧЕЛЯБИНСК - 11688
• ОМСК - 8688
• САМАРА - 9478
• УФА - 10273
• РОСТОВ-НА-ДОНУ - 9716
• КРАСНОЯРСК - 10656
• ПЕРМЬ - 9026
• ВОРОНЕЖ - 8355
• ВОЛГОГРАД - 6852
• КРАСНОДАР – 13764

Высокая ключевая ставка, конечно бьет по бюджету, который субсидирует семейную ипотеку, и формирует повышенные расходы в будущем, но число новых адресатов программы сокращается и будет сокращаться в ближайшие годы.


@REBURG

ПОЧЕМУ ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЁ НЕ БУДУТ СНИЖАТЬСЯ

В дополнение к предыдущему посту. Несмотря на то, что цены на вторичном рынке жилья в Москве стагнируют, и, например, эксперты IRN считают, что «тренд на снижение цен предложения нарисуется ближе к концу года», мы считаем, что шансов на устойчивое снижение цен на жильё в Москве – НЕТ. Основная причина этого – уверенный рост зарплат в стране, спровоцированный нехваткой людей и масштабными расходами государства на оборону.

Как показывают графики слева, доступность жилья продолжает увеличиваться – рост зарплат и в Москве, и в целом по стране сильно опережают рост на московскую недвижимость.

Ещё один важный тренд – это переориентация покупателя с перегретой первички на вторичку, благодаря чему цены на вторичку могут даже начать расти.

Падение цен на жильё в Москве произойдёт лишь за падением нефти (ниже 60), что приведёт и к торможению зарплат. Но пока нефть держится, а доходы растут, цены на жильё снижаться не будут.

И снова и снова

«Известия» пишут, что риелторов таки хотят зарегулировать.

Зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева вместе с бизнес-сообществом подготовила обещанный еще летом законопроект о регулировании риэлторской деятельности.

По новым нормам, проводить сделки с недвижимостью смогут только юрлица и индивидуальные предприниматели. Самозанятые смогут остаться в профессии, только если они заключили трудовой или гражданско-правовой договор с юрлицом или ИП.

Законопроект вводит понятие «специалист по операциям с недвижимостью». Квалификация такого специалиста должна будет подтверждаться не реже чем один раз в пять лет в соответствии с законом «О независимой оценке квалификации». 

В документе также перечислены те, кто не сможет заниматься риэлторской деятельностью. В частности, ранее осужденные по особо тяжким статьям УК РФ, в числе которых «Убийство», «Доведение до самоубийства», «Умышленное причинение тяжкого вреда» и другие.

Предполагается, что началом работы в сфере оборота с недвижимостью будет считаться включение ИП или юрлиц в региональный реестр предпринимательской деятельности. Решение об этом должны будут принять уполномоченные органы на основании заявления, поданного через портал госуслуг.

Кстати, говорят, в законе будет предусмотрена и ответственность риелтора за ущерб клиенту.

Главная причина разработки законопроекта — защита граждан от мошенников, заявила «Известиям» Светлана Разворотнева.

***Вообще, лицензировать риэлторскую деятельность хотят давно, депутаты из той же ЛДПР все время грозятся внести соответствующий законопроект (вроде еще не внесли), но отрасль не сдается. Кстати, официально нерегулируемые никем риэлторы имеют даже аж два неофициальных дня рождения (8 февраля и третья суббота декабря). Про историю темы с попытками контроля риэлторов мы рассказывали тут.

А вообще, слово «риэлтор» или «риелтор» пришло к нам оттуда, ну сами знаете. Не нашенское оно. В России есть нормальное название этой профессии «агент по недвижимости», ну или что-то подобное там, "специалист по недвижимости". Вот в 2019 году Минтруд даже утвердил профессиональный стандарт "Специалист по операциям с недвижимостью». Почитать можно тут.

#законопроекты #риэлторы

Как настроение?

Про перспективы рынка недвижимости после поднятия ключевой ставки и отмены льготной ипотеки.

⚙️Теперь официально. Подписан закон про освобождение от уплаты НДФЛ с материальной выгоды, которая возникла в связи с экономией по процентам (от 29.10.2024 № 362-ФЗ)

Речь идет о заемщиках, оформивших кредит до 31 декабря 2024 года, при следующих условиях (одновременно):

🔘Кредит предоставлен на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков для ИЖС, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них, либо на рефинансирование (перекредитование) таких кредитов.

🔘У заемщика есть право на имущественный налоговый вычет, подтвержденный налоговым органом.

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования закона (29.10.2024).

Справка: Материальная выгода от экономии на процентах по кредитам возникает, когда ставка по кредиту существенно ниже ключевой ставки, точнее, ниже 2/3 от нее. Хотя тут есть нюансы и этот налог не касается большинства граждан. Согласно Налоговому кодексу такая материальная выгода (разница в процентах) облагается НДФЛ по ставке 35% (пункт 2 статьи 224 НК РФ).

***в августе т.г. уже были приняты изменения в НК РФ касательно материальной выгоды. Рассказывали тут Обращаем внимание, что проблема с матвыгодой по процентам касается, в основном, зависимых от работодателя лиц, которые получили заемные деньги у него, например, сотрудники банков, получившие кредит в своем банке. Тема тянется еще с 2020 года. Рассказывали тут

#закон #налоги