Рынок акций застройщиков продолжает лететь вниз

🔸ПИК за последние 5 дней упал на ~23%, до 367 рублей;

🔸«Группа ЛСР»: за это время потеряла 13,5%, до 654 рублей за ценную бумагу;

🔸«Эталон»: -19,9%, до 47 рублей;

🔸«Инград»: -4,92%, до 1586 рублей (маленький объем торгов, поэтому менее чувствительны);

🔸Ниже всех «Самолет»: ушёл в минус на 30%, до 910 рублей за акцию (на 40 рублей ниже, чем цена за ценную бумагу, с которой «Самолет» вышёл на IPO в 2020 году). И это неудивительно: как нам известно, корпоративный долг компании уже под триллион рублей.

📊 Количество действующих кредитов на одного активного клиента продолжает расти.

По данным ОКБ, в III кв. 2024 года 36% клиентов, которые получили новый кредит, уже имели четыре и более действующие ссуды. Годом ранее банки согласовывали новый кредит лишь 29% клиентов, имеющих аналогичную долговую нагрузку, а двумя годами ранее – 23%.

🔘Среднее число действующих кредитов на одном активном заемщике выросло квартал к кварталу – с 2,21 до 2,28 ссуды.

🔘Средняя сумма задолженности выросла с 1,062 млн рублей до 1,074 млн.

@rusipoteka

🔵 Доля покупок столичных новостроек в рассрочку выросла за год в 8 раз, до 40%. Общая доля ипотечников в сегменте новостроек сократилась до 48% против 76% год назад, посчитали в «Инком-Недвижимость».

↪️ ➖➖➖
«На первичном рынке Москвы доля покупок с использованием ипотечных средств составляет 48% – годом ранее такие сделки занимали 76%... Дороговизна жилищного кредитования, конечно, охлаждает спрос и заставляет покупателей переориентироваться на предложения от застройщиков – в частности, действенным является такой инструмент продаж, как рассрочка платежа. Доля покупок с рассрочкой выросла с 5% в ноябре прошлого года до 40% сегодня: в будущем эти клиенты рассчитывают перейти на ипотеку по более низким ставкам.

Кроме того, увеличился период рассрочки. Если два-три года назад нужно было уговаривать застройщика продать квартиру в рассрочку на полгода, то сегодня есть возможность приобрести жилье и отсрочить платеж до 2030 года.

Стимулировать продажи прямым снижением цен девелоперы по-прежнему не планируют. Есть ряд аргументов, подтверждающих малую вероятность удешевления в сегменте новостроек.

▶️Во-первых, девелоперы строят по уже утвержденной финансовой модели, а банкам, которые их финансируют, не нужны подешевевшие залоговые активы.

▶️Во-вторых, высокая ключевая ставка означает и дорогое проектное финансирование.

▶️В-третьих, себестоимость стройки не снижается, и общая инфляция и повышение зарплат также не дают ценам падать, поскольку наблюдается отток дешевой рабочей силы.

▶️Кроме того, в связи с уменьшением количества сделок объем нового строительства будет сокращаться, что со временем приведет к дефициту предложения, а дефицит никогда не способствует удешевлению.

Коррекция стоимости возможна, только если застройщики все-таки будут выводить в реализацию новые ЖК с дорогим проектным финансированием, но удешевят сам продукт: к примеру, уберут всю отделку, уберут концепцию ’’двор без машин’’, упростят входную группу и т. д. Но такая стратегия способна привести к потере части потенциальных покупателей», – отметил директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.
➖➖➖➖

#первичка #рассрочка #мнение

@rusipoteka

💬
👨Александр Москатов,
управляющий директор ГК «Миэль»:

«В последнее время наблюдаем обращения покупателей за консультацией о покупках в бюджете за 50 млн и выше.

Тревожатся люди о последствиях высоких ставок. Говорят, на бывает такого, что можно держать деньги долго и всем на депозитах на ставках 20-24%. Что-то говорят здесь не то…

Давайте рассуждать вместе.
Мы знаем, что с ростом ключевой ставки население медленно, но верно и полномасштабно заходило, заходит в депозиты. То есть все кто в депозитах прирастают в деньгах. На сколько? Примерно на 20%.

А теперь вопрос: как вы думаете выходить из депозитов люди тоже будут медленно и постепенно? Не знаю.

А куда все эти люди пойдут, тогда, когда настанет время выходить из депозитов? Как они будут выходит медленно или сразу все зависит от повода. Но куда нести деньги? На рынок недвижимости конечно!

Что с ним в таком случае может произойти? Да ажиотажный отложенный спрос.

Может ли такое случиться? Не знаю. Но если рубль продолжит обесцениваться с такой же скоростью как на последней неделе, то, наверное, может.

Вот такое парадоксальное время.

Чем выше инфляция, тем выше ключевая ставка. Чем выше ставка, тем дороже кредиты для организаций, которые закупают сырье и товары. Тем выше цены. При этом население все больше зарабатывает на депозитах.

И тогда, вопреки экономической теории, следующее декабрьское повышение ставки может привести к еще большей инфляции.

Что думаете?».

@aleksandrmoskatov

🏗 Объем проектного финансирования застройщиков за третий квартал вырос на 0,7 триллиона рублей

🟠 Прирост портфеля кредитов застройщикам в третьем квартале года хотя и замедлился до 9% (13% во втором квартале), но оставался на высоком уровне в связи с растущим объемом строящегося жилья. Общий размер портфеля превысил 8 триллионов рублей.

🟠 На счета эскроу поступило 1,2 триллиона рублей, что на 24% меньше, чем в предыдущем квартале. Но нужно учитывать, что во втором квартале значительный объем поступлений был обусловлен повышенным спросом из-за ожидавшегося завершения «Льготной ипотеки» и изменения условий «Семейной ипотеки» с июля этого года.

🟠 Остаток средств на счетах эскроу за квартал увеличился на умеренные 3%, до 7 триллионов рублей. Поскольку кредиты росли быстрее поступлений на счета эскроу, уровень покрытия заметно (на 7 п.п.) снизился, но пока сохраняется на достаточно высоком уровне — 81%. В результате снижения покрытия эскроу, а также общего роста ставок средневзвешенная ставка по кредитам застройщикам выросла до 7,9%, однако остается существенно ниже рыночных.

Подробнее — в обзоре «О проектном финансировании строительства жилья в III квартале 2024 года» ➡️

📈 По итогам октября, по данным ДОМ РФ, рост выдачи ипотеки в топ-20 ипотечных банках отмечен только в сегменте готового жилья.

По мнению аналитиков, заемщики, вероятно, стремились заключить сделки до очередного повышения рыночных ставок.

В остальных сегментах выдача снизилась, наиболее существенно – в сегменте ИЖС. #ипотека

@rusipoteka