​​Около года назад авторам канала посчастливилось оказаться в компании крутейших аналитиков недвижимости – застройщиков, авторов известных тг-каналов, аналитиков крупнейших банков, брокеров, агентств. Возможно, тот клевый ресерч по недвижке, который вы когда-то переслали коллеге, был от кого-то из них.

Дело было в начале 2024 года. Ажиотаж остался позади, ключ держался на 16%, а вялый бубнеж "ну сколько можно, пора уже понижать" еще только начинался.

Мы задали коллегам элегантный вопрос: какой рост цен вы ждете в 2024 году? Большинство ответили, что ждут роста не более, чем на 5%.

А как получилось в итоге?

▪️За 2024 цены выросли на 9.3% - на уровне инфляции (9.5%). При этом инфляция во 2П24 ускорилась, а вот темпы роста цен на жилье снизились.

▪️Мы продолжаем считать соотношение регионов с падающей и растущей ценой одним из лучших momentum-индикаторов. Так вот, в середине года рынок всерьез решил падать (в 30% регионов было снижение), но потом как-то отлегло. Сейчас лишь 7 регионов из 74 - падающие, это около 10%.

▪️В крупных городах, за редким исключением (Москва, МО и Красноярск), картина такая: в «менее популярных» рост выше рынка, а в «более популярных» - ниже.

Мы находимся в худших условиях, чем предполагали. Доступная ипотека вспоминается в одном ряду с упущенными 20 годами и одноклассницей, которая выскочила за бизнесмена. А цены выросли лучше, чем ожидало большинство аналитиков!

Что это значит?

1️⃣ Аналитики закономерно закладывали умеренный рост цен. Ставка высокая, льготку прикрывают, как будет дальше - неясно. И тут появляются рассрочки. Лечить они не лечат, но головную боль на время снимают. Исторически чемпионами по схематозу были СПБиЛО и МиМО. Это и объясняет +15.9% в Москве и +11.3 в СПБ - оба выше рынка.

2️⃣ Несмотря на проблемы с лимитами, допкомиссии и ограничения от банков, цены продолжают расти. Это, конечно, не рост предыдущих лет, но зато стабильный.

3️⃣ Ключевым фактором роста цен в «менее популярных» городах остаются выплаты, связанные с СВО. Где-то выше в ленте мы писали, что повышение доходов драйвит спрос на жилье ничуть не хуже льготки, ведь повышается доступность (соотношение платежа и дохода). Да, платеж сильно вырос, но и доходы росли. Плюс, при таких доходах можно и за наличку взять.

Что нас ждет?

Многое зависит от того, когда и как закончится СВО, ну и от того, как поступит ЦБ со ставкой и рассрочками.

▪️Мы осторожно предполагаем, что объем рассрочек будет снижаться. Это будет давить на цены.

▪️СВО-выплаты, когда завершится конфликт, тоже начнут сокращаться, но постепенно, и резко на спрос не повлияют. Давить на цены будет, но не сильно.

▪️А еще полагаем, что конец этого года обозначится началом цикла снижения ставки - это высвобождение больших сбережений, лежащих сейчас на депозитах. Исторически в РФ мы очень любим сберегать в бетоне. Это то, что может цены подтянуть.

Ну а пока что остаёмся в скучном лагере 0-5%.

А перед сообществом аналитиков мы снимаем шляпу, почти треть правильно предсказали рост цен на 5-10% в 2024 - это много в текущих условиях. Именно поэтому стоит пойти и спросить их про 2025. О результатах - сообщим.

Кстати, наш опрос показал, что в 2025 читатель ждет роста цен в пределах 5%, хотя мнения сильно разделились. Ну что же, через год сравним, у кого тверже экспертиза - профессионалов рынка или наших читателей.

@DomusVerus

Стоимость квартир в Москве в золоте упала в два раза за 9 лет. @banksta

Группа сенаторов внесла в Госдуму законопроект, которым предлагается установить возможность консервации пустующих многоквартирных домов.

Об этом «Парламентской газете» сообщили в Комитете Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера.

Документ предусматривает изменения в Жилищный и Земельный кодексы.

Инициаторы говорят, что инициатива направлена на решение проблем малозаселенных домов, особенно на Крайнем Севере, где пустующие квартиры угрожают безопасности жильцов и приводят к повреждению инженерных систем. Консервация позволит сохранить имущество, повысить энергоэффективность ЖКХ, а права жильцов будут защищены по аналогии с аварийными домами.

#недвижимость #жилье

Информация из региональных реестров риелторов, которые предполагается создать в России, может стать платной, рассказала РИА Новости зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, автор законопроекта о регулировании риелторской деятельности Светлана Разворотнева.

Ранее в комитете подготовили законопроект, описывающий правовые основы риелторской деятельности. Согласно нововведению, через "Госуслуги" планируется собирать риелторов в специальные реестры. Как отмечала Разворотнева, создание региональных реестров будет правом, а не обязанностью субъектов.

Согласно доработанной версии законопроекта, регионы смогут взимать сбор за предоставление информации из реестра:

"Субъекты РФ имеют право взимать сборы за рассмотрение заявок на предоставление права на оказание услуг по недвижимости, предоставление выписок из регионального реестра, внесение в региональный реестр записей об изменении информации и прекращении права на оказание услуг по недвижимости, за ведение регионального реестра. Размеры таких сборов устанавливаются субъектами РФ самостоятельно, не превышая максимальные размеры, установленные правительством РФ". 

Как уточнила депутат, законопроект еще не внесен в Госдуму. Пока он находится на стадии отправки в правительство для предварительного отзыва.

#законопроект #недвижимость #риелторы #риэлторы

«Домклик»: «В целом по стране срок реализации готовой квартиры (на вторичном рынке – ПЭ) составил 100 дней. Параметр вырос по отношению к показателям второго полугодия 2024 года: так, с июля по декабрь значение находилось в диапазоне 70-80 дней. Скачок срока экспозиции - явление временное и связано с сезонным затишьем в начале года. Вероятнее всего, в ближайшие месяцы показатель вернется на уровень около 80 дней».

Видим очередные данные статистики, показывающие устойчивость вторичного рынка жилья.
Если бы на рынке новостроек существовал такой бы свободный рынок, как на вторичке, без поддержки государства (в виде льготной ипотеки), он бы быстро отрегулировал все перекосы на нём.

Forbes: короли российской недвижимости 2025.

Первая пятерка:

• "Киевская площадь" — $2 млрд

• "Ташир" — $685 млн

• "Сафмар" — $490 млн

• Enka — $335 млн

• Gleden Invest Group — $315 млн

Общий доход 30 участников рейтинга Forbes за год вырос на 5% ($7 млрд). В среднем выигравшими выглядят владельцы гостиниц: за счет роста внутреннего туризма их доходы за год выросли примерно на 20%. Впервые за много лет порог входа в тридцатку опустился до $25 млн.

В этом году из списка выбыли "Комплексные инвестиции" Алексея и Юрия Хотиных, Ingka Centres (IKEA) Ингвара Кампрада, Mall Management Group Сергея Гордеева, Morgan Stanley, который заключал сделки на миллиарды долларов.

​​Так, с ценами вроде разобрались.

Дальше по плану важнейший фактор, от которого обычно зависит вообще весь рынок недвижимости – ипотека. Но перед тем, как мы туда погрузимся, давайте остановимся на минутку.

Пол-года назад, пока нас не было в эфире, завершилась льготная ипотека. Сейчас пыль осела и перед тем, как мы двинемся вперед, маааалюсенький вопросик.

Льготная ипотека – это было хорошо или плохо?

По этому вопросу было сорвано много глоток, поэтому, размышляя об этом, мы не теоретизировали. Мы сделали как никто еще не делал – написали научную статью в «Вопросах экономики», для которой создали кучу моделей и изучили опыт субсидирования в мире. Вряд ли в нашей аудитории есть те самые трое гиков, которые эту статью дочитали, поэтому переводим на человеческий прямо здесь.

1️⃣ Ключевой вопрос, от которого все зависит: вот не было бы льготной ипотеки, сколько кредитов на новостройки было бы выдано в любом случае на рыночных условиях?

Ответ неудобный. 60-80% объемов (1.6-2.2 млн шт.) были бы выданы и без льготных программ из-за благоприятных макро-факторов. И лишь 20-40% – дополнительные кредиты, возникшие из-за льготки. Польза от этих 20-40% была максимальна в периоды высоких ставок (например 2П 2023–2024 гг.) и минимальна в периоды экономического равновесия.

2️⃣ А правда ли, что цены на новостройки улетели в космос только из-за льготной ипотеки и утянули на буксире цены на вторичку?

Нет, не правда. С 2020 г. цены на вторичное жилье выросли на 60%, ИПЦ и цены производителей стройматериалов – на 40%+, номинальные зарплаты – на 75%, строительная себестоимость (по ЕИСЖС) – на 100%+.

Цены на жилье в реальном выражении (с коррекцией на ИПЦ) в 2020–2023 гг. выросли в большинстве стран: в США – на 27%, в Португалии – на 37%, в Хорватии – на 26%. Это из-за постковидного восстановления экономики и структурного роста спроса на жилье после пандемии. Так что и без льготки рост цен был бы сильным.

3️⃣ И что, разрыв в ценах первичного и вторичного жилья тоже не по вине льготки?

Нет, как раз по ее вине. Разница в ценах одинаковой квартиры на первичке и вторичке должна определяться дисконтированной суммой переплаты процентов за фактический срок погашения кредита. При рыночной ставке по ипотеке 20% и ставке по льготному кредиту 6% «справедливая» разница в ценах выше 40%.

4️⃣ А была ли вообще какая-то польза от льготной ипотеки?

Конечно. Льготная ипотека поддержала строительную отрасль в период ее перехода на эскроу. Рост маржинальности строительства и высокий спрос помогли застройщикам пройти кризисы 2020 и 2022 гг., стимулировали строительство нового жилья (в том числе там, где раньше оно не строилось) и позволяли улучшать качество продукта. Никто не хочет возвращаться к тому, что строилось в нулевых годах.

💡В общем, результирующий вектор таков: массовые льготные программы по большей части несут вред для экономики. Да, были кризисные периоды, когда выжить без этих программ было сложно, но окно льготки было гораздо шире.

Такие периоды войдут в историю, как время, когда людям с подтвержденным доходом выдавали квартиры, нужно было просто прийти и записаться. Спустя несколько лет ипотечные платежи обесценила повышенная инфляция, а вот цены на новостройки продолжили расти и сейчас платежи по ипотеке с лихвой перекрываются арендными потоками. Надеюсь, наши читатели успели.

🫣 Кстати, писал эту статью соавтор этого канала. Познакомьтесь (тут галантный поклон одной головой), Григорий Жирнов, научный сотрудник лаборатории макроструктурного моделирования НИУ ВШЭ, автор камерного канала @helicoptermacro, частый гость РБК, автор колонок в Ведомостях, Forbes и так далее.

@DomusVerus

Ипотечная печаль. Итоги января 2025 😢

Банк Росси опубликовал предварительные итоги января 2025 года на рынке ипотечного кредитования. Начало года - традиционно очень слабый для рынка жилья период. Но опубликованные цифры продолжают фиксировать «клиническую смерть» рыночного сегмента, где было выдано ипотечных кредитов лишь на мизерные 21 млрд. рублей.

Доля «семейной ипотеки» выросла до рекордного значения, но общий объем выдачи также был низким – около 90 млрд. рублей. Показатели февраля 2025 года будут лучше. Вопрос - на много ли?

@REBURG

Нераспроданным новостройкам нашли применение

Да еще чуть ли не всем и сразу. Зампред комитета по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев предложил выкупить нераспроданные новостройки за счет бюджета и использовать их для расселения аварийных домов.

Депутат отметил, что по оценкам ДОМ. РФ, объем непроданного жилья сегодня составляет 53 млн кв.м (46% от всего строящегося в РФ). «Квадраты», по мнению Кошелева, не получается реализовать из-за того, что доступность ипотеки отсутствует (ипотека, по его данным, в прошлом году обрушилась на 63%). 

Правда, выкуп предлагается на нескольких условиях (должны выполняться одновременно):
▪️ Квартиры будут приобретаться по цене не выше рекомендованной стоимости «квадрата», установленной Минстроем для регионов.
▪️ Полученную прибыль застройщики будут обязаны инвестировать в проекты КРТ, предусматривающие строительство социалки.

Девелоперы, как вам такой способ скинуть нераспроданное?

@novostroyman

Дети в возрасте от 14 лет имеют право продавать квартиры при наличии письменного согласия родителей и разрешения органов опеки, сообщил РИА Новости глава комитета Госдумы по вопросам собственности Сергей Гаврилов.

По его словам, это необходимо для защиты имущественных интересов ребенка и предотвращения случаев, когда его имущество может быть использовано не в его интересах.

Ребенок обладает правом собственности на доходы, полученные им от работы, стипендии, премий, а также на имущество, переданное ему в дар или полученное по наследству.

Подписаться на Недвижинку

🏗Поступлений денежных средства на эскроу-счета может не хватить для запуска новых проектов и ввода жилья в России в 2026 и 2027 годах, заявил замглавы Минстроя Никита Стасишин.

#стройка

@rusipoteka

Требования к отделке по ДДУ

Супер кратко.
Без деления на классы.
Где-то даже жестко, но во многом пространно.
Про дефекты - трещины, сколы царапины или плесень ни слова не обнаружил. Может быть будет отдельный документ.
Ширину швов в плитке похоже тоже можно делать любую, даже в пределах одной линии.

Будем надеяться что отдельно выпустят по дверям, окнам и сантехнике.