Риелторы шутят.

ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ В МОСКВЕ: РОСТ ЦЕН УСИЛИВАЕТСЯ

По итогам февраля цены на жильё в Москве (вторичный рынок) составили 274.856 тыс. за м2, это 0.5% мм и 1.2% гг vs 0.3% мм и 0.9% гг в январе. Динамика цен в долларах: 8.2% мм и -1.8% гг, это $2 919 за м2 (ранее: 2.0% мм, -11.7% гг), эффект удорожания рубля

Эксперты IRN отмечают, что “… В качестве причин пусть и незначительного удорожания готового жилья можно отметить следующие. Прежде всего, вторичка выглядит более привлекательной по цене по сравнению с перегретыми новостройками, средняя стоимость которых составляет порядка 400К рублей за метр и более (если учитывать более дорогие сегменты: премиум, делюкс и т.п.). И если в прошлые годы новостройки привлекали массовой льготной ипотекой и иными маркетинговыми схемами от застройщиков, чего нет на вторичке, то с 2025 года ситуация изменилась.

Во-первых, вступил в действие ипотечный стандарт от ЦБ, запрещающий «схематозы» застройщиков, которые нередко не несут реальной выгоды, а лишь вводят покупателей в заблуждение.

Во-вторых, ЦБ собирается также пресечь распространение рассрочек. https://huafei.yangx.top/russianmacro/20575 А также люди все больше начинают понимать риски покупки строящего жилья, особенно на котлованах.

В результате вторичка становится, по сути, главным бенефициаром перегретых цен в новостройках, снижать которые застройщики упорно не собираются...”

Информацию об аренде жилья предлагают передавать в полицию и УК

МВД и управляющие компании должны получать информацию о сдаче жилья внаем и нанимателях. А владельцев квартир следует обязать делиться такой информацией. С предложением внести соответствующие изменения в регулирование к главе Минстроя Иреку Файзуллину обратились депутаты профильного комитета Госдумы по строительству от «Единой России».

Это, по их мнению, поможет повысить безопасность проживания в многоквартирных домах и защитить от недобросовестных арендодателей.

Подписаться на Недвижинку

🤓Девелоперский алфавит. По застройщику на каждую букву!

Читатель нашего канала @sergeylayko сделал гениальный плакат и представляет его на суд зрителей.

🔺Треугольный метр

Заметка про семейную ипотеку вызвала смешанную реакцию. В телеграм-каналах сетовали на излишний оптимизм, а несколько человек с гусарской усмешкой предложили «в следующий раз написать, что деньги с депозитов хлынут рекой и все будет как в том мультике про золотую антилопу».

Плюс тут еще и Сбер выкатил «шокирующую» цифру и заявил, что процентного дохода по вкладам за год хватит, чтобы выкупить весь объем непроданного жилья.

Что ж, повод заглянуть в карманы сограждан более чем подходящий. Тем более, что в столицах уже 60% сделок совершаются за кэш – карманы явно не пусты.

Но обо всем по порядку.

1) Сколько денег у населения на вкладах?

Для начала разберемся, что происходило последние годы. В конце 2020 г. на вкладах россиян в банках лежало ~33 трлн руб. В 2021-2022 гг. вклады росли медленно и к концу 2022-го едва дотягивали до 37 трлн, сокращаясь в реальном выражении из-за инфляции.

Но повышение КС и рост доходов развернули тренд. Если в 2018-2020 гг. в реальном выражении вклады росли на 5% г/г, а в 2021-2022 гг. сокращались на те же 5%, то в 2023-2024 гг. темпы роста разогнались до 13%! Объем вкладов достиг 57 трлн, а к концу 2025 г., по нашим оценкам, превысит 67 трлн.

Итого +35 трлн за пять лет – больше, чем Х2 – впечатляет.

2) Правда ли, что процентов за год хватит на все жилье?

Большую часть прироста депозитов в 2024-2025 гг. обеспечивает высокая ключевая ставка – в 2024 г. граждане заработали около 6 трлн в виде процентов, а в этом году заработают еще 10 трлн сверху.

Достаточно ли этого, чтобы скупить все жилье? В стране сейчас 78 млн непроданных метров. Чтобы приобрести весь этот объем нужно ~14,5 трлн руб. (при средней цене 188 тыс. по ПД). Так что нет, ув. зеленый банк, процентов за год на все жилье не хватит, но за два года должно хватить.

3) На что действительно можно рассчитывать?

Деньги на вкладах распределены неравномерно. По данным АСВ:
1️⃣ более 95% вкладчиков хранят на счетах до 1 млн руб.
2️⃣ 4% – от 1 до 5 млн
3️⃣ 0,3% – от 5 до 20 млн
4️⃣ остальные >20 млн

В категории 1️⃣+2️⃣ лежит 60% денег (34 трлн), но вряд ли они сильно помогут рынку недвижимости – использовать их будут разве что как ПВ по ипотеке при низких ставках. В категориях 3️⃣+4️⃣ оставшиеся 40% денег (23 трлн).

Категории 3️⃣+4️⃣ показали наибольший прирост по сумме и числу вкладчиков (>40% г/г). Вот эти деньги потенциально могут потечь на рынок недвижимости.

Эти средства рассматриваются как сбережения и останутся на депозитах, пока ставки не снизятся в район 10-15%, а потом можно ожидать перетока их части в другие формы сбережений. Жилье – одна из таких форм.

Несмотря на критику инвестиций в «бетон», они остаются популярными. По свежему опросу Финуслуг (маркетплейс от Мосбиржи), половина вкладчиков может направить доход с депозитов на инвестиции. В недвижимость готовы вложить 21% вкладчиков (это больше, чем желающих инвестировать в облигации и ПИФы).

В этом году на вкладах от 5 млн руб. население заработает порядка 4,5 трлн процентов. Если хотя бы 1/5 этой суммы пойдет в недвижку, то это ~1 трлн руб. в год, что эквивалентно 5 млн кв. м жилья или 20% всех продаж по ДДУ в 2024 г. Неплохо.

4) Когда и где ожидать «золотую антилопу»?

Половина всех вкладов (>28 трлн) сосредоточена в Москве, МО и СПб, еще 12 трлн – в регионах с миллионниками. Очевидно, что эти люди не будут покупать жилье в Пензе. Дополнительный спрос скорее сосредоточится в премиальном сегменте столиц, Сочи и Крыма, а также в инвестиционных квартирах малой площади в крупных городах.

Часть депозитных средств уже перетекает в недвижимость (судя по росту сделок за кэш и рассрочки), но основной приток произойдет после снижения КС в район 10-15% (скорее в 2026 г.). При таких ставках и депозиты станут менее интересными, и рыночная ипотека оживится, что обеспечит двойной импульс для роста рынка.

Так что, простите, пессимисты, и в этот раз поводов для грусти не нашлось.

P.S. Кстати, про каминаут. Еще один автор канала – Виктор Тунёв, один из самых известных экономических блогеров в РФ и создатель @truevalue – уже оценивал распределение по активам.

@DomusVerus

В ТОП-10 застройщиков по текущему объему строительства все спокойно.

На начало марта в тройке лидеров без изменений: "Самолет" (4,9 млн кв. м), ПИК (3,9 млн кв. м) и краснодарский застройщик "Точно" (2,2 млн кв. м).

В этом месяце в десятку вошли "ЮгСтройИнвест" (1,2 млн кв. м) и питерская Setl Group, которая перепрыгнула три строчки (1,2 млн кв. м). Регионалы поджимают крупных девелоперов.

Риелторы шутят.

Сбербанк снизил ставки по рыночной ипотеке на 1-1,5 п. п. в зависимости от размера первоначального взноса. Минимальная ставка на новостройки теперь составляет 28,2%, на "вторичку" - 27,6%, сообщили в пресс-службе банка.