КОТЛОВАНЪ

Итоги недели. Равновесие.

На вторичном рынке Петербурга сохраняется равновесие. Спрос даже без рыночной ипотеки остается устойчивым.

Рекламные цены - слабо растут и в Петербурге, и в большинстве крупных городов.

В фокусе внимания - объем предложения. Если бы он начал прирастать - цены стагнировали бы или даже снижались. Но на второй неделе марта объем предложения снова перешел к снижению: минус 0,7% в спальных районах плюс Мурино/Кудрово; с начала месяца минус 0,3%. Это главные предпосылки к слабому повышению цен. Вопрос: сколько продержится такая ситуация?

Выбор у покупателя небольшой. По квартирам, выставленным близко к нижней ценовой границе, число ежедневных просмотров объявлений на ЦИАН достигает 100-150. А на практике и 40 просмотров в день - уже хороший шанс на переход в сделку. В результате объекты с конкурентной ценой уходят легко, а по цене средней и выше могут долгое время находиться в рекламе. И формируют т. н. «среднюю цену», на которую опираются аналитики и СМИ.

При этом и спрос не растет. По общему впечатлению, в феврале активность на вторичном рынке на 10-15% ниже, чем в январе.

К рынку новостроек: в марте, судя по отчетности Дом РФ, выдача семейной ипотеки ускорилась, и опережает февральские показатели. На 6 марта выдано 38 млрд рублей, если темпы сохранятся - в маре будет выдано на 15% больше чем в феврале. Продажи у застройщиков подрастут. Новых факторов роста продаж пока не видно, за исключением возможного расширения семейной ипотеки на все семьи с несовершеннолетними. Но это пока предположения.

Наблюдаем поступательное смягчение условий рыночной ипотеки. Банки понемногу снижают ставки, банк Дом РФ вернул учет доходов «по форме банка». Новости приятные, но на рынок не влияют. Пока ключевая ставка не вернется хотя бы к 14-15% доля рыночной ипотеки будет низкой. При этом главным бенефициаром снижения ставок будет вторичный рынок - пока цены там ниже на 15-20%, и покупатели с рыночной ипотекой устремятся туда.

Застройщики налегают на рассрочки, используют для снижения ставки удержание денег на аккредитивах и прочие чудеса финансового инжиниринга. Рассрочку по-прежнему дают либо до сдачи дома, либо после сдачи, на несколько лет, но с рисками, о которых не раз говорили.

Из долгосрочных факторов стабилизации рынка стоит выделить снижение объемов предложения. За январь-февраль на треть снизилось количество новых проектов, по сравнению с прошлым годом. Петербург по «сдержанности» будет лидерах, в силу традиционных сложностей с согласованием. Дефицит качественных новостроек в классах «комфорт плюс» и «бизнес» у нас обозначится быстрее.

Согласно отчету ЦБ, за 4 квартал сильно снизилось покрытие проектного финансирования эскроу-счетами: на конец года - 72%, минус 8 п.п. за квартал. Соответственно - выросла ставка проектного финансирования, до 9,4%, на 1,6 п.п. за квартал. Запас прочности есть, но темпы ее убывания настораживают: кредитная нагрузка застройщиков растет. Именно в ней главная проблема, а не в низких продажах.

Рынок аренды. Объем предложения в Петербурге, достигавший пика в 9 тысяч лотов, начал потихоньку снижаться. За неделю снижение составило 3%, текущий объем - 8177 штук. Плавно вкатываемся в туристический сезон.

@yeltsov

902 views18:17