🤔Ой! А это незаконно было?
Кто-нибудь расскажите риэлторам, кажется, они не знают.

В Тюмени задержали сотрудников риэлтерского агентства Willmax, которых подозревают в мошенничестве.
По данным источника 72.RU фирма Willmax за деньги помогала оформлять льготную ипотеку за 6%, оформляя людей как IT-специалистов.
🔺Треугольный метр

Чингачкук выходит на тропу войны🤷‍♂️
анонимные каналы, вам страшно?

Уважаемый Дмитрий Прокофьев прав по поводу неформальной сделки между реформаторами в 1990-е и остальным населением: «Мы берём советскую собственность, а вам взамен, за согласие, оставляем бесплатно квартиры – приватизируйте их».
https://huafei.yangx.top/moneyandpolarfox/11322

Я не зря здесь отметил «квартиры», а не «жильё». Это небольшая поправка к тезисам автора. Не весь жилищный фонд России составляли квартиры, а были ещё частные дома, которые находились в личной собственности (на которую распространялись рыночные правила с некоторым ограничением – дома можно было продавать и покупать, в отличие от квартирного госфонда).
На жилые частные дома приходилось в РСФСР к началу реформ 25-30% от всего жилфонда.

Да, у нас была «одноэтажная Россия» (правда, новое строительство в РСФСР было ограничено 60 кв. м, с неотапливаемыми террасами могло быть до 80 кв. м). Эти дома люди строили на собственные деньги, довольно часто в городах на земельных участках, которые ещё до Революции купили их предки. Т.е. под приватизацию этот жилфонд не попал, т.к. он и до этого был по сути уже частный.
(в колхозах, т.е. в деревне, почти всё жильё было индивидуальным, построенным на деньги населения)

Ещё надо отметить и сектор кооперативных квартир, за которые люди тоже заплатили собственные деньги (в Москве 2-комнатная кооперативная квартира в конце 1970-х стоила 7500 руб., или примерно 50 месячных медианных окладов).

Были ещё жилищные сектора, которые не попали под приватизацию (или люди решали этот вопрос в частном порядке) – общежития (в них жили более 1 млн человек) и ведомственное жильё.
Так что приватизацией смогли воспользоваться лишь 55-60% населения России (отдельная тема, разница в стоимости жилья в Москве и Петербурге и в каком-нибудь ПГТ или умершем моногороде).

На диаграмме – структура жилищного фонда СССР по данным переписи населения в 1989 году (по РСФСР была похожая структура).

Доходность девелоперов выше медианы

Начало тут и там.

Медиана доходности для разных рейтингов на 11.04.2025:
- А+ / А / А- = 26,6%
- ВВВ+ / ВВВ / ВВВ- = 32,5%
- ВВ+ / ВВ / ВВ- = 33,8%
- В+ / В / В- = 33,7%

В каждом из рейтинговых сегментов можно найти облигации девелоперов с доходностью выше медианы.

В 2024 году девелоперы разместили 21 выпуск (95,3 млрд руб.), а уже за первые 100 дней 2025 года стартовали 11 размещений (27,5 млрд руб.).

Из этих 11 размещений только один раз предложили флоатер. Остальные выпуски предлагают инвесторам привлекательный фиксированный или переменный купон (фикс+put). Да, дюрация по всем этим выпускам от 1 до 1,5 лет, но фиксированный купон есть фиксированный купон.

Пост информационный. Не является инвестиционной рекомендацией. Редакция канала не несет ответственности за результаты инвестиций в данные ценные бумаги.

Управляющая компания посчитала записи в домовом чате наносящими ущерб ее деловой репутации. В сообщениях жители описывали действия сотрудников компании, характеризуя их как «дебилы», «засранцы тупоголовые», «бездари» и так далее. Всего компания потребовала удалить из чата 15 сообщений, а также возместить расходы на нотариуса и плату госпошлины. Однако суд постановил, что обмениваться такого рода сообщениями не является противозаконным. Остальные требования компании суд также оставил без удовлетворения.

из остальных требований - возмещение ущерба из-за смены жителями этой управляющей на другую.

не помогли ни заверенные нотариусом копии сообщений, ни тренд на признание обиженным.

будет забавно, если пойдут дальше с апелляцией

доброе утро 🫶

Новая проблема, о которой все активнее говорят...

Дефицит жилья в России к 2027 году может достигнуть 30 млн кв. м., пишут Ведомости.

Девелоперы сокращают число новых проектов из-за снижения спроса на квартиры, следует из отчета Дом РФ. Там говорится, что такая ситуация может сложиться при условии восстановления спроса на квартиры. Представитель госкомпании напоминает, что в I квартале этого года девелоперы на фоне снижения востребованности жилья сократили число новых проектов на 24% в годовом выражении до 8,1 млн кв. м. Объемы строительства, по прогнозу Дом РФ, будут падать на протяжении всего 2025 года в случае сохранения высокой ключевой ставки и низких продаж. И даже при условии снижения ставки до 7,5–8,5% в 2027 г. российские застройщики не успеют нарастить число новых проектов в связи с длительными сроками возведения домов.

Опасения Дом РФ разделяют и опрошенные «Ведомостями» застройщики.

Помните, на днях про это говорил глава Дом РФ в докладе Президенту. На что Путин в ответ назвал еще одну опасность: "А цена вырастет". Про эту проблему говорил и Хуснуллин.

И еще напомним, 15 апреля, т.е. уже завтра, состоится заседание Госсовета, где жилищные власти могут озвучить предлагаемые ими меры поддержки строительной отрасли. Интересно, что предложат. Видите же, проблемы большие пророчат, если ничего не сделать.

#мнение #застройщики #строительство

❗️Мониторинг ставок банков Высшей ипотечной лиги по итогам прошлой недели с 4 по 11 апреля 2025 года.

Исходные данные:

▪️срок кредита – 15 лет;
▪️объект – квартиры;
▪️сумма кредита – средний размер выданного кредита для приобретения вторичного жилья 3,76 млн руб., первичного жилья – 5,87 млн руб., для рефинансирования – 3 млн руб.;
▪️если в банке программы рефинансирования разделяются на рефинансирование вторичного жилья и на рефинансирование новостроек, то в таблице указана ставка рефинансирования вторичного жилья;
▪️при условии комплексного ипотечного страхования или при присоединении к коллективному договору страхования;
▪️ставки приведены по программам, не требующим оплаты единовременной комиссии за снижение ставки, а также без учета субсидированных программ;
▪️ставки по новостройкам приведены для аккредитованных застройщиков и без учета повышения ставки на период строительства;
▪️клиент «с улицы», не учитываются скидки по акциям;
▪️доходы подтверждены 2-НДФЛ или справкой из СФР (с сайта Госуслуги);
▪️ПВ – 30%.

#ставки #ипотека

@rusipoteka

Объем многоквартирного жилья в стадии строительства на крупнейших рынках России в начале апреля 2025 года.

Лидирующая группа заметно не меняется:
◾️10 крупных городов – 44% всего строительства в России.
◾️30 крупнейших рынков формирует 63% всего строительства в России.

Напомним, что в последние месяцы показатель текущего строительства не снижается. Но темпы запуска новых проектов уже сократились, а строительная активность по многим проектам с опубликованными проектными декларациями остается низкой или отсутствует. В ЕИСЖС выросло число проектов с заявленными сроками сдачи после 2028 года.

@REBURG

Удивительное рядом

В дополнение к данным по ТОП-30 крупнейших рынков жилья - динамика объема строительства по трем городам: Санкт-Петербург, Краснодар и Екатеринбург.

В последние годы показатели Краснодара и Санкт-Петербурга сопоставимы. Но объем стройки на этих рынках снижается. Рост строительства жилья в ближайшем пригороде Питера не компенсирует падение показателя в городе. Екатеринбург все последние годы продолжал набирать «товарную массу», объем строительства и предложения продолжает расти, обновляя рекорды.

В начале 2025 года объем стройки в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Краснодаре максимально сблизился. Пять лет назад в это сложно было поверить.

@REBURG

🤓Ох, как позитивно отключение льгот влияют! Краснодарский жилищный пузырь остановил наддув объемов.
Всего 3 корпуса в первом квартале стартануло против 29 в первом квартале прошлого года.

Даешь оздоровление и кубанского рынка!
🔺Треугольный метр

Результаты марта на рынке Святой Руси, как и на рынке Столицы, относительно оптимистичны. Так, за март было реализовано всего на 8% меньше квартир, чем за февраль 2025 года, и на 21% меньше, чем за март 2024 года. По сути, рынок ищет баланс продаж в районе 40 тыс. квартир в месяц. Кажется, что такой уровень, во-первых, выполним, во-вторых, не ставит отрасль на колени. Но надо признать, что никакой жирок с таким объемом не накопишь, никак проблему обеспеченности жильем не решишь. Поэтому большой вопрос, о чем договорятся завтра на Госсовете и какие плюшки смогут себе вытащить из государства уважаемые девелоперы. Конечно же, сейчас весь информационный фон в сторону стройки довольно негативный, чтобы соблюсти всю необходимую драматургию перед выдачей каких-то дополнительных преференций для господ девелоперов. Может, выдать-то их и хотят, но есть ли бабки на них?

Ценник также балансируется, относительно февраля фактические цены реализации выросли на 1,8%, относительно марта 2024 года рост составил 13%. С учетом инфляции не самый великий результат, но а что делать, драйверов для роста особо не замечено. Перебиваемся рассрочками, лимитами семейной ипотеки и сказками про то, как в прекрасном будущем ставки упадут, ипотеку можно будет взять или взять и рефинансировать, короче, ждём.

Наш прогноз на апрель - 35-37 тыс. юнитов, в мае, может, из-за шашлычного зажора вообще меньше 35 тыс. юнитов за месяц, ценник будет расти также по 1-1,5% в месяц.

Давайте посмотрим динамику цены и темпы продаж на рынке Святой Руси в разрезе кварталов, то можно выделить несколько этапов развития рынка за последние 5 лет:

1. Первый этап — это прекрасный 2021 год. Когда ветер дул девелоперам в спину. На рынке наблюдалась достаточно классическая сезонность — рост продаж от первого квартала к последнему. Девелоперы, как дети малые, занимались чем угодно, только не налаживанием строительных процессов. Кто-то активно шел скупать землю, кто-то делал вид, что он не девелопер, а какая-то непонятная айти компания, кто-то шел по вертикали бизнеса, покупая проектные институты, архитекторов и т. д. У каждого был свой путь в этот жирный 2021 год. Продажи росли от квартала к кварталу с пиком в 1 квартале 2022 года, ценник за год вырос на 22%. Финальный квартал этого периода — 1 квартал 2022 года, когда дооформлялись сделки.

2. Второй этап — это этап охлаждения рынка. Во 2 квартале 2022 года продажи рухнули практически наполовину. Но уже тогда было понятно, что цена в недвижимости оторвана от спроса на недвижимость, поэтому даже при таком рекордном падении рост цены составил 10%. Удивительно, но девелоперы очень быстро от шока падения оправились. Как будто один ПИК что-то очень суетил, свой проектный институт разгонял, а все остальные как в танке были. Строили свои амбициозные планы. Главной палочкой-выручалочкой была не льготная ипотека, а субсидирование ипотеки, которое делали уже девелоперы. Тут появились околонулевые ставки, и банки начали стричь купоны как с граждан, так и с господ девелоперов. Фактическая цена все-таки показала снижение, а балансироваться начали на уровне 140 тыс. руб./кв. м.

3. Третий этап — можно назвать две волны. Первая волна — это рекорды по продажам в 2023 году, связанные с ужесточением требований по кредитованию от ЦБ, а вторая волна — это как вишенка на торге завершения программы льготной ипотеки. Именно в начале 2023 года ЦБ начал закручивать этот праздник жизни под названием «халяльная ипотека для всех желающих». Кажется, что этому процессу, завершенному во втором квартале 2024 года, ещё не дана в полной мере оценка. Но есть подозрение, что именно льготная ипотека расслабила девелоперов, которые перестали «продавать» квартиры, а привыкли за эти 4 года только «оформлять сделки».

4. Вот и четвертый этап — рынок ищет свой баланс на уровне продаж 120 тыс. квартир за квартал, ценник прирастает по 3–4% в квартал. И если в 2022 году все спасались досубсидированием ипотеки, то в 2024 году был открыт чит-код под названием «рассрочка». Поиграли, и по ходу стало ясно, что с таким чит-кодом никакая фин. модель не вывезет, поэтому уже даже в 1 квартале 2025 года эта история сворачивается.

Может ли рынок упасть до уровня продаж 2 квартала 2022 года — 80 тыс. юнитов? Скорее всего, нет. Объем реализации все-таки должен быть минимум 90–100 тыс. юнитов, первый квартал был закрыт на уровне 110 тыс. Поэтому дальше будем идти балансировать на таких цифрах. Хотя мир изменчив, вдруг завтра на гос. совете договорятся какую-то доп. ипотеку или снижение фин. расходов дать. То и отскок до 130–140 тыс. юнитов будет. Важно понимать, что продаж в районе 200 тыс. юнитов не будет ни при каких условиях. Это только разгонная волна ажиотажного спроса из-за ожиданий изменений условий кредитования.

Цена продолжит расти по 3–4% в квартал, отрабатывая как минимум реальную инфляцию.