«Самолет» сообщил о создании ЗПИФ (закрытого паевого фонда). В него будут внесено более 200 квартир на 3 млрд. руб.

Шаг логичный. Особенно с учетом спроса на доходную недвижимость и развитие коллективных инвестиций. Мы и сами в поиске крупных пулов квартир. Расчет - купить с дисконтом за живые деньги, сдавать и постепенно распродавать.

Но в подходе «Самолета» есть нюансы, от которых многое зависит. Первый: какие объекты будут упакованы в фонд, по какой цене, насколько они ликвидны. И насколько подходят под сдачу в аренду.

В сообщении застройщика говорится: что «ожидаемая целевая доходность Фонда составляет 21% годовых и формируется из трех источников: ежеквартальные выплаты дохода от сдачи жилья в аренду, рост стоимости недвижимости и специальная оптовая скидка на активы от группы Самолет». В моем представлении выжать 5% доходности от сдачи квартиры в аренду - уже подвиг, особенно если учесть затраты на ремонт, простой, управление и содержание квартиры.

Остальной доход, вероятно складывается из перепродажи по более высокой цене. Тут, конечно, больше всего вопросов. Если есть хороший дисконт относительно вторичного рынка (можете себе такое представить?), то что мешает просто продать квартиры на открытом рынке? Как посчитано удорожание квартир? И так далее.

Второй момент: насколько качественно и эффективно эти объекты будут управляться. Одно дело - управлять комплексом апартаментов, есть команды и наработанные практики. Управлять пулом разношерстных, разноплановых квартир, расположенных в разных районах, на порядок сложнее. Задача со звездочкой. Хотя, возможно, на больших объемах она решаема.

Посмотрим. Время покажет, насколько эта идея интересна вкладчикам, насколько она прибыльна для инвесторов. Будут ли вложения в ЗПИФ выгоднее кропотливой самостоятельной покупки и хлопот по самостоятельному управлению. С одной стороны - время, силы и хлопоты, с другой - полный контроль и независимость от крупных компаний. Вложения в такой фонд напоминают вложения в индекс рынка. А инвесторы, на мой взгляд, все же предпочитают подбирать объекты для инвестирования на свой вкус, стараясь переиграть рынок.

Ну и если откровенно, то 20% доходности в недвижимости это просто сказка. Вопрос насколько она реальна.

@yeltsovm

⚡️ Девелоперы из-за снижения продаж затягивают сроки строительства своих объектов. По данным Росстата, в I квартале этого года в России было введено 7,3 млн кв. м жилья в многоквартирных домах. Это на 17,2% меньше, чем было в аналогичный период годом ранее. Более того, это худший результат с 2019 г.

☝️ А причина простая - из-за снижения реализации квартир долги девелоперов в рамках проектного финансирования выше, чем объем средств на эскроу-счетах. Иными словаии, чем раньше дом будет введен в эксплуатацию, тем больше застройщик должен банку. Как следствие, они заинтересованы в переносе сроков строительства.

На заседании президиума Госсовета 15 апреля обсуждалась ситуация в сфере жилищного строительства — с учетом высоких ставок по кредитам и снижения спроса на жилье власти видят риски торможения отрасли.

На этом фоне регионы и правительство предлагают ряд мер для поддержки рынка, начиная от донастройки льготной семейной ипотеки до точечного снижения финансовой нагрузки на застройщиков. Еще один инструмент — поиск и расширение предложения земель для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), оно поддерживает ввод жилья в плюсе в годовом выражении.

Предложения предстоит еще проработать — основные сложности, судя по обсуждению, связаны с балансировкой рисков для бюджета и с ограничением роста кредитной нагрузки на граждан.

Подписаться на Недвижинку

#уйня какая-то. Мы не можем позволить, чтобы москвичи ходили по плитке из прошлогодней коллекции.

Банкстеры негодуют

Тренд на новую искренность, кажется, добрался до представителей банков. Сегодня они честно сказали, отчего тревожатся: из-за рассрочек от застройщиков они недополучили триллион рублей на эскроу — те самые сладкие счета, которые, по сути, вклады на 2-3 года, по которым не надо платить проценты.

До этого были лишь намеки:

▪️10.02.25 — ЦБ заявил, что квартира в рассрочку может довести до дефолта. И даже сказал, что вообще-то это непрозначные правила продаж.
▪️14.02.25 — Эльвира Набиуллина заявила, что доля рассрочки от застройщиков в продажах новостроек выросла с 20% до 40%, что беспокоит Банк России.
▪️17.04.25 — появилось сообщение, что правительство РФ рассматривает возможность предоставления информации о рассрочке при покупке жилья в Национальное бюро кредитных историй (НБКИ).

И вот сегодня Александр Данилов, директор департамента банковского регулирования Банка России, сказал все, как есть.

Что ж Вы, Александр, так с нами... мы хотели до последнего верить, что Вы за людей переживаете.

@novostroyman