Вынесу пару моментов отдельно... О которых многие не знают / забывают

п. 1. Из-за закона основная доля рассрочек идёт с требованием гашения до ввода. Причём планового ввода. То есть, не важно будет ли он потом двигаться вправо застроем, или что ключи обещают ещё через год после... Так же из-за этого, в рассрочках с долгим сроком (уже после сдачи / ключей), дольщикам предстоит проходить схемы с расторжением ДДУ, вывода с эскроу бабок, которые туда успели перечислить, и заключения всяческих ПДКП / ДКП

п. 2. Застрои пользуются незнанием дольщика о том, что с 1 марта 2025 застрой обязан регить собственность (в течение 30 дней с АПП). Поэтому бывают звонки и смс свежим получателям ключей от манагеров, любезно предлагающих заплатить несколько тыр денег за "быстрый и комфортный" процесс регистрации

Знай 👌 @iliilitop

🔹 Росреестр разъясняет

Для осуществления госрегистрации в договоре с рассрочкой в обязательном порядке указывается:
- сумма первого взноса,
- полная стоимость квартиры,
- график платежей,
- санкции за задержку оплаты,
- срок предоставления рассрочки.

Согласно 214-ФЗ, рассрочка может быть оформлена только на период действия договора долевого участия, то есть на время строительства.

Для регистрации права собственности по ДДУ, предусматривающем рассрочку, на момент передачи квартиры в собственность долг покупателя перед застройщиком должен быть погашен. Внести средства в полном объеме дольщик должен на открытый в уполномоченном банке счет эскроу до ввода недвижимости в эксплуатацию.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта. Обязательства участника долевого строительства, при этом, считаются выполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств и подписания сторонами передаточного акта (или иного документа). 

Составление акта приема-передачи с условием об ипотеке в пользу застройщика в связи с тем, что дольщик еще не выплатил всю сумму по ДДУ, действующим законодательством не предусмотрено.

При этом квартира по ДДУ может быть приобретена с помощью ипотеки в банке.

Для государственной регистрации ДДУ на квартиру, купленную в ипотеку, в нем также должны содержаться сведения об условиях кредита, в том числе о залогодержателе, сумме и сроках выплаты. Указанные данные будут внесены в ЕГРН.

Кредитный договор с банком при этом для регистрации ДДУ в Росреестр представлять не требуется, но заявители могут приложить его по собственной инициативе.

Если ипотека зарегистрирована в пользу банка, то при регистрации права в Росреестр представляется только акт приема-передачи.  Никаких дополнительных документов об ипотеке собственнику направлять не нужно. При регистрации права собственности на готовое жилье обременение в виде ипотеки будет автоматически перенесено с записи о государственной регистрации ДДУ. При этом банку Росреестр направит соответствующее уведомление.

С 1 марта обязанность по госрегистрации права собственности дольщика лежит на застройщике. Однако дольщик вправе самостоятельно обратиться в Росреестр за регистрацией своего права собственности, вне зависимости от того, заключался ДДУ с ипотекой или без ипотеки.

Все ДДУ с 1 марта представляются в Росреестр в электронном виде, а сами договоры заключаются в форме электронного документа. Порядок регистрации ДДУ с ипотекой также относится к вышеуказанным требованиям об обязательной электронной регистрации.

#росреестр #недвижимость #жилье #новостройки #рассрочка

Минстрой России о внесении изменений в ПД без повторной экспертизы при замене строительных ресурсов на аналоги 

Ведомство дало разъяснение по данному вопросу в Письме от 05.05.2025 № 26170-АЛ/08.

В чем суть

Менять стройресурсы (материалы, оборудование и пр) на аналоги разрешается. Но изменения в проектную документацию (ПД), получившую положительное заключение госэкспертизы, следует вносить в соответствии с требованиями ч. 3.8 ст. 49, ч. 15.2 ст. 48 ГрК. 

Среди прочего, изменения не должны: 

🟦затрагивать несущие конструкции;  
🟦выходить за сметные лимиты (не более +30% и не более 100 млн руб.); 
🟦нарушать регламенты. 

Подтверждать изменения должны ГИПы и СРО.

Данное разъяснение ведомства несколько противоречит п. 7 ст. 95 Закона № 44-ФЗ, который разрешает замену только на ресурсы с улучшенными характеристиками и при согласии заказчика.   

Поэтому заказчикам придется каждую замену, например материалов, обосновывать тем, что они лучше прежних. И приводить соответствующие подтверждения.

@developers_policy  

Судебная практика

ВС РФ: в разрешении на строительство могут оказать при нехватке инфраструктуры  

Определение ВС РФ от 17 апреля 2025 г. N 308-ЭС24-20719 по делу N А32-53202/2023

Ситуация  

Застройщик для постройки МКД арендовал земельный участок (ЗУ) и получил ГПЗУ. Через два года после этого местная администрация запретила точечную застройку. Застройщик обратился за разрешением на строительство через год после запрета. Разрешение не было выдано.  

Застройщик обратился в суд. 

Позиция судов

Суды начальной инстанции поддержали застройщика — посчитали отказ незаконным, т. к. сведения из ГПЗУ можно использовать в течение 3 лет со дня выдачи. Следовательно, ограничения, введенные через 2 года после запрета, применяться не должны.  

Верховный суд

Поддержал администрацию. 

Аргументы  

1️⃣Запрет на застройку бы установлен в связи с острой нехваткой инфраструктуры: социальной, инженерной и транспортной. Поэтому выдача разрешения невозможна. Появление нового дома усугубит ситуацию и приведет к нарушению прав и интересов жильцов МКД. 

2️⃣ЗУ предоставлялся для строительства ОКС. Так как строительство стало невозможным из-за принятого правового градостроительного акта, правообладатель ЗУ может взыскать убытки.  

Дело отправлено на пересмотр.

@developers_policy