Каналы заполонили сообщения о том, что нераспроданный фонд у девелоперов дошел до 400 миллиардов рублей, а дисконты доходят до 60%. Попробуем разобраться.

Во-первых, в элитке все прекрасно продается. Там за пару лет ценник где-то вырос вдвое, а где-то и втрое. Но с элиткой во вторичке есть интересная штука - периодически выбрасывается большой пул квартир в ликвидных интересных районах, причем за месяц-два до каких-нибудь интересных событий. И вот там - самые твердолобые продавцы, которые вообще не готовы идти ни на какие уступки. В результате вместо 80-85% от стартовой цены сегодня и возможности ее отбить через тот же вклад получают простой, амортизацию и влажные мечты.

Во-вторых, дисконты в 50-60% - это не более, чем маркетинг. К тому же по таким ценам весь ЖК продаваться не будет - из, допустим, 200 юнитов выделят максимум 10, и то самых неликвидных, то есть с плохой планировкой, с видом на СИЗО или кладбище, на втором этаже. Да, это космическая скидка. Но любой застройщик может себе позволить таким образом привлечь покупателей. Другое дело, что если позиций с дисконтом в 30+% много, то есть вероятность проблем с финансированием. Здесь стоит быть повнимательнее.

В-третьих, под ростом скидок застройщики скрывают беспомощность на текущем рынке. Это тоже маркетинг - мол, это не мы у вас просим "купите хоть что-то, пожалуйста, банки уже наносят смазку", а наоборот - мы вам даем такую царскую возможность. Новостройки сейчас сильнейше проигрывают той же вторичке - дома 20-40-летней давности сейчас реально не хуже в плане жилищных качеств. Пострашнее визуально, но жить там не так уж и плохо - их строили не из отходов жизнедеятельности.

В-четвертых, дальше ситуация будет только ухудшаться. Есть знаковые проекты бизнес-класса, которые будут раскупаться. Есть приятные локации, хотя их де-факто в экономе уже нет. Есть премиум и элитка, которые пользуют для парковки кэша. А дальше - пустота. Сейчас застрои бьются между собой ценником, угрожают дефицитом через несколько лет, потому что не выходит новых проектов - это отчасти правда, но только отчасти, потому что выбор все равно будет большим. Но никто не хочет брать качеством. Вместо аудита и оптимизации вкидываются бабки в пиар и лобби, вместо сиюминутного снижения маржи для поднятия репутации на 20 лет вперед выбирается путь скидок на фанеру.

Это ситуация, в которую стройка загнала себя сама с помощью корешей из Минстроя и ЦБ, который не закрывал льготку, а просто говорил "фи". И самой большой ошибкой сейчас будет какой-нибудь новый проект господдержки с триллионами расходов. Сто раз говорили - рынок сам себя починит.

🤓Любопытные новости. Отрасль недвижимости проводила в 2024 году больше всех рекламно-маркетинговых-коммуникационных тендеров, сообщает индустриальная ассоциация АКАР. Учтены все дисциплины: от медийки и PR — до креатива и дизайна. На строчку выше только ритейл.
🔺Треугольный метр

К вопросу о возможном изменении рынка новостроек после расширения семейной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет.

Насколько сильными могут быть изменения? Если грубо, то аудитория потенциальных заемщиков может вырасти в раза в 1,5 (с учетом того, что в семье могут быть дети разных возрастов, часть семей уже имеет ипотеку).
По крайне мере число детей в стране до 7 лет сопоставимо с группой 7-13 лет.

@REBURG