КОТЛОВАНЪ

Давайте посмотрим динамику цены и темпы продаж на рынке Святой Руси в разрезе кварталов, то можно выделить несколько этапов развития рынка за последние 5 лет:

1. Первый этап — это прекрасный 2021 год. Когда ветер дул девелоперам в спину. На рынке наблюдалась достаточно классическая сезонность — рост продаж от первого квартала к последнему. Девелоперы, как дети малые, занимались чем угодно, только не налаживанием строительных процессов. Кто-то активно шел скупать землю, кто-то делал вид, что он не девелопер, а какая-то непонятная айти компания, кто-то шел по вертикали бизнеса, покупая проектные институты, архитекторов и т. д. У каждого был свой путь в этот жирный 2021 год. Продажи росли от квартала к кварталу с пиком в 1 квартале 2022 года, ценник за год вырос на 22%. Финальный квартал этого периода — 1 квартал 2022 года, когда дооформлялись сделки.

2. Второй этап — это этап охлаждения рынка. Во 2 квартале 2022 года продажи рухнули практически наполовину. Но уже тогда было понятно, что цена в недвижимости оторвана от спроса на недвижимость, поэтому даже при таком рекордном падении рост цены составил 10%. Удивительно, но девелоперы очень быстро от шока падения оправились. Как будто один ПИК что-то очень суетил, свой проектный институт разгонял, а все остальные как в танке были. Строили свои амбициозные планы. Главной палочкой-выручалочкой была не льготная ипотека, а субсидирование ипотеки, которое делали уже девелоперы. Тут появились околонулевые ставки, и банки начали стричь купоны как с граждан, так и с господ девелоперов. Фактическая цена все-таки показала снижение, а балансироваться начали на уровне 140 тыс. руб./кв. м.

3. Третий этап — можно назвать две волны. Первая волна — это рекорды по продажам в 2023 году, связанные с ужесточением требований по кредитованию от ЦБ, а вторая волна — это как вишенка на торге завершения программы льготной ипотеки. Именно в начале 2023 года ЦБ начал закручивать этот праздник жизни под названием «халяльная ипотека для всех желающих». Кажется, что этому процессу, завершенному во втором квартале 2024 года, ещё не дана в полной мере оценка. Но есть подозрение, что именно льготная ипотека расслабила девелоперов, которые перестали «продавать» квартиры, а привыкли за эти 4 года только «оформлять сделки».

4. Вот и четвертый этап — рынок ищет свой баланс на уровне продаж 120 тыс. квартир за квартал, ценник прирастает по 3–4% в квартал. И если в 2022 году все спасались досубсидированием ипотеки, то в 2024 году был открыт чит-код под названием «рассрочка». Поиграли, и по ходу стало ясно, что с таким чит-кодом никакая фин. модель не вывезет, поэтому уже даже в 1 квартале 2025 года эта история сворачивается.

Может ли рынок упасть до уровня продаж 2 квартала 2022 года — 80 тыс. юнитов? Скорее всего, нет. Объем реализации все-таки должен быть минимум 90–100 тыс. юнитов, первый квартал был закрыт на уровне 110 тыс. Поэтому дальше будем идти балансировать на таких цифрах. Хотя мир изменчив, вдруг завтра на гос. совете договорятся какую-то доп. ипотеку или снижение фин. расходов дать. То и отскок до 130–140 тыс. юнитов будет. Важно понимать, что продаж в районе 200 тыс. юнитов не будет ни при каких условиях. Это только разгонная волна ажиотажного спроса из-за ожиданий изменений условий кредитования.

Цена продолжит расти по 3–4% в квартал, отрабатывая как минимум реальную инфляцию.

1.0K views18:46