ЦБ РФ опубликовал значения показателя рыночной процентной ставки (РПС) для целей расчета резервов по ипотечным ссудам в рамках Положения Банка России № 590-П на 01.06.2025

Это усредненное (на дневной основе) за 3 последних календарных месяца, предшествующие дате оценки, значение доходности облигаций федерального займа со сроком до погашения 10 лет, определенное в соответствии с кривой бескупонной доходности государственных ценных бумаг (облигаций федерального займа).

Насколько мы понимаем, так ЦБ  дестимулировал выдачу ипотечных кредитов, полная стоимость (ПСК) которых была существенно ниже рыночного уровня. По таким ссудам банкам необходимо формировать дополнительные резервы. Вообще, тема возникла в эпоху, когда застройщики «грешили» установлением экстремально низких ставок. Ну вы помните, вплоть до 0,1% годовых. Обычно, за счет завышения цен. Но, как видите, история продолжается.

Как менялась эта цифра указано во вложенной табличке.

#цбрф #кредиты #ипотека

«Группа ЛСР» вышла в гостиничный сегмент и уже достроила санаторий «Кристалл» в Сочи

С ноября 2025-го там уже будет доступно бронирование номеров (всего их 354) — от 16 тысяч рублей с завтраком за сутки.

Отметим, что это первый санаторий, построенный в Сочи с нуля, начиная с 2000 годов. Находится он в курортном районе — Хоста — в 300 метрах от берега Черного моря.

Что включает в себя «Кристалл»:
• Медицинский центр «Кристалла» площадью свыше 5000 квадратных метров располагает 80 кабинетами.

• Два подогреваемых 25-метровых бассейна с минеральной водой.

• Два ресторана шведской линии и à la carte, лобби и фитобар.

Инвестиции в «Кристалл» составили 12 млрд рублей.

А скоро откроется рядом второй санаторий «группы ЛСР» — «Волна» (один корпус после реконструкции, второй тоже построен с нуля).

Справочно:
По данным Всeостройке.pф, «Группа ЛСР» занимает 6-е место в РФ по объему текущего строительства жилья. Надежность девелопера — 3,97.

12 из 17-ти российских агломераций-миллионников - мировые лидеры по числу возведённых жилых единиц на 1000 населения.
На первом месте в мире – Краснодар, почти 25 жилых единиц на 1000 жителей в 2021 году.
Лишь на 13-м месте располагается первая агломерация вне России – Ванкуверская, с показателем 9 единиц.
Также можно заметить, что в числе зарубежных лидеров, кроме Стамбула, города стран т.н. англосферы – Канада (Ванкувер), Окленд (Новая Зеландия), Сидней (Австралия), Торонто (Канада), Лондон (Англия).

Но здесь важно дать пояснение. По среднему метражу жилая единица в российских мегаполисах сильно уступает показателям в странах англосферы – около 50 кв. м против 150 кв. м.
(данные - «Долгосрочные тренды в экономике, жилищной и градостроительной сферах крупнейших городских агломераций России», Институт экономики города, 2023)

❗️РУСИПОТЕКА - итоги апреля Высшей ипотечной лиги.

Объем выдачи ипотечных кредитов ведущими банками за январь-апрель  2025 года.

#ВыдачаИпотеки #ВысшаяИпотечнаяЛига

@rusipoteka

Я для себя давно определил, если человек активно сидит в соседском чате, родительском, районом, в каком угодно, то этот человек как минимум не очень адекватный, а скорее всего и вовсе конченый долбоёб.

Утвердили перечень признаков, по которым землю будут считать неиспользуемой… и доступной к судебному изъятию у собственника

Напомню, с 1 марта 2025 действует закон, по которому у собственника есть базовые 3 года, чтобы начать освоение земли. В т.ч. под ИЖС, сады-огороды и проч. Если же с 4-го года активности нет, будут выноситься предписания и предупреждения. Если и на них реакции не случится, то власти смогут инициировать изъятие землицы через суд. В целом, Росреестр оценивает срок, за который можно будет потерять «ненужную» землю, в 5–7 лет


Так вот, определили признаки такого неиспользования:
▪️Более 50% площади участка захламлены мусором, и/или покрыто сорняками высотой 1+ м, и/или диких деревьев/кустов
▪️На землях под застройку: за 5 лет (и 7 лет для ИЖС) не зарегистрировали права на постройку (дом, помещение, машино-место). Кроме случаев, когда такое обосновано условиями РнС, графиком стройки, КРТ или зафиксированным бездействием местных органов
▪️Есть аварийные постройки

Вполне же посильно и понятно. Чтоб без перегибов и вольных трактовок на местах. Постановление вступает в силу с 1 сентября 2025 @iliilitop

Банки убивают девелопмент на Святой Руси

Наши уважаемые господа девелоперы попали в западню проектного финансирования. Когда вводили инструмент, казалось, что это обезопасит дольщиков от потери денег в случае долгостроя или банкротства застройщика. Пеленой на глаза был тот факт, что проектное финансирование недорогое — пара процентов. Проектное финансирование — это партнерство с банком, выгодное сотрудничество. Но так казалось при низком ключе и хорошем спросе, когда деньги на эскроу-счетах покрывали иногда даже больше выданных денег на стройку. Сейчас ситуация другая. Ключевая ставка высокая. Денег на эскроу не хватает. Итог — повышение финансовых расходов более чем на 8%.

Банки регулируют все процессы в девелопменте:

1. Маржинальность проекта. Да-да, это не алчные представления девелопера о том, сколько он положит себе в карман, а расчет модели в банке, потому что если доходность ниже 20%, то будь любезен, принеси денег в банк. И может тогда уважаемый банк тебе даст проектное финансирование на стройку.

2. Выход нового объема. Может кому-то кажется, что метры не выводят девелоперы на рынок, но нет, это не девелоперы не выводят метры, а банки не дают проектное финансирование, чтобы начать стройку, вывести метры на рынок.

3. Где выход метров и оценка маржинальности, там и ещё пара важных параметров — темп реализации и цена за метр. Если вам кажется, что это девелопер офигел выводить по 400 тыс. руб./кв. м проект где-то в районе МКАДа, нет, уважаемые, это требование, ковенанта банка, который он устанавливает при согласовании финансовой модели проекта. Если продаешь дешевле, продаешь медленнее, чем запланировал, то будь любезен, занеси денег в банк.

Банк, в отличие от девелопера, заработает в любом случае и на всех этапах процесса. Тут вам и выдача бридж кредитов на покупку земли, тут вам и деньги, лежащие на эскроу (это, кстати, один из самых маржинальных продуктов сейчас в банковской системе России), тут вам и условия по тому, какие ипотеки и кому выдавать, на самой ипотеке, в том числе льготной ипотеке, на которую скидываются налогоплательщики нашей большой и могучей страны. И, конечно же, банк заработает на проектном финансировании, которое выдается девелоперу на стройку. Собственно, оно и сейчас душит всех девелоперов.

У девелоперов очень плохой пиар. Всем кажется, что они в меде купаются, сказочные деньги зарабатывают, проекты с IRR > 30% реализуют. А они, к огромному сожалению, болтаются в болоте, где маржинальность у проекта 20% — это хороший расклад, а сами уже больше похожи на подрядчиков банков для реализации земельных активов. Потому что «партнерство» банка и девелопера сейчас это что-то из БДСМ игры, где банки душат, душат, но удушить не хотят, потому что кто потом это все реализовывать будет — решительно непонятно.

Конфуз проектного финансирования

Главный инструмент влияния банков на девелоперов — проектное финансирование — это обременение, которое никогда не спасет дольщиков от долгостроя или потери денег.

Цель введения этого инструмента была довольно благая. Чтобы государству не надо было разруливать проблемы дольщиков, когда девелопер взял бабки и укатил в прекрасные теплые страны. Такие примеры были, с такими примерами что-то надо делать. Из-за этого девелоперов с потрохами «сдали» в лапы банков. Банки стали своего рода регулятором рынка, третьим игроком, который как бы должен был только заинтересован в сохранении денег дольщиков. Но оказалось, что банки третьим игроком становиться не планировали, а стали первым и самым главным. Настолько главным, что по сути сейчас зарабатывают на всем, что связано с недвижимостью далеко и около.

Проектное финансирование не работает, потому что:

1. Эскроу-счета открываются после разрешения на ввод в эксплуатацию. А что это значит? А значит, что ключи дольщик может получить хоть через год, хоть через два, потому что отделку и финишные работы можно делать ой как долго. Обманутый ли при этом дольщик? Вопрос философский.

2. Не дай бог, девелопер банкротится. Говорит, всё, не могу, вы дальше там без меня. Пойдет ли дольщик на возвращение денег с эскроу? Учитывая, что цены там за 2 года выросли на 20+% , ипотеку новую под приятную ставку из 2023 не возьмешь и т. д. Очевидно, что у дольщика нет никакой заинтересованности получить деньги обратно, да и потом заново пытаться ипотеку брать. Банку также этот геморрой на фиг не нужен, и все участники процесса так или иначе хотели бы, чтобы он завершился получением ключей, «рано или поздно достроят».

3. Банкротство застройщиков и работа проектного финансирования потянет за собой и банки, потому что несколько лет никто не парился, брал комиссию за снижение процентной ставки и у многих граждан Святой Руси на эскроу-счете может лежать денег меньше, чем выданная ипотека. А вот эта дельта между ипотекой и эскроу — уж очень нехорошая история.

Банки все соки из девелоперов выпьют, но добивать не будут, потому что никакой заинтересованности в банкротстве девелопера нет, ни у банка, ни у дольщика, ни у регулятора, что банковской отрасли, что строительной. Но очевидно становится, что сейчас проектное финансирование — это инструмент манипулирования стройкой жилья со стороны банков и дополнительные расходы для стройки. Ни в коем случае нельзя возвращаться в систему, где девелопер деньги получает напрямую от дольщика, но и текущая ситуация является бутылочным горлышком, чтобы хоть как-то закрыть дефицит метров в стране, повысить обеспеченность жильем и выполнить поручения по объему ввода.

Мой ответ команде Недвижимость Инсайды.

Прозрение вещь, хорошая господа!

Но, я говорил последовательно с 2019 года, что бизнес девелоперов будет полностью контролироваться банками. Говорил о том, что такие банки как СБЕР не умеют быть партнёрами, они поглощают обычно своих «партнёров».

Однако застройщики, а у меня их было очень много в студии, уверенно хвастались: «Банки в нашу экономику не лезут и цены нам не диктуют». А я с 2021 года последовательно каждый раз задавал застройщикам этот вопрос.

Теперь самое главное!

А кто же вас, господа застройщики, заставлял лезть в «проектное финансирование»? Объясню. Ваша склонность к авантюрам. Девелоперский бизнес умеют вести в России без авантюр и прожектерства от силы 3-4 компании. Остальные, это или наивные фантазеры или прожженные авантюриста «игроманы».

Застройщикам так хотелось сыграть за столом с Банком и выиграть у игрока с краплёными картами. Вот вы и сели все за этот стол.

Что же вы ноете?

Это из-за вас случился перекос на рынке недвижимости. Из-за ваших авантюр случился пузырь с ценами на земельные участки. Это вы придумали схематоз «с нулевой ипотекой».

Вы игрались 4 года, полагая, что обыграете банкиров и уйдете с деньгами. И вот наступает время «платить по долгам».

Так, что же вы, милые авторы Недвижимость Инсайды, работая сами в структуре застройщиков ноете сейчас? Вы же такие все важные на любой конференции.
Где ваша уверенность в себе? Банки бедным Застройщикам не дают теперь продавать квартиру дешево. А когда вы в банк за кредитом на земельный участок приходили, вы что банкиру обещали?



https://huafei.yangx.top/propertyinsider/29593

На Госуслугах появится вкладка с бомбоубежищами, её включат для всей России. Теперь каждый гражданин сможет на платформе зайти в личный кабинет, нажать на спецвкладку и посмотреть, к какому убежищу он приписан.

Интересные наступили новые времена великих возможностей: раньше при выборе недвижимости ценились близость парков, мест отдыха, транспортная доступность и куча всего, а сейчас всё проще. Доброе утро всем, у кого кофемания по пути в бомбоубежище, остальным: читать новости, что перемирие уже скоро

в любой непонятной ситуации печатай деньги субсидируй

доброе утро 🥃🫶