День Х для рынка как был — 1 июля 2024 года, так и остается. Льготная ипотека закончилась, и пришлось придумывать, вертеться и крутиться как-то с продажами. О-о-о, 4 года чистого расслабона и кайфа прошли незаметно.

Так вот, высокую долю ипотеки из крупняка в Московском регионе сохранили ПИК, Инград, Догма. Продолжают работать активно с ипотекой такие граждане, как ГС, А101, Самолет, Левел и т. д. Среднее влияние ипотеки на продажи у Абсолюта, Формы, ЛСР. Без величайшего окна возможностей работают ребята из Эталона, Родины, ДС.

Какие факторы вообще могут влиять на долю ипотеки в продажах девелоперов?

1. Первый и самый важный — что за портфель, какие классы в данном портфеле. Очевидно, что чем круче проекты, тем меньше будет ипотечных сделок. Солидные господа могут и чемодан лавэ принести, и какие-то интересные условия выплат раз в квартал себе согласовать. Портфель — он же земельный банк девелопера — вообще определяют любую стратегию реализации, любой показатель. Даже текущий сплит, выведенный в реализации в рамках земельного банка, может определить стратегию реализации.

2. Второй фактор — желания и возможности коммерческой функции. Кто-то умеет хорошо работать с банками и паковать свою целевую аудиторию в ипотеку, а кому-то проще скидок или рассрочек дать — забрать клиента на себя другим инструментом. Тут главное — вовремя эксель открывать и прикидывать, что же с финансовой точки зрения дает более подходящий результат. Из этих желаний и возможностей вообще вытекает портрет целевой аудитории.

3. Третий фактор вытекает из второго — устраивалась ли олимпиада по раздаче рассрочки или не устраивалась. В ряде девелоперов в 4 квартале прямо было соревнование, кто и как нараздаёт комфортной рассрочки клиентам. Данные олимпийские игры завершились в 1 квартале, сейчас скорее наблюдаем за хвостом этой истории, а не реальным давлением на рынок.

Тут хочется сказать: «Блин, пару лет назад все гнали на рынок, что ужас-кошмар, все сделки идут с ипотекой, это плохо, так как большая зависимость». Теперь вон все смотрят наоборот, чтобы ипотеки были хотя бы на уровне 50–60% в сделках, дабы не было большой доли рассрочек. Рынок-то сбалансируется, главное, чтобы на этих каруселях чьи-то финансовые расходы не покинули бухту приемлемых и спокойных цифр.

Результаты реализации квартир в новостройках по ДДУ по всей РФ за май 2025 года.

По сравнению с маем 2024 года реализация ниже на 41% в лотах, на 40% в квадратных метрах и на 33% по оценке выручки. При этом цены заявленные в ДДУ выросли за год в среднем на 12%, а средний чек по ДДУ – на 14%. Средняя площадь реализованной квартиры выросла на 1,5%.

Расчеты сделаны на основе данных проектных деклараций опубликованных по состоянию на 11 июня 2025 года.

Замминистра финансов Иван Чебесков в интервью РБК:

О рассрочке на недвижимость

Речь идет не про поддержку этой практики или нет, рассрочка — это уже факт жизни, реальность.

Реальность такова, что и застройщики, и граждане будут пользоваться теми инструментами, которые более доступны для них в текущей ситуации. Думаю, это будет продолжаться, пока не увидим снижение ипотечных ставок по рыночным программам.

Две основные проблемы с рассрочкой:

во-первых, по таким продажам деньги не попадают на счета эскроу в банке. Чем больше наполняемость эскроу-счетов, тем ниже кредитная ставка для застройщика и выше безопасность для покупателя.

во-вторых, возникают вопросы, что граждане берут рассрочку в надежде взять в будущем льготную ипотеку или что ставки по рыночной программе снизятся. Есть риски, что если гражданин может не получить в итоге ипотеку, то у него не будет средств на дальнейшие платежи по рассрочке. Это, конечно, повод для обеспокоенности, но пока мы наблюдаем.

О льготной ипотеке для семей с детьми до 14 лет

Эти вопросы сейчас изучаем, будем докладывать главе государства. Есть оценки, что это существенные цифры в части расходов бюджета на трехлетку. Напомню, что только в этом году федеральный бюджет потратит примерно 2 трлн руб. на льготные программы, в случае расширения программ эта цифра существенно вырастет.

О привязке льгот по ипотеке к числу детей или уровню доходов

Тут палка о двух концах:

с одной стороны, наверное, социально справедливо было бы ограничить доходом уровень участия в таких льготных программах.

с другой стороны, ЦБ и банкиры нам говорят: люди с низким доходом хуже обслуживают ипотеку, и, может быть, гражданину не стоит брать кредит вовсе, если у него доход не позволяет. Не стоит стимулировать граждан попадать в ипотечное рабство.

В целом адресность в любом контексте является, по сути, расширением программ.

А нас беспокоит диспропорция, которая может возникнуть на рынке.

Что я имею в виду? Ставки по льготной ипотеке довольно низкие, и, по информации от банков, у большинства заемщиков с льготной ипотекой есть еще и депозиты. Они могли бы погасить часть ипотеки досрочно, но не делают этого, а зарабатывают на разнице ставок. Мы никого не осуждаем, они ведут себя рационально. Но нам нужно понимать, что необходимо направлять бюджетные средства именно на тех граждан, которые нуждаются в этом больше всего. Поэтому важны и точечность, и адресность программ.

#мнение #ипотека

Государственная дума сегодня во 2 и 3 чтении приняла правки к ФЗ об ипотеке.

Данное изменение закрепляет в законе, что согласие банка-кредитора не требуется, если был использован маткапитал и до погашения ипотеки выделяются доли.

Таким образом, если раньше, семьи, использовавшие мат.капитал сталкивались с трудностями, когда хотели продать недвижимость до погашения ипотеки. То после вступления поправок в силу (с 01.01.2026), можно будет наделить детей долями (без получения согласия банка) и продавать в обычном порядке с получением разрешения органами опеки и попечительства.

Учитывая, что я участвовал в разработке этого законопроекта, мне вдвойне приятно, что он, пусть и в сильно усеченном виде, дошел до принятия Думой.

@expertned

Ждем подписание Советом Федерации и Президентом.

«В Питере во время ПМЭФ за двое суток можно продуктивно провести встречи с 10 губернаторами и потом весь год не тратить время на командировки, а четко работать с понятным горизонтом планирования»,— Председатель совета директоров DARS Дмитрий Рябов на площадке Урбан Хаб в рамках ПМЭФ 2025. Здесь проектируют будущее!

#ПМЭФ