Сбербанк по чуть-чуть отыгрывает историю с субсидированием льготной ипотеки. Теперь с тех девелоперов, кто на проектном у Сбера не будут требовать «докидывать».

В Сочи ураганный ветер, волны 4-4,5 метра, самолеты не сажают. Привез семью погреться…

Завтра в 13:00 по мск Remark проведет вебинар «Битрикс24 для застройщиков: больше, чем CRM». Дмитрий Севостьянов расскажет про возможности, которые помогают девелоперам расти быстрее, о бизнес-процессах, которые можно автоматизировать. Все это поможет сотрудникам оперативнее справляться с задачами, а руководителям — получить прозрачную аналитику.

Зарегистрироваться можно по ссылке: https://remark.digital/webinar-bitrix24-bolshe-chem-crm

По результатам опроса околодевелоперское сообщество в большинстве своем не поддерживает перекладывания обязательств по строительству соцобъектов на девелоперов. Результат вполне предсказуемый.

В комментариях поделились интересными мнениями, в том числе о том, что строить школы и детские сады девелоперу может быть выгодно при КРТ — так он сможет привлечь больше покупателей.

Я допускаю, что на девелопера могут перекладывать определенную часть социальной инфраструктуры, но тогда и условия входа в КРТ должны быть ему интересны… Обязательства балансируются другими профитами, а не просто появляются, потому что так хочет администрация области.

Когда я работал в найме, вообще не ходил в отпуск. Думал: «Я молод, полон сил и задора, зачем нужен отпуск? Лучше я его поменяю на дополнительный заработок».

Когда я начал заниматься своим бизнесом, то в первый отпуск пошел через семь лет. И поначалу никогда не отдыхал больше недели.

Рассчитывая отпуск, я всегда исходил не из стоимости путевки, перелетов или проживания, а из той стоимости, которую бизнес потеряет из-за моего отсутствия.

В первые годы (а мы работаем с 1999-го) в управлении было очень много ручной настройки и микро-менеджмента. И для меня одна неделя отпуска равнялась Х упущенной выгоды, а две недели — как минимум 2Х.

Поэтому я загонял и себя, и коллектив, и мы упорно шли к выполнению бизнес-планов и задач, причем в основном — задач наших клиентов.

Это был один из первых этапов моей трудовой деятельности. Отдыхать было некогда, а управлять компанией издалека я абсолютно не умел. Да и время тогда было другое…

Сейчас я с семьей в Сочи. Счетчик, как раньше, в голове уже не работает, я больше не считаю отпуск упущенной выгодой. Теперь для меня это источник ресурса, и к отпускам других сотрудников я отношусь так же (при условии выполнения задач).

В продолжение темы отдыха и отпусков хочу осветить еще один аспект. Количество праздников и выходных.

Открыл производственный календарь на 2024 год, читаю: в 2024 году 118 нерабочих дней, из них 14 — праздничные. Плюс 28 дней отпуска, которые обеспечены сотрудникам по трудовому законодательству.

Итого получается, что из 366 дней мы не работаем почти 150, то есть чуть ли не половину года. На мой взгляд, это какое-то совершенно неразумное количество, а еще надо учесть, что в России производительность труда очень низкая. Вместе это является сильнейшими сдерживающими факторами для развития страны.

Я за социальное государство, за блага народа. Но ведь эти блага кто-то должен создавать. И я считаю, что политика государства в этом отношении у нас чрезмерно лояльная. Мы должны работать больше и эффективнее.

Можно, конечно, вспомнить цитату, что работать надо не 24 часа в сутки, а головой. Это очень хорошая фраза, но сказал ее Стив Джобс — человек, который впахивал круглосуточно и создал огромную компанию. И в этом есть огромное противоречие.

Поэтому, на мой взгляд, политику выходных и рабочих дней надо пересматривать в сторону ужесточения. Думаю, с учетом январских, майских и других праздников двух недель отпуска было бы вполне достаточно.

Сегодня пришло сразу два запроса на наши книги. Их можно получить здесь: https://gmkstudy.ru/biblioteka/developera

По следам моей поездки в Сочи

Рынок недвижимости здесь, конечно, весьма специфичен. Это уникальность связана с множеством аспектов. В первую очередь я имею в виду:

▪️Сильная роль риелторского сообщества. Если в целом по России они берут 3-4, ну 5%, то в Сочи —существенно больше. Я слышал, что по отдельным сделкам комиссия доходит и до 10%.

▪️Отсутствие крупных местных игроков. Я не знаю сильных с точки зрения объема девелоперов именно сочинского происхождения. Не хочу никого обидеть. Но лично я с такими действительно не знаком.

Я знаю, что сейчас в Сочи выходят несколько разных компаний, которые начинают комплексное освоение территории. И это, на мой взгляд, хорошая новость для рынка, потому что они привнесут комплексный подход.

▪️Сумасшедший ценник. Стоимость недвижимости в Сочи — это притча во языцех. Но это делает рынок достаточно интересным, потому что высока добавленная стоимость и стоимость услуг.

В общем, уникальный рынок. И я даже не могу сказать, есть ли в России еще подобный. А вы?

Исторически наша компания всегда занималась маркетингом.

Сначала это был маркетинг коммуникаций, потом консалтинг в области продаж. Затем мы постепенно начали заниматься продуктовым маркетингом.

А четыре года назад мы открыли в компании центр архитектуры и продукта. Стали развивать эту тему, формировать штат, работать над продуктовыми решениями… И постепенно пришли к разработке архитектурных концепций различной сложности (в основном КРТ).

Сейчас у нас большое количество проектов, проработки по маркетингу, архитектурным стратегиям. И для нас понимание архитектуры в широком ее смысле — это очень важный предмет для изучения.

И как раз теме взаимодействия девелопера и архитектора посвящен новый выпуск GMK Talks in the show.

Хочу сказать, что видео вышло очень обстоятельным. Мы проехали по нескольким городам, сняли репортажи и поговорили с несколькими экспертами, чтобы отразить максимально полную картину российской архитектуры.

Выпуск уже на канале: https://youtu.be/SDGSFL3fOjA

Развитие любого крупного города, а тем более столицы большого государства — например, Москвы, — это всегда очень занимательный процесс. Особенно если наблюдаешь его динамику во времени.

Последние 10 лет я регулярно бываю в Москве и собственными глазами вижу, как она разрастается, благоустраивается, становится более комфортной для человека, как формируется ее инфраструктура и прочие составляющие.

Безусловно, столица нашей Родины сделала огромный рывок за этот период. Это видят все: и профессиональное сообщество, и простые жители и гости столицы.

И когда мы готовили «Архитительный выпуск» GMKTalks in the show, нам хотелось понять, куда, в какой горизонт смотрят люди, которые формируют преобразования Москвы. Именно поэтому мы взяли интервью у главного архитектора столицы Сергея Кузнецова.

Он рассказал, какие преобразования ждут город, какую роль и какое место в иерархии столиц мира он видит для Москвы. Здесь делюсь небольшим отрывком из разговора. Полный выпуск — на нашем канале.

Вчера все обсуждали отчет Мишустина: каких результатов удалось достичь в прошлом году. По словам экспертов, они неплохие. Но я обратил внимание на некий диссонанс между федеральной и муниципальной властью.

Объясню. Со стороны Госдумы прозвучало предложение увеличить налоги для банковского сектора, у которого сейчас достаточно высокие доходы. Но премьер-министр резонно заметил, что мыслить нужно системно, и этот вопрос можно отрегулировать через дивидендную политику, не подстраивая законодательство под реалии сегодняшнего дня.

Потому что любому бизнесу нужны правила, которые работают не в моменте, а в долгосрочной (или хотя бы среднесрочной) перспективе. В противном случае им сложно строить планы, прогнозы и инвестиционные программы.

В то же время в Омской области идет полемика по поводу инфраструктуры. Прокуратура предписывает не выдавать разрешение на строительство проектов, которые не обеспечены социальными объектами. Местные власти рассматривают некое «меню», по которому девелопер должен что-то дать муниципалитету, чтобы получить разрешение строить.

И здесь возникает диссонанс. Руководитель правительства призывает двигаться в системной логике, а муниципалитеты рассуждают о локальных, местечковых решениях.

Мне кажется, девелоперам будет очень сложно строить бизнес в Омске. А там же есть федеральные компании: Брусника, «Эталон»… По сути, они будут работать по одним условиям в этом регионе и по другим — в остальных.

А вы что думаете?

Борьба с закредитованностью населения продолжается.

Банки начали использовать для оценки рисков банкротства искусственный интеллект. Этот прогнозный показатель теперь тоже учитывается при принятии решения о выдаче займа. Так что, судя по всему, в ближайшее время мы увидим резкий рост по отказам.

У меня вообще очень своеобразное отношение к этому вопросу. Я считаю, что отсутствие финансовой грамотности — это бич нашего населения. В нашей системе образования нет никаких уроков или курсов, где бы школьников или студентов учили обращаться с деньгами, рассказывали о сути кредитов, о том, что они выдаются на условиях срочности, платности и возвратности.

Из-за этого люди так легко ведутся на разные доступные предложения: потребительские кредиты, мгновенные займы и прочие продукты с заоблачными процентами. Я уверен, что практически никто из тех, кто их берет, не читает договоры и не понимает, какую сумму он должен в итоге заплатить за пользование кредитными деньгами.

Поэтому банки сегодня берут на себя очень правильную функцию — адекватно оценить каждого заемщика. Видя уровень его дохода, кредитоспособность, платежеспособность, они выносят свой вердикт: давать ему деньги или отказать.

И, кстати, людям я всегда советую: если банк отказывает, например, в ипотечном кредите, не надо искать способы его обмануть. Потому что банк в конечном итоге лучше знает, способны они его обслуживать или нет.

В нашем блоге продолжается обсуждение одной из сложнейших проблем, которые сегодня приходится решать бизнесу. Это, конечно, кадровый голод.

О том, как девелоперы привлекают и обучают, удерживают и развивают сотрудников — читайте в статье.

Сегодня мы в Перми. Прекрасный город, в котором мы работали с уникальным проектом «Погода».

В этот раз у нас не совсем типичная задача. Будем говорить с коллегами о том, что на рынок, возможно, стоит смотреть более консервативно.

Вышли данные по рынку за первый квартал.

В том, что спрос на рынке первичной жилой недвижимости скорректируется, никто не сомневался. С одной стороны: ужесточение условий выдачи льготной ипотеки, с другой: выкрутасы банков с комиссией. Охлаждение спроса было предсказуемо. А вот данные по стоимости жилья вызвали недоумение.

Что я имею в виду:

▪️По подсчетам коллег из «Авито Недвижимости», спрос за I квартал снизился на 16%. Это серьезный спад.

▪️Вместе с тем средняя стоимость квартир на первичном рынке за тот же период выросла на 3%.

А мы же все читали учебники по экономике и знаем, что падение спроса вызывает снижение цены. Но на сегодняшнем рынке новостроек этого не происходит. И это наводит на мысли, что либо экономическая теория не права, либо у нас не совсем свободный рынок.

Вы что думаете по этому поводу?

Какая квалификация у ваших маркетологов?

Качественное образование для маркетологов в девелопменте сложно найти. Поэтому сотрудники нередко делают ошибки и сливают бюджет.

Но можно не тратить время и нервы на неудачи, а вложиться в развитие сотрудников. Например, если вы продаете загородку — то для ваших маркетологов есть специальный курс на платформе GMKStudy.

Вот небольшая часть того, что входит в программу:

▪️трудности реализации проектов по загородке, кейсы;

▪️основные показатели на рынке, емкость и правила ценообразования;

▪️маркетинговые атрибуты продаж — сайт и соцсети, ошибки девелоперов в SMM;

▪️отличия системы продаж в загородных и многоэтажных городских проектах.

То, что мы продаем в рамках комплексных проектов, вы можете научиться делать сами.

Что еще важно: в конце обучения мы выдаем удостоверение повышения квалификации. Мало какие курсы вам его дадут.

Подробности здесь: https://clck.ru/39wA6yу

На днях видел довольно оптимистичную публикацию по поводу ситуации на первичном рынке. Что застройщики резко нарастили вывод новых проектов на рынок, а портфель строящегося жилья достиг очередного максимума…

Звучит неплохо. Но я хотел бы напомнить, что срок подготовки проекта к выводу на рынок составляет от года до двух и больше. Поэтому то, что мы сейчас видим, — это следствие активной деятельности девелоперов в предыдущие периоды.

При этом спрос на новостройки снизился. И можно было бы предположить, что тенденция сохранится и во II квартале… Если бы не один существенный фактор: в июле закончится льготная ипотека. А мы это уже неоднократно видели: чем ближе срок окончания льготного периода, тем выше активность и девелоперов, и покупателей.

Поэтому я считаю, что II квартал пройдет очень интенсивно. Да, в апреле-мае показатели могут снизиться, но июнь исправит общую ситуацию не только за квартал, но и, возможно, за все полугодие. Люди будут пытаться всеми способами получить льготное ипотечное кредитование, пока это еще возможно.

А вот по второму полугодию большой вопрос…

Почему в России так много архитектурного фастфуда?

Под этим я подразумеваю отдельные многоэтажки или целые микрорайоны без лица и характера. Они строятся быстро, в больших объемах, но не несут пользы ни для души, ни для ума. Так же, как, например картошка фри, не несет пользы для организма.

Ведь есть же конкретные люди (и их много), которые такой архитектурный фастфуд:

▪️проектируют;
▪️строят;
▪️покупают.

Как создатели таких зданий проходят мимо: отводят глаза или нет? Задумываются ли о том, какая память останется о них на десятилетия и или даже века?

А что думают люди, которые покупают квартиры в подобных проектах? Получают ли они удовольствие, заходя во двор, смотря на фасады?

Когда мы задумывали выпуск GMKTalks in the show, связанный с архитектурой, то хотели хотя бы отчасти ответить на эти вопросы.

И мы искали людей и девелоперов, которые сопротивляются тенденциям масс-маркета и побуждают девелоперов создавать, а потребителей — выбирать благоприятную архитектурную среду, которая вызывает желание жить и радоваться жизни.

Мы пообщались с такими людьми и получили огромное удовольствие. А теперь его можете получить вы — поэтому обязательно посмотрите выпуск. Там точно есть, что взять на заметку.