Развитие любого крупного города, а тем более столицы большого государства — например, Москвы, — это всегда очень занимательный процесс. Особенно если наблюдаешь его динамику во времени.

Последние 10 лет я регулярно бываю в Москве и собственными глазами вижу, как она разрастается, благоустраивается, становится более комфортной для человека, как формируется ее инфраструктура и прочие составляющие.

Безусловно, столица нашей Родины сделала огромный рывок за этот период. Это видят все: и профессиональное сообщество, и простые жители и гости столицы.

И когда мы готовили «Архитительный выпуск» GMKTalks in the show, нам хотелось понять, куда, в какой горизонт смотрят люди, которые формируют преобразования Москвы. Именно поэтому мы взяли интервью у главного архитектора столицы Сергея Кузнецова.

Он рассказал, какие преобразования ждут город, какую роль и какое место в иерархии столиц мира он видит для Москвы. Здесь делюсь небольшим отрывком из разговора. Полный выпуск — на нашем канале.

Вчера все обсуждали отчет Мишустина: каких результатов удалось достичь в прошлом году. По словам экспертов, они неплохие. Но я обратил внимание на некий диссонанс между федеральной и муниципальной властью.

Объясню. Со стороны Госдумы прозвучало предложение увеличить налоги для банковского сектора, у которого сейчас достаточно высокие доходы. Но премьер-министр резонно заметил, что мыслить нужно системно, и этот вопрос можно отрегулировать через дивидендную политику, не подстраивая законодательство под реалии сегодняшнего дня.

Потому что любому бизнесу нужны правила, которые работают не в моменте, а в долгосрочной (или хотя бы среднесрочной) перспективе. В противном случае им сложно строить планы, прогнозы и инвестиционные программы.

В то же время в Омской области идет полемика по поводу инфраструктуры. Прокуратура предписывает не выдавать разрешение на строительство проектов, которые не обеспечены социальными объектами. Местные власти рассматривают некое «меню», по которому девелопер должен что-то дать муниципалитету, чтобы получить разрешение строить.

И здесь возникает диссонанс. Руководитель правительства призывает двигаться в системной логике, а муниципалитеты рассуждают о локальных, местечковых решениях.

Мне кажется, девелоперам будет очень сложно строить бизнес в Омске. А там же есть федеральные компании: Брусника, «Эталон»… По сути, они будут работать по одним условиям в этом регионе и по другим — в остальных.

А вы что думаете?

Борьба с закредитованностью населения продолжается.

Банки начали использовать для оценки рисков банкротства искусственный интеллект. Этот прогнозный показатель теперь тоже учитывается при принятии решения о выдаче займа. Так что, судя по всему, в ближайшее время мы увидим резкий рост по отказам.

У меня вообще очень своеобразное отношение к этому вопросу. Я считаю, что отсутствие финансовой грамотности — это бич нашего населения. В нашей системе образования нет никаких уроков или курсов, где бы школьников или студентов учили обращаться с деньгами, рассказывали о сути кредитов, о том, что они выдаются на условиях срочности, платности и возвратности.

Из-за этого люди так легко ведутся на разные доступные предложения: потребительские кредиты, мгновенные займы и прочие продукты с заоблачными процентами. Я уверен, что практически никто из тех, кто их берет, не читает договоры и не понимает, какую сумму он должен в итоге заплатить за пользование кредитными деньгами.

Поэтому банки сегодня берут на себя очень правильную функцию — адекватно оценить каждого заемщика. Видя уровень его дохода, кредитоспособность, платежеспособность, они выносят свой вердикт: давать ему деньги или отказать.

И, кстати, людям я всегда советую: если банк отказывает, например, в ипотечном кредите, не надо искать способы его обмануть. Потому что банк в конечном итоге лучше знает, способны они его обслуживать или нет.

В нашем блоге продолжается обсуждение одной из сложнейших проблем, которые сегодня приходится решать бизнесу. Это, конечно, кадровый голод.

О том, как девелоперы привлекают и обучают, удерживают и развивают сотрудников — читайте в статье.

Сегодня мы в Перми. Прекрасный город, в котором мы работали с уникальным проектом «Погода».

В этот раз у нас не совсем типичная задача. Будем говорить с коллегами о том, что на рынок, возможно, стоит смотреть более консервативно.

Вышли данные по рынку за первый квартал.

В том, что спрос на рынке первичной жилой недвижимости скорректируется, никто не сомневался. С одной стороны: ужесточение условий выдачи льготной ипотеки, с другой: выкрутасы банков с комиссией. Охлаждение спроса было предсказуемо. А вот данные по стоимости жилья вызвали недоумение.

Что я имею в виду:

▪️По подсчетам коллег из «Авито Недвижимости», спрос за I квартал снизился на 16%. Это серьезный спад.

▪️Вместе с тем средняя стоимость квартир на первичном рынке за тот же период выросла на 3%.

А мы же все читали учебники по экономике и знаем, что падение спроса вызывает снижение цены. Но на сегодняшнем рынке новостроек этого не происходит. И это наводит на мысли, что либо экономическая теория не права, либо у нас не совсем свободный рынок.

Вы что думаете по этому поводу?

Какая квалификация у ваших маркетологов?

Качественное образование для маркетологов в девелопменте сложно найти. Поэтому сотрудники нередко делают ошибки и сливают бюджет.

Но можно не тратить время и нервы на неудачи, а вложиться в развитие сотрудников. Например, если вы продаете загородку — то для ваших маркетологов есть специальный курс на платформе GMKStudy.

Вот небольшая часть того, что входит в программу:

▪️трудности реализации проектов по загородке, кейсы;

▪️основные показатели на рынке, емкость и правила ценообразования;

▪️маркетинговые атрибуты продаж — сайт и соцсети, ошибки девелоперов в SMM;

▪️отличия системы продаж в загородных и многоэтажных городских проектах.

То, что мы продаем в рамках комплексных проектов, вы можете научиться делать сами.

Что еще важно: в конце обучения мы выдаем удостоверение повышения квалификации. Мало какие курсы вам его дадут.

Подробности здесь: https://clck.ru/39wA6yу

На днях видел довольно оптимистичную публикацию по поводу ситуации на первичном рынке. Что застройщики резко нарастили вывод новых проектов на рынок, а портфель строящегося жилья достиг очередного максимума…

Звучит неплохо. Но я хотел бы напомнить, что срок подготовки проекта к выводу на рынок составляет от года до двух и больше. Поэтому то, что мы сейчас видим, — это следствие активной деятельности девелоперов в предыдущие периоды.

При этом спрос на новостройки снизился. И можно было бы предположить, что тенденция сохранится и во II квартале… Если бы не один существенный фактор: в июле закончится льготная ипотека. А мы это уже неоднократно видели: чем ближе срок окончания льготного периода, тем выше активность и девелоперов, и покупателей.

Поэтому я считаю, что II квартал пройдет очень интенсивно. Да, в апреле-мае показатели могут снизиться, но июнь исправит общую ситуацию не только за квартал, но и, возможно, за все полугодие. Люди будут пытаться всеми способами получить льготное ипотечное кредитование, пока это еще возможно.

А вот по второму полугодию большой вопрос…

Почему в России так много архитектурного фастфуда?

Под этим я подразумеваю отдельные многоэтажки или целые микрорайоны без лица и характера. Они строятся быстро, в больших объемах, но не несут пользы ни для души, ни для ума. Так же, как, например картошка фри, не несет пользы для организма.

Ведь есть же конкретные люди (и их много), которые такой архитектурный фастфуд:

▪️проектируют;
▪️строят;
▪️покупают.

Как создатели таких зданий проходят мимо: отводят глаза или нет? Задумываются ли о том, какая память останется о них на десятилетия и или даже века?

А что думают люди, которые покупают квартиры в подобных проектах? Получают ли они удовольствие, заходя во двор, смотря на фасады?

Когда мы задумывали выпуск GMKTalks in the show, связанный с архитектурой, то хотели хотя бы отчасти ответить на эти вопросы.

И мы искали людей и девелоперов, которые сопротивляются тенденциям масс-маркета и побуждают девелоперов создавать, а потребителей — выбирать благоприятную архитектурную среду, которая вызывает желание жить и радоваться жизни.

Мы пообщались с такими людьми и получили огромное удовольствие. А теперь его можете получить вы — поэтому обязательно посмотрите выпуск. Там точно есть, что взять на заметку.

Все же помнят, как один из аналитиков Сбербанка в 2014 году сказала, что ей жалко людей, которые купят доллар по 35 рублей, потому что они потеряют свои деньги? Жизнь показала, что это было не совсем верное аналитическое заключение.

Однако и я в 2019 году я считал, что вложение денег в недвижимость не совсем эффективно. Намного интереснее квартиру арендовать, а свободные деньги инвестировать в другие активы.

Я тотально ошибался.

Конечно, никто не мог предположить коронавируса, СВО, льготной ипотеки и всей той ценовой вакханалии, которая случилась после. Прогнозы вообще дело неблагодарное.

На сегодняшний момент я считаю, что вопрос выгоды — аренда или жилье — окончательно не решен. Но есть факторы, когда покупка жилья выглядит более разумной, чем аренда: когда ты покупаешь, чтобы в нем жить, и когда у тебя есть четкое понимание сценария своей жизни #сценарии_жизни:

▪️что ты хочешь жить в конкретном месте;
▪️у тебя устойчивое количество членов семьи;
▪️конкретная квартира или дом тебя абсолютно устраивают.

Особенно это важно при покупке большой квартиры или частного дома. Если полного понимания нет, вероятнее всего, аренда — более разумная инвестиция.

Да? Или я опять ошибаюсь?

Посмотрел на результаты опроса по поводу количества выходных дней в нашей стране… И пришел к таким выводам:

▪️ до 30% читателей моего канала — линейный персонал (те, кто хочет много отдыхать)
▪️ около 40% — мидлы ( уже понимают, что работать надо, но не хотят работать больше)
▪️ 16% — топы (сложно делать планы и карьеру, когда столько выходных)
▪️ 15% — собственники (люди понимают, что такое адское количество выходных не идет на пользу ни бизнесу, ни стране)

Согласны, что есть корреляция между отношением к нерабочим дням и статусом?

А вообще я не хочу делать выводы о своей аудитории, основываясь на каких-либо наблюдениях. Ведь всегда лучше спросить прямо, верно?

Анкета совсем короткая, на 1—2 минуты вашего времени. В благодарность я подарю всем, кто ее заполнит, электронную книгу «40+ мыслей о девелопменте».

А еще 3 человек из тех, кто захочет выпить со мной кофе (офлайн или онлайн), приглашу отдельно. Поговорим на интересующие меня и вас темы.

Финал премии Real Estate Property Awards надо быть…

https://gmk.ru/news/1248

Эти выходные мы провели с сыном в Москве.

Несколько вузов в интересной Степану тематике сделали открытые дни для абитуриентов, чтобы они могли ближе познакомиться с учебным заведением и понять, то ли направление смотрят.

Сейчас, в связи с тем, что мир и Россия так активно меняются, родителям очень сложно разобраться, куда направить детей — пусть не с точки зрения выбора профессии, но хотя бы определенного вектора развития. Я уверен, что родители ребят, которые учатся в десятом-одиннадцатом классах, ломают над этим голову чуть ли не каждый день.

Поэтому такие инициативы безусловно нужны. Единственное: хотелось бы, чтобы они проходили чуть более организованно.

Степан, кстати, остался очень доволен. Для него это новые знакомства, интерес. Поэтому детям это точно нужно и полезно.

Полезно ли родителям? Ну, мы хоть как-то сориентировались. Правда, вопросов стало еще больше, чем было.

Сегодня я работаю в солнечной Турции по приглашению наших друзей, компании VEKA. Выступаю с темой: «Рынок девелопмента в призме оконных технологий».

Мы с VEKA сотрудничаем с 2020 года. Начиналось всё с глобального исследования по рынку девелопмента: как люди относятся к окнам, как девелоперы относятся к производителям окон, что для них важно, а что нет.

Потом была совместная работа над GMKTalks, сериалом «Сценарии жизни» и другими проектами. В общем, за эти годы у нас сложились хорошие дружеские отношения.

Отмечу, что в последнее время к нам обращается много производителей из различных ниш, которые хотят разобраться в том, как мыслит девелопер.

Мы хорошо знаем этот рынок и помогаем нашим партнерам понять его нюансы и в конечном счете улучшить свои производственные и коммерческие показатели.

Так что если вас интересует девелоперский рынок, вы тоже можете иметь это в виду — у нас достаточно сильная экспертиза.

Договорился с генеральным директором компании VEKA Rus об экскурсии для девелоперов по заводу в Москве. Можно пообщаться с коллегами и установить партнерские отношения. Если вам это интересно, напишите Алексею Лазареву.

Коллеги, спасибо за ответы на мои вопросы!

Сегодня, как и договаривались, отправили всем, кто заполнил форму, электронную книгу «40+ мыслей о девелопменте». Если вы заполняли форму, но не получили книгу, напишите в комментариях.

Взял из ваших ответов достаточно много тем, по которым вам интересно мое мнение, а мне есть, чем поделиться. Пожалуй, начну. Самый часто задаваемый вопрос — каким мы видим II полугодие 2024 года. Он поступает в компанию и со стороны девелоперов.

Итак, что будет с рынком после 1 июля 2024 года?

Вопрос, как говорится, со звездочкой, а может быть, и с двумя. Здесь ключевую роль играет позиция, которую займет правительство РФ по поводу льготной ипотеки: в каком виде и с какими условиями она останется (если останется). Вариантов много, и прогнозировать сейчас очень сложно.

Однако мы с коллегами общаемся, смотрим инфоповестку. И вот что я могу сказать:

▪️Банкиры считают, что выдача ипотеки во II полугодии снизится по отношению к прошлому году на 30-35%. Это очень много.

▪️Девелоперы не будут серьезно снижать ценник, это бессмысленно. Точечные изменения не решат проблему ужесточения ипотечных программ. Скорее всего, будут предложены компенсационные пакеты, связанные с рассрочкой и другими инструментами. Они позволят отыграть 10-15% падения спроса.

▪️Нас с высокой долей вероятности ждет очень хороший II квартал, особенно июнь. Все будут ждать окончания ипотеки и, соответственно, торопиться ей воспользоваться.

▪️И полный треш мы получим во II полугодии, когда, скорее всего, увидим падение продаж. А вот на сколько — это вопрос вопросов.

Я считаю, что данную тему пока нужно ставить открытой. Я не готов сейчас давать прогнозы. Более того, маловероятно, что чьи-то прогнозы в данный момент вообще могут быть объективными.

Девелоперы живут с надеждой, что льготная ипотека все-таки не будет отменена. Но пока видение не очень хорошее. Ждем.