Сегодня мы в Перми. Прекрасный город, в котором мы работали с уникальным проектом «Погода».

В этот раз у нас не совсем типичная задача. Будем говорить с коллегами о том, что на рынок, возможно, стоит смотреть более консервативно.

Вышли данные по рынку за первый квартал.

В том, что спрос на рынке первичной жилой недвижимости скорректируется, никто не сомневался. С одной стороны: ужесточение условий выдачи льготной ипотеки, с другой: выкрутасы банков с комиссией. Охлаждение спроса было предсказуемо. А вот данные по стоимости жилья вызвали недоумение.

Что я имею в виду:

▪️По подсчетам коллег из «Авито Недвижимости», спрос за I квартал снизился на 16%. Это серьезный спад.

▪️Вместе с тем средняя стоимость квартир на первичном рынке за тот же период выросла на 3%.

А мы же все читали учебники по экономике и знаем, что падение спроса вызывает снижение цены. Но на сегодняшнем рынке новостроек этого не происходит. И это наводит на мысли, что либо экономическая теория не права, либо у нас не совсем свободный рынок.

Вы что думаете по этому поводу?

Какая квалификация у ваших маркетологов?

Качественное образование для маркетологов в девелопменте сложно найти. Поэтому сотрудники нередко делают ошибки и сливают бюджет.

Но можно не тратить время и нервы на неудачи, а вложиться в развитие сотрудников. Например, если вы продаете загородку — то для ваших маркетологов есть специальный курс на платформе GMKStudy.

Вот небольшая часть того, что входит в программу:

▪️трудности реализации проектов по загородке, кейсы;

▪️основные показатели на рынке, емкость и правила ценообразования;

▪️маркетинговые атрибуты продаж — сайт и соцсети, ошибки девелоперов в SMM;

▪️отличия системы продаж в загородных и многоэтажных городских проектах.

То, что мы продаем в рамках комплексных проектов, вы можете научиться делать сами.

Что еще важно: в конце обучения мы выдаем удостоверение повышения квалификации. Мало какие курсы вам его дадут.

Подробности здесь: https://clck.ru/39wA6yу

На днях видел довольно оптимистичную публикацию по поводу ситуации на первичном рынке. Что застройщики резко нарастили вывод новых проектов на рынок, а портфель строящегося жилья достиг очередного максимума…

Звучит неплохо. Но я хотел бы напомнить, что срок подготовки проекта к выводу на рынок составляет от года до двух и больше. Поэтому то, что мы сейчас видим, — это следствие активной деятельности девелоперов в предыдущие периоды.

При этом спрос на новостройки снизился. И можно было бы предположить, что тенденция сохранится и во II квартале… Если бы не один существенный фактор: в июле закончится льготная ипотека. А мы это уже неоднократно видели: чем ближе срок окончания льготного периода, тем выше активность и девелоперов, и покупателей.

Поэтому я считаю, что II квартал пройдет очень интенсивно. Да, в апреле-мае показатели могут снизиться, но июнь исправит общую ситуацию не только за квартал, но и, возможно, за все полугодие. Люди будут пытаться всеми способами получить льготное ипотечное кредитование, пока это еще возможно.

А вот по второму полугодию большой вопрос…

Почему в России так много архитектурного фастфуда?

Под этим я подразумеваю отдельные многоэтажки или целые микрорайоны без лица и характера. Они строятся быстро, в больших объемах, но не несут пользы ни для души, ни для ума. Так же, как, например картошка фри, не несет пользы для организма.

Ведь есть же конкретные люди (и их много), которые такой архитектурный фастфуд:

▪️проектируют;
▪️строят;
▪️покупают.

Как создатели таких зданий проходят мимо: отводят глаза или нет? Задумываются ли о том, какая память останется о них на десятилетия и или даже века?

А что думают люди, которые покупают квартиры в подобных проектах? Получают ли они удовольствие, заходя во двор, смотря на фасады?

Когда мы задумывали выпуск GMKTalks in the show, связанный с архитектурой, то хотели хотя бы отчасти ответить на эти вопросы.

И мы искали людей и девелоперов, которые сопротивляются тенденциям масс-маркета и побуждают девелоперов создавать, а потребителей — выбирать благоприятную архитектурную среду, которая вызывает желание жить и радоваться жизни.

Мы пообщались с такими людьми и получили огромное удовольствие. А теперь его можете получить вы — поэтому обязательно посмотрите выпуск. Там точно есть, что взять на заметку.

Все же помнят, как один из аналитиков Сбербанка в 2014 году сказала, что ей жалко людей, которые купят доллар по 35 рублей, потому что они потеряют свои деньги? Жизнь показала, что это было не совсем верное аналитическое заключение.

Однако и я в 2019 году я считал, что вложение денег в недвижимость не совсем эффективно. Намного интереснее квартиру арендовать, а свободные деньги инвестировать в другие активы.

Я тотально ошибался.

Конечно, никто не мог предположить коронавируса, СВО, льготной ипотеки и всей той ценовой вакханалии, которая случилась после. Прогнозы вообще дело неблагодарное.

На сегодняшний момент я считаю, что вопрос выгоды — аренда или жилье — окончательно не решен. Но есть факторы, когда покупка жилья выглядит более разумной, чем аренда: когда ты покупаешь, чтобы в нем жить, и когда у тебя есть четкое понимание сценария своей жизни #сценарии_жизни:

▪️что ты хочешь жить в конкретном месте;
▪️у тебя устойчивое количество членов семьи;
▪️конкретная квартира или дом тебя абсолютно устраивают.

Особенно это важно при покупке большой квартиры или частного дома. Если полного понимания нет, вероятнее всего, аренда — более разумная инвестиция.

Да? Или я опять ошибаюсь?

Посмотрел на результаты опроса по поводу количества выходных дней в нашей стране… И пришел к таким выводам:

▪️ до 30% читателей моего канала — линейный персонал (те, кто хочет много отдыхать)
▪️ около 40% — мидлы ( уже понимают, что работать надо, но не хотят работать больше)
▪️ 16% — топы (сложно делать планы и карьеру, когда столько выходных)
▪️ 15% — собственники (люди понимают, что такое адское количество выходных не идет на пользу ни бизнесу, ни стране)

Согласны, что есть корреляция между отношением к нерабочим дням и статусом?

А вообще я не хочу делать выводы о своей аудитории, основываясь на каких-либо наблюдениях. Ведь всегда лучше спросить прямо, верно?

Анкета совсем короткая, на 1—2 минуты вашего времени. В благодарность я подарю всем, кто ее заполнит, электронную книгу «40+ мыслей о девелопменте».

А еще 3 человек из тех, кто захочет выпить со мной кофе (офлайн или онлайн), приглашу отдельно. Поговорим на интересующие меня и вас темы.

Финал премии Real Estate Property Awards надо быть…

https://gmk.ru/news/1248

Эти выходные мы провели с сыном в Москве.

Несколько вузов в интересной Степану тематике сделали открытые дни для абитуриентов, чтобы они могли ближе познакомиться с учебным заведением и понять, то ли направление смотрят.

Сейчас, в связи с тем, что мир и Россия так активно меняются, родителям очень сложно разобраться, куда направить детей — пусть не с точки зрения выбора профессии, но хотя бы определенного вектора развития. Я уверен, что родители ребят, которые учатся в десятом-одиннадцатом классах, ломают над этим голову чуть ли не каждый день.

Поэтому такие инициативы безусловно нужны. Единственное: хотелось бы, чтобы они проходили чуть более организованно.

Степан, кстати, остался очень доволен. Для него это новые знакомства, интерес. Поэтому детям это точно нужно и полезно.

Полезно ли родителям? Ну, мы хоть как-то сориентировались. Правда, вопросов стало еще больше, чем было.

Сегодня я работаю в солнечной Турции по приглашению наших друзей, компании VEKA. Выступаю с темой: «Рынок девелопмента в призме оконных технологий».

Мы с VEKA сотрудничаем с 2020 года. Начиналось всё с глобального исследования по рынку девелопмента: как люди относятся к окнам, как девелоперы относятся к производителям окон, что для них важно, а что нет.

Потом была совместная работа над GMKTalks, сериалом «Сценарии жизни» и другими проектами. В общем, за эти годы у нас сложились хорошие дружеские отношения.

Отмечу, что в последнее время к нам обращается много производителей из различных ниш, которые хотят разобраться в том, как мыслит девелопер.

Мы хорошо знаем этот рынок и помогаем нашим партнерам понять его нюансы и в конечном счете улучшить свои производственные и коммерческие показатели.

Так что если вас интересует девелоперский рынок, вы тоже можете иметь это в виду — у нас достаточно сильная экспертиза.

Договорился с генеральным директором компании VEKA Rus об экскурсии для девелоперов по заводу в Москве. Можно пообщаться с коллегами и установить партнерские отношения. Если вам это интересно, напишите Алексею Лазареву.

Коллеги, спасибо за ответы на мои вопросы!

Сегодня, как и договаривались, отправили всем, кто заполнил форму, электронную книгу «40+ мыслей о девелопменте». Если вы заполняли форму, но не получили книгу, напишите в комментариях.

Взял из ваших ответов достаточно много тем, по которым вам интересно мое мнение, а мне есть, чем поделиться. Пожалуй, начну. Самый часто задаваемый вопрос — каким мы видим II полугодие 2024 года. Он поступает в компанию и со стороны девелоперов.

Итак, что будет с рынком после 1 июля 2024 года?

Вопрос, как говорится, со звездочкой, а может быть, и с двумя. Здесь ключевую роль играет позиция, которую займет правительство РФ по поводу льготной ипотеки: в каком виде и с какими условиями она останется (если останется). Вариантов много, и прогнозировать сейчас очень сложно.

Однако мы с коллегами общаемся, смотрим инфоповестку. И вот что я могу сказать:

▪️Банкиры считают, что выдача ипотеки во II полугодии снизится по отношению к прошлому году на 30-35%. Это очень много.

▪️Девелоперы не будут серьезно снижать ценник, это бессмысленно. Точечные изменения не решат проблему ужесточения ипотечных программ. Скорее всего, будут предложены компенсационные пакеты, связанные с рассрочкой и другими инструментами. Они позволят отыграть 10-15% падения спроса.

▪️Нас с высокой долей вероятности ждет очень хороший II квартал, особенно июнь. Все будут ждать окончания ипотеки и, соответственно, торопиться ей воспользоваться.

▪️И полный треш мы получим во II полугодии, когда, скорее всего, увидим падение продаж. А вот на сколько — это вопрос вопросов.

Я считаю, что данную тему пока нужно ставить открытой. Я не готов сейчас давать прогнозы. Более того, маловероятно, что чьи-то прогнозы в данный момент вообще могут быть объективными.

Девелоперы живут с надеждой, что льготная ипотека все-таки не будет отменена. Но пока видение не очень хорошее. Ждем.

Насколько эффективны как инструмент мероприятия, на которых собираются люди из разных регионов? Делюсь опытом.

Продолжаю тему того, что будет с рынком после 1 июля

В этой публикации мы поговорили о динамике продаж, но я упустил ценообразование. А это же два вопроса, которые коррелируют между собой.

Как видим, динамика стоимости жилья на первичном рынке соответствует моим рассуждениям. Рост цен в среднем по России находится на уровне инфляции и составляет около 2%.

А вот в московском регионе повышение стоимости первичной недвижимости все-таки уступает инфляции. Я полагаю, что это обусловлено не очень хорошими результатами февраля.

Впрочем, более активные продажи марта, вероятно, это компенсировали, и психологическое состояние девелоперов стало чуть лучше. Соответственно, они начали цены несущественно, но все же поднимать.

Если следовать логике, которую я описывал в предыдущем посте, ценник на квартиры во II квартале может подрасти и обогнать инфляцию (как раз из-за возможного окончания льготной ипотеки).

Но что будет с II полугодием, по-прежнему загадка: и с точки зрения ценообразования, и с точки зрения динамики продаж.

Поскольку все упирается в абсолютно не рыночные факторы, все девелоперы держат руку на пульсе Минстроя и правительства в целом. Потому что решение о судьбе ипотеки будет принято уже в ближайшее время: если не в апреле, то в мае.

Правительство наблюдает за рынком, депелоперы наблюдают за правительством, покупатели наблюдают за теми и другими.

Очень интересный момент. Запасаемся попкорном.

«С появлением ИИ нагрузка на человека неизбежно будет сокращаться, хотя очевидно не в 100% сфер производств»

Такой комментарий оставили мне под постом про большое количество выходных дней в 2024 году — почти 150. А работать когда?

Соглашусь с автором — искусственный интеллект может значительно сократить объем работ. На счастье девелоперов, в нашей сфере использовать нейросети и другие особо умные инструменты можно. Я бы сказал, даже нужно.

На самом деле, сейчас с ИИ работают не так много застройщиков — люди боятся пробовать новое или не понимают, как внедрять новые методы в работу. Но это всего лишь дело привычки. Зато те, кто уже использует ИИ — в аналитике, при производстве контента и т.д. — в существенном плюсе по ресурсам — тем самым временным, человеческим и зачастую экономическим.

Наш образовательный проект GMKStudy готовит интенсив по работе с ИИ для девелоперов. А пока вы можете
прийти на бесплатную мастер-лекцию «Как девелоперу приручить ИИ?» — узнаете, как применять искусственный интеллект в работе уже сейчас, и посмотрите обзор на лучшие нейросети. Одна голова — хорошо...