ИИ в девелопменте

Сейчас все говорят об использовании искусственного интеллекта. Тема уже достаточно давно дошла и до девелоперской отрасли. Мы решили разобраться в этом вопросе и организовали мастер-лекцию: «Как девелоперу приручить ИИ?»

Рекомендую всем к просмотру: очень полезно, интересно и содержательно, позволяет почувствовать себя в тренде. Доступ к записи бесплатный до 1 мая включительно. Отличная возможность совместить приятное с полезным.

За последнее время у меня было несколько разговоров с девелоперами о том, как долго может расти девелоперский рынок.

Дело в том, что количество жителей не растет, а ввод увеличивается с каждым годом. В 2023-м было введено 110 млн кв. м — это рекорд рекордов. Но когда-то же рынок должен насытиться. Вопрос: когда начнется какое-то плато или стагнация?

И вот на прошлой неделе Хуснуллин выступил с тезисом, что к 2030 году в России будет примерно 40 млн кв. м ветхого и аварийного жилья. Соответственно, его надо будет заменить.

Так что с одной стороны растет ввод, а с другой — выбытие ветхого жилья. Конечно, не все люди, которые в нем живут, смогут решить жилищную проблему за счет собственных ресурсов, они будут ждать помощи от властей. Но поскольку у государства таких ресурсов, вероятнее всего, тоже не будет, люди будут вынуждены использовать банковские продукты (возможно, какую-то новую программу льготной ипотеки).

Тем не менее, 40 млн — это половина годового ввода. То есть половину года из ближайших шести лет девелоперы должны будут работать только для того, чтобы восполнить выбывающий фонд.

И это — помимо того, что жизненные циклы семей развиваются и люди хотят улучшать жилищные условия (основной спрос именно там).

Поэтому я и раньше считал, и сейчас повторюсь: на ближайшие 5-10 лет девелоперам точно есть, чем заниматься. Рынок достаточно устойчив, в этом отношении беспокоиться не о чем.

Да, существуют локальные стопперы, например, окончание льготной ипотеки. Но я полагаю, что это преодолимый фактор.

Покопался в источниках, хотел разобраться что собственно отмечаем сегодня. Рекомендую и вам_https://ru.wikipedia.org/wiki/Первое_мая_(праздник)

Уже очевидно, что льготная ипотека в том формате, который сейчас существует, будет отменена. И это рождает множество гипотез по поводу логики снижения средних цен на новостройки в России.

Рейтинговые агентства дают разные оценки: от 3 до 10%. С учетом того, что инфляция у нас процентов 8–9, то реальное падение цен в максимуме может достигнуть 18%.

Что сказать на этот счет?

Количество прогнозов, которые оказываются близки к реальности, всегда очень низкое. Слишком нестандартная ситуация, слишком много факторов влияют на рынок. Поэтому прогнозирование — дело неблагодарное.

Но надо понимать:

▪️Запас маржинальности у девелоперов очень неплохой, но благодаря проектному финансированию им не нужно продавать немедленно, чтобы за счет выручки финансировать стройки. И это один из основных сдерживающих факторов для снижения цен.

▪️Есть банковские ковенанты, которые никто не отменял. Девелоперский бизнес — он не только девелоперский. В нем очень заинтересованы финансовые институты, которые будут снижать ценник только в самом крайнем случае.

▪️Люди, которые берут ипотеку, смогут ее рефинансировать. Например, взять под 17% годовых, а через пару лет снизить ставку до, допустим, 13%, что уже сопоставимо с инфляцией и приемлемо. Причем девелоперы включат инструменты с ипотекой, которую нужно платить с момента ввода, и таким образом поддержат спрос.

Поэтому я считаю, что отмена льготной ипотеки достаточно серьезно ударит по рынку. Но в целом изменение цены если и будет, то в рамках погрешности.

Отличие хорошей управляющей компании от сервисной в том, что первая решает проблемы быстро и качественно, но лишь по мере их возникновения. А вторая работает на опережение и решает проблемы до того, как они возникли.

И это очень важная парадигма.

Недостаточно просто назвать свою управляющую компанию сервисной. Надо перестраивать не только бизнес-процессы, но и логику, подход, видение своих функций. Тогда сервисная компания будет:

▪️ развивать бренд девелопера;
▪️усиливать его позиции;
▪️помогать делать последующие продажи с большей добавленной стоимостью.

Наш партнер в консалтинге управляющих и сервисных компаний Данил Солошенко рассказал в блоге компании GMK, как выстроить работу сервисной компании, на что обращать внимание и как действовать в тех или иных ситуациях.

Девелоперам читать, управляющим компаниям конспектировать).

Отскочил в Москву на денек, а дома снега навалило. Я сразу был против переноса январских выходных на май…

В 2024 году объем выдач ипотеки может снизиться на 30%, пишет РБК.

Совершенно очевидно, что при сохранении прочих равных и с учетом ухода от льготной ипотеки в том виде, к которому мы привыкли, снижение продаж может быть сопоставимо со снижением доли ипотеки.

Конечно, девелоперы надеются на лучшее и рассчитывают компенсировать это за счет дополнительных инструментов: рассрочки, преференций при стопроцентной оплате. Но все же готовятся к худшему: просадка в третьем квартале может быть максимальной, полагаю 15-20%

Думаю, потом потребитель более-менее привыкнет к новым реалиям, и в четвертом квартале продажи, вероятно, подрастут. А в целом по году (с учетом неплохого первого полугодия) мы увидим минус 7- 12% к 2023 году.

При этом ценник останется на прежнем уровне, поскольку девелоперы открыто его корректировать не собираются. Во всяком случае, об этом говорят представители тех компаний, с которыми мы работаем — а их достаточно много, причем в разных регионах: от Москвы до Владивостока.

Поэтому чем дальше, тем более отчетливо понимание, что девелоперский рынок в ближайшее время будет находиться под большим давлением, причем со всех сторон: себестоимость растет, а покупательский спрос падает.

Будем наблюдать и по мере сил помогать клиентам.

Мне как человеку, близкому к девелопменту, всегда был интересен институт главного архитектора. Я общался с разными представителями этой профессии, в том числе с теми, кто был главным архитектором в крупных городах, миллионниках, и пытался понять роль, суть и функцию этого института.

Самое главное, что я осознал: главный архитектор — это действительно не один человек, а целый институт, это группа людей и предприятий, объединенных целями и задачами.

Именно потому, что я это понял, мне было очень интересно брать интервью у главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова. Мне очень импонируют его слова, особенно в контексте того, что он считает себя не только и не столько чиновником, сколько творческим человеком.

И вот этот синтез качеств и навыков (профессиональные компетенции + умение творить + обременение государственными полномочиями) дает правильные результаты и позволяет формировать такие города как Москва.

Для всех, кому интересна тема архитектуры, мои коллеги подготовили спецвыпуск GMKTalks in the show, в который вошло полное интервью с Сергеем Кузнецовым. Смотрите и берите на заметку.

Решил попробовать пообщаться с нейросетью. Кхм. Не понял, меня похвалили или...

Сегодня в 16:00 по Москве коллеги из GMKStudy проведут тест-драйв ИИ в девелопменте, будут отправлять ему запросы девелоперов в прямом эфире. Можете тоже попробовать https://study.gmk.ru/%D0%A1hatGPT

Как изменился девелоперский рынок за 23 года: цифры

Я недавно давал интервью, и меня попросили рассказать, каким был рынок, когда мы начинали (а было это достаточно давно, в 2005 году). И я поймал себя на мысли, что хорошо помню процессы и кейсы, а вот цифры — нет.

Мне самому стало интересно, и я поднял статистику: какие объемы ввода были в 2000 и в 2023 году. Делюсь табличкой с выборкой по самым крупным регионам и с данными в целом по РФ.

Обратите внимание: ввод по стране увеличился более чем в 3,5 раза, с 30 до 110 млн кв. м. Это серьезный прорыв для отрасли. А в некоторых регионах он вырос в 10 раз…

Глядя на эти цифры, понимаю, через какие преобразования прошла отрасль. Потому что одно дело прибавлять по 10-15%, а другое — сделать х10.

Да, прошло немало лет. Но и поменялось очень многое: технологии, продукт, девелоперский мир в целом. То, что выходит на рынок сейчас, уже абсолютно не похоже на то, что строили в 2000-х. Появилась логика, стиль. Появились девелоперские компании, которые думают о #сценарии_жизни человека.

Тем не менее, я считаю, что отрасли есть, куда развиваться, и надеюсь, что через очередные 20-25 лет мы снова оглянемся назад и увидим, что не столько количественные, сколько качественные изменения.

Сергей Разуваев задает резонный вопрос – что это за ориентир для рынка 33 кв. м на человека? И как быть с прежним ввод 120 млн. кв. м ежегодно.

По просьбе Дмитрия Прокофьева мы уже посчитали, что для достижения обеспеченности в 33 кв. м на 1 жителя по итогам 2030 года достаточно ежегодно сдавать около 88 млн. кв. м. И это меньше не только прошлых ориентиров, но и текущего объема ввода.

@REBURG

Коллеги быстро посчитали, сколько жилья нужно сдавать, чтобы к 2030 году выйти на цифру 33 кв. м на человека. Получилось около 88 млн кв. м в год.

Соответственно, можно падать на 22 млн, то есть, по моим расчетам, примерно на 20% от текущего ввода. И тогда девелоперский бизнес на пороге чего-то грандиозного...

Надеюсь, мы все просто ошиблись в расчетах 😅 или это без учета темпов выбытия ветхого жилья. В целом ждём разъяснений от компетентных ведомств…

С Днём Победы, будем жить!

Снимаю шляпу перед российской налоговой службой. И вот по какому поводу…

Недавно зашел на Госуслуги и обратил внимание, что у меня задолженность по налогам, причем по ИП. Вызвал бухгалтера: «Как же так? Это же бардак!». Бухгалтер очень удивился, стал разбираться.

Оказалось, что у ИП и у физического лица единый счет, с которого списываются все налоги. Моя ИПшка все сделала правильно, а вот я как физическое лицо свои налоги не доплатил.

Мой бухгалтер взял выписку, чтобы понять, где конкретно задолженность. И среди прочих позиций, которые я ожидал увидеть (налоги на имущество, на дивиденды), оказался еще один налог на небольшую сумму.

Я попытался понять, что это — и не сразу, но вспомнил: я же был во Владивостоке, поехал в казино и в первый раз выиграл! Там было что-то около 60 тысяч. Налоговая увидела эту сумму и начислила на нее налог.

Так вот, что я хочу сказать. Мы под тотальным контролем ФНС. Она видит всё. Делаем вывод: видимо, надо платить налоги 😂