Покопался в источниках, хотел разобраться что собственно отмечаем сегодня. Рекомендую и вам_https://ru.wikipedia.org/wiki/Первое_мая_(праздник)

Уже очевидно, что льготная ипотека в том формате, который сейчас существует, будет отменена. И это рождает множество гипотез по поводу логики снижения средних цен на новостройки в России.

Рейтинговые агентства дают разные оценки: от 3 до 10%. С учетом того, что инфляция у нас процентов 8–9, то реальное падение цен в максимуме может достигнуть 18%.

Что сказать на этот счет?

Количество прогнозов, которые оказываются близки к реальности, всегда очень низкое. Слишком нестандартная ситуация, слишком много факторов влияют на рынок. Поэтому прогнозирование — дело неблагодарное.

Но надо понимать:

▪️Запас маржинальности у девелоперов очень неплохой, но благодаря проектному финансированию им не нужно продавать немедленно, чтобы за счет выручки финансировать стройки. И это один из основных сдерживающих факторов для снижения цен.

▪️Есть банковские ковенанты, которые никто не отменял. Девелоперский бизнес — он не только девелоперский. В нем очень заинтересованы финансовые институты, которые будут снижать ценник только в самом крайнем случае.

▪️Люди, которые берут ипотеку, смогут ее рефинансировать. Например, взять под 17% годовых, а через пару лет снизить ставку до, допустим, 13%, что уже сопоставимо с инфляцией и приемлемо. Причем девелоперы включат инструменты с ипотекой, которую нужно платить с момента ввода, и таким образом поддержат спрос.

Поэтому я считаю, что отмена льготной ипотеки достаточно серьезно ударит по рынку. Но в целом изменение цены если и будет, то в рамках погрешности.

Отличие хорошей управляющей компании от сервисной в том, что первая решает проблемы быстро и качественно, но лишь по мере их возникновения. А вторая работает на опережение и решает проблемы до того, как они возникли.

И это очень важная парадигма.

Недостаточно просто назвать свою управляющую компанию сервисной. Надо перестраивать не только бизнес-процессы, но и логику, подход, видение своих функций. Тогда сервисная компания будет:

▪️ развивать бренд девелопера;
▪️усиливать его позиции;
▪️помогать делать последующие продажи с большей добавленной стоимостью.

Наш партнер в консалтинге управляющих и сервисных компаний Данил Солошенко рассказал в блоге компании GMK, как выстроить работу сервисной компании, на что обращать внимание и как действовать в тех или иных ситуациях.

Девелоперам читать, управляющим компаниям конспектировать).

Отскочил в Москву на денек, а дома снега навалило. Я сразу был против переноса январских выходных на май…

В 2024 году объем выдач ипотеки может снизиться на 30%, пишет РБК.

Совершенно очевидно, что при сохранении прочих равных и с учетом ухода от льготной ипотеки в том виде, к которому мы привыкли, снижение продаж может быть сопоставимо со снижением доли ипотеки.

Конечно, девелоперы надеются на лучшее и рассчитывают компенсировать это за счет дополнительных инструментов: рассрочки, преференций при стопроцентной оплате. Но все же готовятся к худшему: просадка в третьем квартале может быть максимальной, полагаю 15-20%

Думаю, потом потребитель более-менее привыкнет к новым реалиям, и в четвертом квартале продажи, вероятно, подрастут. А в целом по году (с учетом неплохого первого полугодия) мы увидим минус 7- 12% к 2023 году.

При этом ценник останется на прежнем уровне, поскольку девелоперы открыто его корректировать не собираются. Во всяком случае, об этом говорят представители тех компаний, с которыми мы работаем — а их достаточно много, причем в разных регионах: от Москвы до Владивостока.

Поэтому чем дальше, тем более отчетливо понимание, что девелоперский рынок в ближайшее время будет находиться под большим давлением, причем со всех сторон: себестоимость растет, а покупательский спрос падает.

Будем наблюдать и по мере сил помогать клиентам.

Мне как человеку, близкому к девелопменту, всегда был интересен институт главного архитектора. Я общался с разными представителями этой профессии, в том числе с теми, кто был главным архитектором в крупных городах, миллионниках, и пытался понять роль, суть и функцию этого института.

Самое главное, что я осознал: главный архитектор — это действительно не один человек, а целый институт, это группа людей и предприятий, объединенных целями и задачами.

Именно потому, что я это понял, мне было очень интересно брать интервью у главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова. Мне очень импонируют его слова, особенно в контексте того, что он считает себя не только и не столько чиновником, сколько творческим человеком.

И вот этот синтез качеств и навыков (профессиональные компетенции + умение творить + обременение государственными полномочиями) дает правильные результаты и позволяет формировать такие города как Москва.

Для всех, кому интересна тема архитектуры, мои коллеги подготовили спецвыпуск GMKTalks in the show, в который вошло полное интервью с Сергеем Кузнецовым. Смотрите и берите на заметку.

Решил попробовать пообщаться с нейросетью. Кхм. Не понял, меня похвалили или...

Сегодня в 16:00 по Москве коллеги из GMKStudy проведут тест-драйв ИИ в девелопменте, будут отправлять ему запросы девелоперов в прямом эфире. Можете тоже попробовать https://study.gmk.ru/%D0%A1hatGPT

Как изменился девелоперский рынок за 23 года: цифры

Я недавно давал интервью, и меня попросили рассказать, каким был рынок, когда мы начинали (а было это достаточно давно, в 2005 году). И я поймал себя на мысли, что хорошо помню процессы и кейсы, а вот цифры — нет.

Мне самому стало интересно, и я поднял статистику: какие объемы ввода были в 2000 и в 2023 году. Делюсь табличкой с выборкой по самым крупным регионам и с данными в целом по РФ.

Обратите внимание: ввод по стране увеличился более чем в 3,5 раза, с 30 до 110 млн кв. м. Это серьезный прорыв для отрасли. А в некоторых регионах он вырос в 10 раз…

Глядя на эти цифры, понимаю, через какие преобразования прошла отрасль. Потому что одно дело прибавлять по 10-15%, а другое — сделать х10.

Да, прошло немало лет. Но и поменялось очень многое: технологии, продукт, девелоперский мир в целом. То, что выходит на рынок сейчас, уже абсолютно не похоже на то, что строили в 2000-х. Появилась логика, стиль. Появились девелоперские компании, которые думают о #сценарии_жизни человека.

Тем не менее, я считаю, что отрасли есть, куда развиваться, и надеюсь, что через очередные 20-25 лет мы снова оглянемся назад и увидим, что не столько количественные, сколько качественные изменения.

Сергей Разуваев задает резонный вопрос – что это за ориентир для рынка 33 кв. м на человека? И как быть с прежним ввод 120 млн. кв. м ежегодно.

По просьбе Дмитрия Прокофьева мы уже посчитали, что для достижения обеспеченности в 33 кв. м на 1 жителя по итогам 2030 года достаточно ежегодно сдавать около 88 млн. кв. м. И это меньше не только прошлых ориентиров, но и текущего объема ввода.

@REBURG

Коллеги быстро посчитали, сколько жилья нужно сдавать, чтобы к 2030 году выйти на цифру 33 кв. м на человека. Получилось около 88 млн кв. м в год.

Соответственно, можно падать на 22 млн, то есть, по моим расчетам, примерно на 20% от текущего ввода. И тогда девелоперский бизнес на пороге чего-то грандиозного...

Надеюсь, мы все просто ошиблись в расчетах 😅 или это без учета темпов выбытия ветхого жилья. В целом ждём разъяснений от компетентных ведомств…

С Днём Победы, будем жить!

Снимаю шляпу перед российской налоговой службой. И вот по какому поводу…

Недавно зашел на Госуслуги и обратил внимание, что у меня задолженность по налогам, причем по ИП. Вызвал бухгалтера: «Как же так? Это же бардак!». Бухгалтер очень удивился, стал разбираться.

Оказалось, что у ИП и у физического лица единый счет, с которого списываются все налоги. Моя ИПшка все сделала правильно, а вот я как физическое лицо свои налоги не доплатил.

Мой бухгалтер взял выписку, чтобы понять, где конкретно задолженность. И среди прочих позиций, которые я ожидал увидеть (налоги на имущество, на дивиденды), оказался еще один налог на небольшую сумму.

Я попытался понять, что это — и не сразу, но вспомнил: я же был во Владивостоке, поехал в казино и в первый раз выиграл! Там было что-то около 60 тысяч. Налоговая увидела эту сумму и начислила на нее налог.

Так вот, что я хочу сказать. Мы под тотальным контролем ФНС. Она видит всё. Делаем вывод: видимо, надо платить налоги 😂

Государственная Дума впервые за всю историю современной России будет формировать состав Правительства: утверждать Председателя Правительства, его заместителей, федеральных министров.

Депутатам предстоит реализовать свои новые полномочия, установленные поправками к Конституции Российской Федерации в 2020 году.

Президент Владимир Владимирович Путин внёс в Государственную Думу представление по кандидатуре Мишустина Михаила Владимировича на должность Председателя Правительства.

Сегодня депутаты будут принимать ответственное решение от имени своих избирателей по этому вопросу.

Наступает новый этап совместной работы законодательной и исполнительной власти.
Если раньше проблемы зачастую объяснялись недоработками Правительства или кого-то из министров, то сейчас ответственность за результат будут нести и Правительство, и депутаты Государственной Думы.

Обсуждение кандидатуры Председателя Правительства пройдёт во всех фракциях, а в 14:00 начнётся пленарное заседание Государственной Думы.
Прямую трансляцию которого вы сможете посмотреть на «Дума ТВ».

Вначале Мишустин Михаил Владимирович выступит с докладом, затем прозвучат вопросы депутатов и выступления от политических фракций, после чего состоится голосование по вопросу об утверждении кандидатуры Председателя Правительства.

Нам важно в ходе обсуждения кандидатуры получить ответы на вопросы, как будут решаться задачи, поставленные Президентом Путиным:

📌в демографической политике;

📌повышение благополучия людей;

📌поддержка семей с детьми, реализация молодежной политики;

📌укрепление технологического суверенитета;

📌развитие экономики и регионов;

📌 повышение обороноспособности нашей страны.