#Ипотека #ШколаОценки

🌇Продолжу вчерашний диспут про ипотеку репостом материала, который мне прислали сразу трое коллег.
Я писал об этом ещё в конце 2020-го: что окно для заведомо выгодного приобретения жилья в льготную ипотеку с заведомо спекулятивной целью - всего квартал, не более.

Соотношение рисков и доходности - инвариант.
Дело в том, что (Миллер-Модильяни, Фама-Френч) доходности активов по рынку - усредняются.
В самом упрощённом, выхолощенном варианте - сумма всех доходов и стоимости активов, таким образом, - константа. В чуть более сложном - переменная, зависящая только от роста самого объёма мирового благосостояния.
Т.е. в краткосрочной перспективе все риски-доходности по всем рынкам должны корректироваться в сторону усреднения. Поэтому и вышло, что купившие жильё по льготной ипотеке первыми словили спекулятивную маржу. Но они рисковали.
Сейчас по всем правилам науки - произойдёт откат. ЦБ уже повысил ставки. Банки - тоже.
Приобретшие ипотеку позже "льготные" ипотечники купили жильё дороже рынка