📌 Покупка из-под залога другого банка. Кто кредитует Все меняется (21.01.2022)

Готовое и новостройки:
🔹Сбербанк
🔹Банк Уралсиб
🔹Абсолют банк
🔹БЖФ
🔹Райффайзенбанк
🔹ТКБ
🔹Росбанк Дом
🔹Татсоцбанк
🔹Альфа-банк
🔹Примсоцбанк
🔹Металлинвестбанк, в т.ч. коммерция.
🔹Банк Санкт-Петербург, в т.ч. машиноместа

Только готовое:
🔹ВТБ
🔹Банк Дом РФ
🔹Совкомбанк
🔹АТБ.
🔹ЮниКредитБанк NEW

Есть 3 типа сделок покупки в ипотеку залоговой квартиры:

1️⃣ Покупатель своими деньгами + частично кредитные средства гасит долг продавца в процессе сделки. Первоначальный взнос передается только через новый банк. Для сделки обычно открывается 2 аккредитива. Один на остаток долга с раскрытием после сдачи документов на регистрацию. Второй на разницу, доступ продавец получает только после полной регистрации сделки перехода права к покупателю. На сделку банк берет нотариальные доверенности от участников сделки на регистрационные действия.
Так работают Банк Дом РФ, Росбанк Дом, АТБ, Примсоцбанк и Металлинвестбанк.

2️⃣ Практически все тоже самое, но дополнительно продавец должен стать на время перезалога поручителем заемщика.
Так работают Райффайзенбанк, БЖФ, Абсолют банк, Совкомбанк, Уралсиб, ТКБ, Альфа-банк, Банк Санкт-Петербург, Юникредитбанк.

3️⃣ Банк выдает кредит продавцу на погашение долга. Этот кредит продавцу закрывается ипотекой покупателя. По сути, нужно рефинансировать ипотечный кредит продавца в банк покупателя, потом сделка.
Так работают ВТБ, Сбербанк и Татсоцбанк.

Нюансы покупки из-под залога:
☑️ Новостройка должна быть аккредитована в новом банке, если перекупаются права по ДДУ. Но обычно согласовать новостройку сейчас достаточно просто, особенно, если она аккредитована в крупных банках.
☑️ Почти никто из банков тут не идет на занижение стоимости в ДКП. Рассматривает такие сделки, например, Райффайзенбанк.
☑️ Зачастую в залоговых сделках не разрешают сделки между родственниками, сделки по доверенности и сделки с соц программами.
☑️ Продавец, как правило, проверяется на отсутствие судимости, банкротства, текущих просрочек.

@ipotekahouse #полезное

📌 Предприниматели и ипотека (24.01.2022)

ИП, в т.ч. на патенте, самозанятые. Кто из банков работает с такими клиентами.

Стандартные документы: свидетельство о регистрации + декларации (справка о уплаченных налогах) + выписка по счету (зачастую за год, но, если банк смотрит регистрацию как предпринимателя меньше года, то за фактическое время работы).

Если банк не рассматривает предпринимателей по полному пакету документов, есть шанс одобриться по двум документам.

@ipotekahouse #полезное

4 пункта в выписке из ЕГРН, на которые стоит обратить особое внимание при покупке земельного участка

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) - документ, не только подтверждающий права его владельца, но и содержащий подробные сведения об объекте.

1️⃣ Сведения о собственнике и вид права
В идеале в выписке указано, что объект принадлежит такому-то гражданину (его ФИО). Но бывает так, что в строке «Правообладатель» стоит пробел. Что это значит?
Часто причиной является то, что право возникло до 1998 года, когда еще не было ЕГРН. Такие сведения не всегда отражены в реестре, хотя закон признает их действительными и без записи в ЕГРН.
Но, если нужно будет провести сделку с этим объектом, придется сначала подтвердить свое право и внести данные в ЕГРН. Обычно это делается одновременно с нужной сделкой.
Если же в выписке указано право не собственности, а пожизненного наследуемого владения (ПНВ), это сигнал, что стоит сначала переоформить объект. Земельный участок, принадлежащий на праве ПНВ, не удастся ни продать, ни подарить, ни заложить. Он является собственностью государства, а его владелец может им только пользоваться и передавать по наследству. А в случае изъятия этого участка для госнужд никакой компенсации не полагается.
При этом владельцы таких участков могут бесплатно оформить их в собственность, обратившись в МФЦ с актом о выделении земли и кадастровым паспортом (оплатить нужно будет только госпошлину).

2️⃣ Вид разрешенного использования
В зависимости от того, что указано в этом пункте выписки, решается вопрос и об ответственности собственника за нецелевое использование земли, и о законности возведенных построек.
Например, на участке для ИЖС нельзя возводить коммерческие здания или жилые дома выше 3-х этажей. Описание видов разрешенного использования земельных участков приводится в Классификаторе (Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412).
Помимо основного вида использования (он всегда указывается в ЕГРН) есть еще вспомогательные, которые определяются местными правилами землепользования (например, животноводство, птицеводство и т.д.).
Собственник может выбрать из них тот, что ему подходит - тогда его не смогут обвинить в нецелевом использовании участка.
Закон позволяет собственникам не включать в ЕГРН выбранный ими вспомогательный вид — он все равно должен применяться (Закон от 30.12.2021 № 493-ФЗ). Но лучше, если вид указан. Например, чтобы потом избежать необходимости объясняться с проверяющими органами.

3️⃣ Границы участка
Если в разделе «Особые отметки» есть фраза «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства», это означает, что в Росреестре нет точных координат, по которым проходит граница этого участка. Т. е. межевание не проводилось.
Это не станет препятствием для пользования этой землей или сделки с ней, но создает правовую неопределенность (неизвестно, где заканчивается один участок и начинается другой).
Грамотные покупатели опасаются приобретать такие участки, т. к. по сути передается «кот в мешке».
А в случае спора о границах с соседями есть риск, что площадь участка окажется намного меньше, чем предполагал его собственник.
Поэтому с межеванием не стоит затягивать.

4️⃣ Ограничения
В ЕГРН может быть указано, что участок находится в охранной зоне (из-за близости трубопровода, линии электропередач и т.д).
В таком случае на него распространяются особые условия использования: может быть запрещено строительство зданий, выполнение земляных работ на глубине и пр. Даже уже построенный дом на таком участке могут заставить снести.
Если в ЕГРН появилась такая запись, собственник участка может пользоваться им строго в рамках установленных ограничений.

От Александра Велес (VK) #полезное

Как получить справку об использовании материнского капитала и его остатке.

Справка (выписка из федерального регистра, теперь это так называется) на бумажном носителе или в форме электронного документа выдается на основании заявления.

Заявление может быть подано в ПФР следующими способами:
▪️непосредственно в отделение ПФР по месту жительства или факт пребывания.
▪️посредством почтовой связи способом, позволяющим подтвердить факт и дату его отправления. В этом случае к заявлению прилагаются копии документов, указанных в пункте 5 настоящего Порядка, заверенные в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
▪️онлайн в электронном виде через личный кабинет на сайте ПФР или через Госуслуги.

Ответ должен быть выдан не позднее 5 рабочих дней с даты приема заявления. В электронном виде выписка придет в личный кабинет на сайте ПФР.

Справку можно получать неоднократно.

@ipotekahouse #полезное

👨‍👩‍👧 Доли детей и рефинансирование при использованном маткапитале. Кто из банков допускает. Все меняется (25.08.2022)

📌 Допускают выделение долей детям при покупке (если в разрешении органа опеки есть условие о выделении долей в новом жилье (например, продается квартира для первого взноса) или семья участвует в гос жилищной программе, требующей выделение долей детям):
🔹Сбербанк (в т.ч. выделение долей детям по желанию, без условий в разрешении опеки на продажу старого жилья и без участия в жилищных программах)
🔹Севергазбанк (в т.ч. выделение долей детям по желанию, без условий в разрешении опеки на продажу старого жилья и без участия в жилищных программах)
🔹Банк Дом РФ
🔹ВТБ
🔹Промсвязьбанк (ПСБ)
🔹Уралсиб банк
🔹Банк Санкт-Петербург
🔹Ак Барс банк
🔹УБРиР
🔹Примсоцбанк
🔹АТБ

📌 Рефинансирование с выделенными детскими долями (нужно согласие опеки на договор об ипотеке):
🔹СберБанк
🔹Банк Дом РФ
🔹Промсвязьбанк (ПСБ)
🔹Ак Барс банк
🔹УБРиР
🔹Примсоцбанк
🔹АТБ
🔹Севергазбанк

📌 Рефинансирование, если был использован маткапитал, но доли детям не выделялись:
🔹Все вышеуказанные банки +
🔹ВТБ
🔹Банк Открытие
🔹Уралсиб банк
🔹Газпромбанк
🔹Альфа банк
🔹Абсолют банк
🔹Райффайзен банк
🔹Банк Санкт-Петербург
🔹СМП-банк
🔹Росбанк Дом
🔹Банк Зенит
🔹Совкомбанк
🔹БЖФ
🔹ВБРР
🔹МТС банк

📌 Рефинансирование, если был использован маткапитал (без выделения долей детям, но при наличии согласия опеки на перезалог):
🔹 РСХБ

Нашли неточность, пишите.

@ipotekahouse #полезное

🚸 Маткапитал и детские доли. Бывает, что доли детям выделяются, но с нарушениями. Это также может привести к оспариванию сделки.

О наиболее частых ошибках рассказал нотариус:
🛑 Не выделена доля на кого-то из совершеннолетних детей (это грубое нарушение закона, поскольку доли при маткапитале выделяются на супругов и всех детей, не важно, совершеннолетние они или нет);
🛑 Выделена доля меньшего, чем положено, размера (доли рассчитываются соразмерно сумме вложенного материнского капитала);
🛑 Для супругов оформлена совместная собственность, а для детей — долевая (а в законе прямо сказано, что материнский капитал переходит в общую долевую собственность);
🛑 Не открыто наследственное дело, если кто-то из членов семьи, использовавшей маткапитал, скончался до выделения долей (если такой момент упустить, сделка с маткапиталом может быть признана недействительной).

Проблема для покупателей в том, что найти «следы» маткапитала в оплате жилья крайне проблематично.

⛔️ Минусы маткапитала.

👨‍👩‍👧 Доли детей и рефинансирование при использованном маткапитале. Кто из банков допускает.

📌 Иностранцы и маткапитал

@ipotekahouse #полезное

На что обращать внимание при подписании кредитного договора (извините, немного длинно)
⠀
✔️Существенные условия кредитования

Перед подписанием не помешает еще раз проверить основные условия кредита - сумма, срок, процентная ставка. Просчитайте договор на предмет отсутствия условий по изменению ставки. Пункт, касающийся увеличения ставки при отсутствии страховки, точно будет, но желательно, чтобы других изменений не присутствовало в договоре.

Да и вообще, стоит еще раз проверить свои данные и данные предмета ипотеки. Знаете, банк ошибки тоже допускает…

✔️ Полная стоимость кредита (ПСК)

Этот параметр кредитор обязан указывать на титульной странице кредитного договора, вверху справа. Посмотрите, на сколько отличается ПСК от фактической ставки. В сумму ПСК входят не только проценты по кредиту, но и все расходы по кредиту, как единовременные (например, стоимость оценки), так и периодические (например, ежегодная страховка). Сразу предупрежу, ПСК всегда отличается от факт ставки, даже, если доп расходов вообще нет. Так устроен расчет, не пугайтесь. Но ПСК позволяет сравнить условия кредита по разным банкам. Т.е. при оценке условий банков стоит сравнивать не ставку по кредиту, а именно ПСК.

✔️ Размер и дата платежа

Проверьте размер платежа, то ли вам обещали.

Кстати, не мешает еще раз глянуть на то, какой у вас платеж - аннуитетный или дифференцированный. Стандартно сейчас идет аннуитет, но некоторые банки дают право выбора. Если вы выбрали дифференцированный, будьте готовы, что может быть придется уточнять размер платежа каждый раз, когда соберётесь платить. Потому как платеж в такой схеме погашения всегда разный.

Чем аннуитетные платежи лучше дифференцированных

Посмотрите, какую дату платежа предлагает вам банк и удобна ли она для вас. В принципе, скорее всего изменить ее не сможете, но узнать стоит (заранее).
⠀
✔️Условия страхования

Если взнос за страхование объекта обязателен по закону, то другие виды страхования уже добровольные. Например, личное страхование или страхование «титула» (утрата права собственности).

Нужно точно знать, на сколько процентов увеличится ставка при отказе от этого вида страхования. Желательно про это уточнять заранее и сравнивать условия банков с учетом страхования. И обязательно запишите себе в календарик платы уплаты страховой премии, чтобы не пролететь.

Точно стоит уточнить условие страхования на следующий год - например, можно ли поменять страховую компанию. По крайней мере, в кредитном договоре не должно быть запрещающих это условий.
⠀⠀
✔️Досрочное погашение

Отдельно оцените условия частичного и полного погашения. В какую дату можно произвести то и другое погашение. За сколько дней надо предупреждать о досрочке и надо ли предупреждать. Как меняется график при частичной досточке - что изменяется автоматически срок или платеж. Напомню, что кредитор не вправе запретить досрочное погашение, ограничить его макс сумму и взимать штрафы.
⠀
✔️Полное погашение

Как происходит полное погашение, в какие сроки банк снимает обременение, как именно это происходит - банк выдает документы вам, в какие сроки, или делает все сам, опять же в какие сроки.

✔️Ответственность

Внимательно почитайте, что будет при несвоевременном или неполном погашении долга.

Обратите внимание, что при просрочке платежа или неполной сумме платежа у вас появятся пени. А, значит, следующий платеж нужно вносить в большей сумме. Иначе просрочка затянется. А лучше, по-возможности, погасить просрочку сразу.

Действия банка в случае длительной просрочки своих обязательств тоже изучите. Что и когда будет делать банк, если что… Тьфу-тьфу, но мало ли…

✔️ Иные условия

Посмотрите, не требует ли банк периодического предоставления каких-либо документов в течение срока кредита. Если такое условие записано, хотя обычно никто и не представляет, но теоретически банк вправе требовать. По крайней мере, уточните про это у банка, если увидите подобное.

@ipotekahouse #полезное