Сегодня подорожали тарифы на ЖКХ.

Власти перенесли индексацию тарифов на газ, электроэнергию, водо- и теплоснабжение с 1 июля 2023 года на 1 декабря этого года. Уровень индексации на усмотрение региональных властей, но не более 9%.

Эксперты считают, что тарифы, которые население оплачивает сегодня, экономически не соответствуют тем затратам, которые несут предприятия ЖКХ. В отрасли сложилась ситуация огромного недофинансирования.

Тем временем долг граждан за ЖКХ уже перевалил за 1,5 трлн руб. Вместо того, чтобы повышать тарифы, можно было бы заняться дебиторкой.

#девелопмент #ипотека

🏗 Как отмена льготной ипотеки повлияет на размер ежемесячного платежа?

Вероятная отмена льготной ипотеки в конце 2022 года — уже несколько недель самая обсуждаемая новость на строительном рынке. Банки и девелоперы, конечно, против, и высказываются о том, как данная мера приведёт к снижению спроса.

По итогам 2020–2021 гг. около 90% всех ипотечных кредитов на первичном рынке были выданы в рамках ипотечных программ с господдержкой. Самая популярная программа — льготная ипотека под 7%, которая вероятно завершится к концу текущего года.

При этом средневзвешенные ставки по рыночным ипотечным программам в сентябре составляли 10–10,2%, средний размер ипотеки — 3.8 млн рублей, а средний срок кредита чуть выше 23 лет. Используя формулу аннуитетного платежа, можно посчитать, как переход от льготных 7% к рыночным 10% повлияет на размер ежемесячного платежа.

Мы видим, что при ставке 7% платёж по среднему ипотечному платежу составляет 27,7к, при росте ставки до 10,1% платёж увеличивается на 7,7к до 35,5к. А «уход в длину» и увеличение срока кредита на 3 года сократит разницу уже до 6,5к (ипотечный платёж 34.2к).

❓Много это или мало вопрос сложный. Следующий год, безусловно, будет очень тяжёлым для застройщиков, но в нашем представлении отмена льготной ипотеки не является тем фактором, который способен критически повлиять на отрасль.

В октябре, как следует из опубликованного вчера доклада Росстата о социально-экономическом положении РФ, продолжилось снижение объемов ввода жилья — за месяц было введено 8,7 млн кв. м, что на 10,6% ниже показателя такого же периода прошлого года. Объемы ввода в целом за десять месяцев остались «в плюсе» — 87,8 млн кв. м, что на 21,5% больше, чем было в январе—октябре 2021-го. @nedvizhinka

Now it’s official. Банк России ужесточил требования к выдаче ипотеки, предоставленной на финансирование по договору участия в долевом строительстве и с первоначальным взносом до 10%.

Как уточняться в сообщении регулятора, купировать риски, ЦБ решил ограничить практики предоставления кредитов без первоначального взноса, введя по таким ссудам на ДДУ "ограничительную" макропруденциальную надбавку в размере 2,0 вне зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика. При этом аналогичная надбавка давно действует и по ипотечным жилищным кредитам на приобретение готового жилья с первым взносом менее 10%. @ria_realty

Смольный решил не повышать ставки по аренде земли из-за закрытий бизнеса

Правительство Петербурга планирует оставить неизменными ставки платы за аренду земельных участков, находящихся в городской собственности.

Власти считают, что повышение арендной платы не соответствует ситуации на рынке и способно привести к социальной напряжённости.

#Смольный #недвижимость

🧐 Риелторов решили собрать в реестр

Понеслась очередная попытка отрегулировать риелторскую деятельность. С инициативой выступил депутат Госдумы Иван Сухарев. Он уже подготовил проект соответствующего закона и направил запрос на имя премьер-министра Михаила Мишустина для дачи заключения правительства.

К сожалению, первоисточник, который даже похвастался наличием копии документа, дал весьма скромную информацию. Известно, что в числе предложений - выделить правовое регулирование данной деятельности в отдельный закон, в соответствии с ним создать единый государственный реестр агентов по работе с недвижимостью, определить орган госвласти, уполномоченный в сфере регулирования риелторской работы и ввести систему обязательного страхования сделок с недвижимостью.

Что даст реестр и как он может избавить рынок от недобросовестных и непрофессиональных агентов - история умалчивает. Впрочем, инициативы, касающиеся регулирования риелторской деятельности, будто преследует злой рок. Ранее звучало более «живое» решение - ввести лицензирование либо аккредитацию, но о нем больше не слышно. Похоже, в историю ушла и затея зафиксировать стоимость стандартных услуг агентов. Заглохли попытки Общественной палаты навести порядок в работе «продажников» жилья. Ну и просьбы «Деловой России» принять «Закон о риелторах» тоже ни к чему не привели.

Кто реально потрудился, так это Минтруд: еще в 2019 году он утвердил профессиональный стандарт «Специалист по операциям с недвижимостью» (ага-ага, такое есть). На этом все, жду новостей (точнее не жду) от нового законопроекта.

@novostroyman

В ноябре 2022 года в целом по России было выдано 127,3 тыс. ипотечных кредитов, что в 1,6 раза меньше, чем за тот же период 2020 года, и на 27% меньше год к году, подсчитал ЖБЗ на основе данных ЦБ. Общая сумма выданных банками в ноябре жилищных займов составила 448,3 млрд руб., что 21,8% меньше ноября 2020 года и на 11,6% меньше ноября прошлого года.

Зато сокращается и просроченная задолженность со стороны заемщиков. К ноябрю 2022 года она составляла 56,2 млрд руб., в то время как в том же периоде 2021 года — 62,9 млрд руб., 2020 года — 71,8 млрд руб.

Циан выяснил, где ипотека в 2022 году оказалась выгоднее, чем в 2021.

За год средняя стоимость 1-комнатной квартиры в городах-миллионниках выросла на треть. Средний платеж по ипотеке – только на 5%. По словам аналитиков, причина – в изменении условий льготной
ипотеки. В ноябре 2021 году на ставку в 7% можно было рассчитывать с кредитом не более 3 млн рублей, иначе ставка была на уровне 10,3%. Весной 2022 года лимит был увеличен, что позволило во всех городах воспользоваться субсидированием.

По данным Циан, в пяти крупнейших городах

📍Краснодаре,
📍Новосибирске,
📍Екатеринбурге,
📍Москве,
📍Санкт-Петербурге

финансово выиграли те заемщики, кто взял ипотеку в ноябре 2022 года, а не год назад, когда цены были даже ниже, но ставки – выше.

@rusipoteka

Выгода для заемщика от ипотеки от застройщика по сравнению с рыночной ипотекой в номинальном выражении достигается в среднем на горизонте обслуживания кредита более 7 лет (когда переплата по процентным платежам начинает превышать размер, на который завышена стоимость квартиры).

До этого момента заемщик принимает на себя дополнительные риски, отмечается в обзоре ЦБ.

С целью снижения рисков отдельных сторон сделки, а также системных рисков, которые появляются при «льготной ипотеке от застройщика», ЦБ разрабатывает дополнительные меры регулирования.

В частности, регулятор рассматривает введение требования по созданию повышенных резервов на возможные потери по ипотечным кредитам, если их эффективная ставка отклоняется от рыночного уровня. @rusipoteka

😵Огонь! ЦБ почуял еще один источник объективной угрозы. В свежем отчте они пишут, что в связи с падением цен на недвигу - залоговые ипотечные активы в банках теряют в цене, и становятся дешевле выданных средств (если вдруг чего).

Более низкая доступность жилья в ипотеку на вторичном рынке с одновременным увеличением предложения, которое наблюдается с начала года, привели к превышению цены предложения над ценой фактически совершенных сделок в среднем на 8% и увеличению срока экспозиции. Потенциально изменение баланса спроса и предложения может привести к снижению цен на недвижимость, а значит, и корректировке показателя LTV* для ранее выданных кредитов, что создает дополнительные риски для банков.

*LTV— отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, предоставляемого заемщиком в залог. Применяется банками при расчете суммы возможного займа.
@bevzenkocom

#цитата Первый заместитель Председателя Банка России Ксения Юдаева:

«В этом году нас начинает беспокоить ситуация в ипотеке. Уже с 2020 года, когда начала действовать льготная программа кредитования, мы наблюдаем растущий разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках жилья. Это говорит о дисбалансах. Ускоренный рост цен снизил спрос на жилье. Это создает риски и для банков, и для застройщиков. В этом году застройщики и банки начали дополнительно стимулировать спрос за счет различных программ кредитования: ипотеки по заниженным ставкам, «траншевой ипотеки» и так далее.

В I квартале следующего года мы ужесточим регулирование ипотечных кредитов по низким ставкам».

ipotekahouse #ипотекаинедвижимость #цбрф

Банк России сообщает, что ставка по ипотечным кредитам для долевого строительства в октябре достигла 3,68% — она выросла за месяц на 0,19 п.п. Снижение за год составило 2,32 п.п.

Что касается средневзвешенной ставки по всем видам ипотечных кредитов, выданных в октябре, то она составила 7,38%. Это на 0,32 п.п. ниже, чем в октябре 2021 года.

Ипотечные кредиты под залог построенной недвижимости в отличие от других видов ИЖК продемонстрировали рост. Тут ставка выросла на 0,84 п.п. за год, достигнув уровня в 9,38%.

Продолжение темы «Как превратить кризис возможности».

А вдруг я не смогу обслуживать кредит?

На предыдущий пост на эту тему было много откликов. Есть хороший повод продолжить. Мой хороший знакомый и профессионал отметил, что важный элемент преодоления кризиса - снижение уровня закредитованности. 100% верно. Но я ответил, что это скорее техническая рекомендация, а я старался обратить внимание на работу с нашим состоянием, которое уже определяет, как мы планируем, действуем, живем.
Подчеркну, что я не психолог, не коуч. Но я как предприниматель и учредитель стремлюсь сделать так, чтобы недвижимость давала свободу и возможность осознанно развиваться, а не была тяжким бременем на годы. Вдруг это будет полезно вам или вашим знакомым.
В общем, разбираем рекомендации на практике. Предположим, что у вас квартира, купленная в кредит. Пока вы его обслуживаете, но нет уверенности в будущих доходах и нет других запасов/активов за счёт которых в крайнем случае можно погасить долг.

Страхи. Рисуем и принимаем вероятность самого негативного сценария. Он очевиден - взыскание долга, продажа квартиры с торгов, возможно личное банкротство. Если вы отбросите эмоции, то осознанное управление этим страхом подтолкнёт вас к изучению технических подробностей этих непростых этапов. Станет очевидно, что в процессе исполнительного производства, как бы вы его ни затягивали, вы гарантированно потеряете намного больше, чем если бы продали квартиру здесь и сейчас даже с самой большой скидкой. И напротив, люди, управляемые страхом, всегда принимают губительные решения. Например, берут дополнительные кредиты, которые их топят, или затягивают процесс взыскания, увеличивая долги.

Планирование. Перенос фокуса с ближайших месяцев (подождём немного, все как нибудь наладится) на пол года/год вперёд отчётливо покажет другую картину. Как минимум, нет оснований для укрепления цен на недвижимость и нет существенных оснований для роста доходов. Если вы заботитесь о себе в будущем, то надо действовать, чтобы избежать самого негативного сценария, которы создаст вам проблемы на ближайшие 2 года.

Зачем и ради кого. Ну, вы точно не будете опорой для жены и детей, родителей и друзей, если в рамках негативного сценария вы будете отбиваться от банка, приставов и т.д.
Если на кону не просто личный комфорт, а уровень счастья ваших близких, способность их защищать и поддерживать - вполне вероятно, самое время для непростых решений. Например продать квартиру, погасить долг, высвободить остатки собственных средств и уйти в аренду жилья хотя бы на полгода. Благо, что ставки низкие, выбор большой.

Общаясь с близкими, всегда спрашивайте себя «я - ок, я в порядке?». При таком подходе ваши близкие поддержат, помогут обдумать и реализовать лучшее решение. У вас будет хороший шанс не выплеснуть боль и тревогу, а быть семьей-командой.

Автор или жертва? В позиции автора вы точно не только найдёте верное решение, но и получите энергию для ее реализации.

Бонус от Любы, недавно вернувшейся с «Антифорума». Идея Шекспира, а на практике обучает Вадим Демчог: все мы в своей жизни играем какую-то роль, драму. И на самом деле, у нас всегда есть возможность выбрать, а какую роль мы на самом деле играем. Жертву, забитую судьбой, которую никто не любит? Или вы герой, который несмотря на обстоятельства действовал, радовался жизни и зажигал других? Это отличный способ привести себя в нужное состояние.

Пример с кредитом условный. Попробуйте заменить на любую значимую проблему.
Поделитесь, если откликается.

@yeltsovm