🏦 ЦБ усиливает требования к КПК

Активность на рынке кредитных потребительских кооперативов (КПК) в этом году во многом определялась организациями, которые работают со средствами маткапитала, выяснил регулятор.

При этом некоторые КПК для получения права на такую деятельность пытались обходить регулирование.

Так, по данным ЦБ, некоторые КПК искусственно наращивали выдачу займов. Они делали это для того, чтобы обойти ограничение по доле займов, которые погашаются маткапиталом, в общем объеме. Причем такие займы могли выдаваться на нерыночных условиях.

В последние месяцы на рынке также наблюдалось нехарактерное увеличение количества пайщиков – некоторые кооперативы искусственно наращивали их число.

ЦБ усиливает требования к кооперативам, чтобы предотвратить подобные случаи.

🤩 Уже внесены отдельные изменения в регулирование, которые позволяют частично ограничить такие практики.

🤩 С февраля 2025 года КПК смогут осуществлять свою деятельность только после внесения сведений о них в государственный реестр.

🤩 Предусмотрен также механизм оперативного прекращения деятельности кооперативов без обращения регулятора в суд, требования к деловой репутации руководителей и квалификационные требования.

#цбрф #кпк

@rusipoteka

🏦 Александр Копылов,
начальник Центра аналитики рынка недвижимости ЦБ РФ:

«Банк России считает, что практика взимания комиссий за снижение процентной ставки обладает многочисленными недостатками – она непрозрачна, непонятна, приводит к увеличению цены сделки и суммы кредита.

В отдельных случаях рост цены объекта и суммы кредита таков, что заемщик на длительный период фактически лишится возможности рефинансировать полученный кредит, поскольку стоимости обеспечения не будет хватать для покрытия суммы долга.

Банк России прорабатывает методологию для выявления случаев искусственного завышения стоимости сделки при взимании комиссии за снижение процентной ставки по кредиту. Мы еще не выходили с конкретными предложениями, но уже сейчас видим, что застройщики предлагают покупателям линейку продуктов: если вы получаете скидку по ипотечной ставке, то цена жилья увеличивается.

Таким образом, из публично доступных предложений мы фиксируем прямую зависимость цены договора от условий ипотечного кредитования».

#цбрф #ипотека

@rusipoteka

🖋➖➖➖
«Большой сейчас необходимости (дальнейшего ужесточения условий ипотеки – прим.) какой-то нет. Какая-то калибровка дополнительная возможна. В ипотеке у нас появилась возможность вводить макропруденциальные лимиты, которые ограничивают объем выдачи кредитов, которые мы считаем высокорискованными. И когда мы будем их вводить, то, естественно, необходимость поддержания каких-то высоких запретительных макронадбавок уже отпадет».
➖➖➖➖

🏛 Об этом заявил директор Департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов.

#цбрф #ипотека

🔴 Программа и регистрация на XI Российский ипотечный конгресс.

@rusipoteka

🏦 Эльвира Набиуллина, глава ЦБ РФ:

▪️Макропруденциальные лимиты мы будем вводить, скорее всего, на ипотеку с показателем долговой нагрузки 80+ и соответствующим LTV, и, возможно, скорректируем макронадбавки в этом сегменте.

▪️Когда происходит циклическое замедление со стадии перегрева, как сейчас, то льготные кредиты, на мой взгляд, могут быть только в очень дозированных размерах. Потому что чем больше объем льготных программ, тем больше нам надо высокой ключевой ставкой делать менее доступными кредиты остальной части экономики.

▪️Ипотека сама по себе не может обеспечить доступность жилья. Основное условие доступности жилья – это когда рост доходов людей не отстает, а лучше – опережает рост цен на жилье. У нас в последние годы было наоборот: рост цен опережал рост доходов населения. Сейчас ситуация меняется, и мы видим, что и после повышения ключевой ставки, и после отмены безадресной ипотеки – у нас осталась, кстати, широкомасштабно, адресная ипотека – но вот с отменой такой безадресной ипотеки подорожание жилья замедлилось.

▪️В ряде регионов, мы видим, по последним данным в четвертом квартале, что цены даже снижались, и среди них есть «перегретые» регионы. Поэтому для нас важно замедление общей инфляции, потому что оно будет сдерживать и рост цен на жилье, и сократит давление на реальные доходы граждан. Это и есть путь к тому, чтобы повысить доступность жилья.

▪️По мере замедления инфляции будут снижаться и ставки по рыночной ипотеке. Сейчас они действительно очень высокие.

▪️Мы действительно видим, что на рынке выросла доля сделок, которые называются «рассрочка от застройщика», то есть не кредит банка, а рассрочка от застройщика. Видим, что доля рассрочки от застройщика в продажах увеличилась с 20 до 40%. Что нас здесь беспокоит? У нас действительно есть беспокойство, потому что широкое распространение этих схем создает риски как для покупателей, так и для самих застройщиков.

▪️Рассрочка оформляется под обещание, что потом ставки на ипотеку снизятся и человек сможет оформить ипотечный кредит. Во-первых, этот ипотечный кредит ему никто пока не гарантировал. И важно будет, чтобы человек не попал в сложную ситуацию. Второе. С точки зрения долговой нагрузки гражданина, рассрочка – это тоже долг, даже если он беспроцентный. Но вы должны позже чуть во времени, но заплатить определенные суммы. Это долг, и данные об этом долге не передаются в бюро кредитных историй. Человек пришел в банк за кредитом, за другим. А данные о том, что у него есть долг и может ли он обслуживать дальше этот долг, банк не может сделать вывод.

▪️Застройщики также могут столкнуться с рисками. Если человек покупает жилье в рассрочку, соответственно, не наполняются эскроу-счета, и застройщики могут потерять то, по сути дела, льготное финансирование, которое они сейчас получают под проекты. Потому что наполнение эскроу-счетов ведет к тому, что застройщики получают кредиты по достаточно низким ставкам. И это риск для застройщиков.

#Набиуллина #цбрф

@rusipoteka

🏦 ЦБ планирует внедрить новые подходы к резервированию девелоперских проектов в 2026 году.

Концепцию проекта обновленных критериев оценки девелоперских проектов регулятор намерен опубликовать в I квартале, сообщил директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов.

По его словам, регулятор уточнил требования к созданию резерва на всех стадиях, в целом снизил уровень резервирования по сравнению с первоначальным предложением. ЦБ пошел банкам навстречу и сделал более чувствительную систему оценки проекта:

▶️если он укладывается в рамки по сроку, если все разрешения получаются вовремя, тогда каких-то высоких требований к резервам не возникает,
▶️но если все время что-то затягивается, разрешения нет, тогда включаются повышенные резервы.

ЦБ также конкретизировал перечень целей, на что можно использовать проектный кредит. В том числе добавили возможность направлять средства на создание нежилых объектов, создаваемых в счет оплаты согласований строительства с местными органами власти.

#цбрф

@rusipoteka

🏦 Александр Данилов,
директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ:

⚫️Одна из первых схем – ипотека по супернизким ставкам (так называемая ипотека от застройщика) приводила к завышению цены вплоть до 30%. Основной риск заключался в том, что если вы потом решите продать эту квартиру на рынке, ее реальная цена будет существенно ниже той, по которой вы покупали. В результате можно было потерять и квартиру, и первоначальный взнос, и еще остаться должным банку.

⚫️Эти схемы мы достаточно сильно ограничили через повышенные резервы по таким кредитам – они остались, но в гораздо меньшей доле. Плюс градус рискованности существенно снизился, поскольку застройщики не так сильно занижают ставку и не так сильно завышают стоимость жилья. Остаются схемы с аккредитивами (когда деньги долгое время не перечисляются на счет эскроу), их тоже не так много, но они есть.

⚫️Мы ожидаем, что минимизировать распространение таких схем позволит комбинация ипотечного стандарта, который уже вступил в силу, и надзорного стандарта, который заработает следом с апреля.

⚫️Дополнительно мы думаем над тем, чтобы описать критерии стандартного ипотечного продукта в регулировании. Логика здесь в том, что исторически ипотека была достаточно простым продуктом, и накопленная статистика низких кредитных потерь, по сути, отражает риски той ипотеки. Новые кредиты, выдаваемые по разным схемам, могут нести больше риска и их качество еще предстоит проверить временем. Чтобы регулирование не отставало, можно сделать так, чтобы стандартные риск-веса и резервы распространялись на стандартную понятную и простую ипотеку. А какие-то существенные отклонения от стандартных параметров (например, с ростом платежей или задолженности заемщика в течение срока кредита) будут требовать более высоких риск-весов и резервов.

⚫️В продолжение этой идеи можно для удобства людей подумать над маркировкой такой стандартной ипотеки – если она есть, то они могут не волноваться о наличии каких-то подводных камней в договоре, а если нет – нужно крайне внимательно его изучать и желательно с юристом. Также мы планируем обсудить с Минфином вопрос того, чтобы господдержку давать только на стандартную ипотеку. А Банку России в рефинансирование можно было принимать секьюритизацию только такой ипотеки.

⚫️То есть это не запрет нестандартных продуктов, но экономические стимулы, чтобы банки выдавали простую стандартную ипотеку. Мы сейчас прорабатываем внутри критерии, а затем будем обсуждать их с банками, заинтересованными участниками рынка, Комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций.

⚫️Стандарт направлен на защиту прав ипотечных заемщиков и пресечение недобросовестных практик, при этом в большой степени тех, которые приводят к завышению стоимости жилья и долга заемщика. Развитие стандарта в этом направлении мы поддерживаем и не исключаем, что в него будут внесены изменения по результатам анализа текущей бизнес-практики и новых ипотечных продуктов. Но мы бы выступали против изменений, которые снижают его «защитную» силу.

#цбрф #ипотека

@rusipoteka

🏦 Елизавета Данилова,
директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ:

▪️Кредитование будет дешевле для компаний и граждан, когда мы добьемся устойчивого замедления инфляции. Но и в этой ситуации наша макропруденциальная политика продолжит стимулировать здоровое кредитование. Мы ожидаем, что банки будут сохранять разумные требования к кредитоспособности заемщиков.

▪️С 1 апреля этого года у нас появится возможность устанавливать лимиты рискованных выдач и в ипотеке, и в автокредитовании. Лимиты в ипотеке могут коснуться кредитов с первоначальным взносом менее 20% и показателем долговой нагрузки заемщика более 80%. Мы видим, что низкий взнос в сочетании с большой долговой нагрузкой существенно повышает шансы выхода на просрочку.

▪️На кредиты, предоставленные заемщикам с показателем долговой нагрузки более 80%, в четвертом квартале 2024 года пришлось только 13% выдач (после 45% во второй половине 2023 года). Снизилась и доля кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%): с 50% во второй половине 2023 года до 13% в четвертом квартале 2024 года... Такие результаты, по нашей оценке, говорят о том, что риски в ипотеке снизились. Поэтому в середине февраля мы снизили надбавки по кредитам с ПДН меньше 70%. Буфер капитала по ипотеке продолжит накапливаться, но медленнее. Это даст банкам дополнительные ресурсы для кредитования.

▪️Массовых банкротств застройщиков мы не ждем. Со сложностями могут столкнуться отдельные компании, которые вели себя необдуманно, брали много кредитов, но эта ситуация не будет системной.

▪️Прибыль строительной отрасли в целом за январь-ноябрь 2024 года составила 724 млрд руб. – на 7,5% выше, чем за аналогичный период 2023 года. По итогам 2025 года финансовые показатели застройщиков действительно могут снизиться. Тем не менее, поскольку многие компании смогли сформировать себе запас финансовой прочности за «тучные» 2022-2024 годы, это должно позволить им сохранить устойчивость в этом году даже в условиях высоких процентных ставок.

▪️Хотя спрос на жилье снизился, и счета эскроу наполняются медленнее, ставки по проектному финансированию, то есть по строительным проектам на стадии продаж, остаются низкими – около 9% на конец 2024 года. Бридж-кредиты (выдаются до того, как проект вышел на стадию продаж) обходятся строителям дороже, потому и объемы нового строительства, конечно, снизились. Мы ждем, что в течение 2025-2026 годов застройщики будут главным образом достраивать уже начатые здания. Рассчитываем, что по мере снижения ставок и восстановления спроса они смогут активнее запускать новые проекты.

▪️Рост цен на жилье замедлился, а в некоторых регионах есть признаки снижения. Но участники рынка нам говорят, что они не закладывают снижение цен, речь, скорее, может идти о скидках на отдельные объекты. Объясняется это тем, что новых проектов сейчас запускается гораздо меньше, чем это было в последние годы. #цбрф

ист. РГ

@rusipoteka

🏦 Эльвира Набиуллина, глава ЦБ РФ:

▪️Ипотечный стандарт, на наш взгляд, очень важный, мы его долго прорабатывали с участниками рынка. В качестве одного из важных элементов стандарт запрещает комиссии, которые застройщик платит банку, а включает сам это в цену недвижимости. Это снижает прозрачность, дезориентирует покупателя и человек покупает жилье по завышенной цене. По нашим оценкам, на такие схема приходится 5-8% на российском рынке. Если эти схемы уйдут, это не будет означать существенного падения ипотечного спроса.

▪️Сейчас на первичном рынке 90% ипотеки выдается в рамках госпрограмм, по которым ставка и так низкая. Но мы понимаем, что застройщики, банки могут стимулировать продажи, прибегая к разного рода схемам. Но мы против того, чтобы легализовывать эти схемы или отодвигать внедрение ипотечного стандарта.

▪️Мы принципиально против того, чтобы поддерживать ипотечный спрос за счет снижения защиты прав и ущемления интересов заемщика. На наш взгляд, это неприемлемо. Представьте, что человеку придется продавать квартиру, которую он купил по завышенной цене, и денег от продажи квартиры может не хватить на то, чтобы закрыть долг по ипотеке. Человек будет должен и банку, и (будет жить) без квартиры.

▪️Стандарт уже обязателен для банков, но санкции за нарушение этого стандарта пока не могут применяться. Надзорный стандарт, который включает санкции, начнет действовать с 1 апреля. И сами санкции могут показаться мягкими, потому что речь идет о том, что будет публиковаться имя банка-нарушителя на сайте. Но если нарушения будут системными, и мы увидим, что санкции не срабатывают, будем ужесточать регулирование.

▪️Мы уже заявляли, что хотим ввести продукт стандартной ипотеки, который будет прозрачен для людей – они будут понимать фиксированную ставку, понятный график платежей. И по всем ипотечным кредитам, которые не будут отвечать этому стандарту, мы готовы будем применить более высокие требования к банкам.

▪️Чтобы снизить распространение схем с комиссиями <...> мы прорабатываем с комитетом по стандартам (деятельности кредитных организаций – прим.) возможное дополнительное ограничение в ипотечный стандарт.

▪️Сейчас правила льготных ипотечных программ, не запрещают взимание комиссий, и мы планируем обсуждать с Минфином правила, по которым льготная ипотека должна распространяться только на стандартные кредиты, в том числе кредиты, которые не подразумевают такие комиссии.

#Набиуллина #цбрф

@rusipoteka