🔺 Прогноз: 20 декабря ЦБ повысит ключевую ставку до 23%

🛑Консенсус-прогноз «Известий»

ЦБ повысит ключевую ставку до 23% на заседании 20 декабря – в этом уверена половина из 28 опрошенных изданием аналитиков. При этом еще семь экспертов в равной степени ожидают ее рост как на 2 п.п., так и на 1 п.п. Пятеро аналитиков ожидают повышения ключевой лишь до 22%. Двое из опрошенных не исключили, что ЦБ пойдет на более радикальные меры и сразу поднимет ставку в районе 24–25%.

🛑Консенсус-прогноз «Ведомостей»

ЦБ повысит ключевую ставку, считает большинство опрошенных «Ведомостями» аналитиков. Чуть больше половины экспертов (16 из 23) полагают, что ставка вырастет на 2 п. п., с 21 до 23%. Еще пять допускают более амбициозный шаг, из них трое закладывают повышение сразу на 2–4 п. п. до 23–25%, двое – до 23–24%. Один экономист прогнозирует рост ставки на 1–2 п. п. до 22–23%, а еще один допускает сохранение ставки на уровне 21%.

🛑Консенсус-прогноз РБК

Регулятор повысит ключевую ставку с 21 до 23%, уверены большинство участников консенсус-прогноза РБК – аналитиков крупных российских банков и инвестиционных компаний. Подъем ставки на 2 п.п., до 23%, ожидают 23 из 30 опрошенных экспертов. Еще четверо допускают, что ЦБ может действовать более жестко и повысить показатель в декабре сразу до 25%. Один эксперт ждет пересмотра ставки на 3 п.п. – до 24%, двое не исключают, что она может остаться неизменной – 21%.

🛑Консенсус-прогноз Forbes

На последнем в 2024 году заседании совет директоров Банка России может повысить ключевую ставку сразу на 2 п. п., до 23%, – такого решения от регулятора ждут 8 из 11 опрошенных изданием экономистов и аналитиков. Двое экспертов ждут еще более жесткого повышения – до 24-25%. Лишь один эксперт предположил, что ЦБ может сохранить ключевую на текущем уровне в 21%.

#мнение #ключеваяставка

@rusipoteka

💬 В Коммерсанте прошло несколько интервью с застройщиками. Мы выбрали пару вопросов-ответов.


🔘Глава застройщика «Новосибирский квартал» Иван Завьялов

Вопрос: Центробанк влияет на эту ситуацию (давление банков через введение комиссий и повышение ПВ)?

Ответ: Вмешательство Центробанка должно, по идее, приводить рынок в равновесие. Но на деле сами банки начали использовать инициативы регулятора в свою пользу. Они добились снятия ограничений по ПСК, но одновременно сделали комиссии для застройщиков «необязательными» в формальном смысле, оставляя их фактически единственным рабочим вариантом. Предложенная «альтернатива», вроде первоначального взноса 50%, лишь усилила давление на рынок. Такая ситуация серьезно искажает баланс игры.

Удивляет, что эти решения активно продвигают крупные банки, основной акционер которых – государство.

Банки буквально заставляют строителей платить, чтобы избежать прекращения проектного финансирования, что приносит убытки и ставит под угрозу всю отрасль.

В текущих условиях многие мелкие застройщики могут просто покинуть рынок, не выдерживая этих административных и финансовых нагрузок. Если Центробанк не сможет стабилизировать ситуацию в краткосрочной перспективе, последствия для всего сектора будут еще более драматичными.


🔘Глава АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева 

Вопрос: Будут ли девелоперы придерживать вывод новых объектов в текущих условиях?

Ответ: Застройщики не заинтересованы в расширении портфеля проектов при высоких ипотечных ставках и ослаблении рубля (валютный курс напрямую влияет на стоимость импортной продукции и рабочей силы). Увеличения спроса при тех же вводных мы также не ожидаем.


🔘Глава питерского девелопера ГК «КВС» Сергей Ярошенко

Вопрос: Что помогает девелоперам в текущих условиях не выживать, а развиваться?

Ответ: Принцип один: слушать клиента и делать то, что нужно клиенту, а не то, что кому-то хочется. Пожалуй, это главный принцип, который может сегодня двигать застройщика вперед.


#мнение #застройщики

💬
👨Валерий Кочетков,
директор направления «Новостройки» Инком-Недвижимость:

«С одной стороны, этот стандарт (ипотечный – прим.) откроет глаза тем, кто совершает импульсивные и эмоциональные покупки, зачастую не вполне понимая, что делает. Например, отвечая на призыв купить квартиру и платить всего 1%, эти люди ориентируются на сегодняшний комфортный платеж условно 40 тыс. руб. в месяц, не отдавая себе отчета, что через два года сумма вырастет до 250 тыс. руб., а их платежеспособность, возможно, не увеличится.

Но в то же время стандарт уберет с рынка тех покупателей, которые были готовы к подобным схемам и имели на них свои планы – к примеру, им выгодно какое-то время платить небольшую сумму, рассчитывая через два года выйти из банковских депозитов либо продать какую-то недвижимость.

Конечно, выдачи ипотеки сократятся – возможно, еще на 20–25% в первом квартале наступающего года, и в ответ застройщики будут развивать рассрочку. Если сейчас есть варианты ее продления до 2030 г., возможно, в будущем мы увидим какие-то предложения с более длительным периодом, при этом недвижимость будет в залоге у продавца, пока покупатель не выплатит 100% стоимости квартиры.

Есть попытки вновь внедрить лизинг, но мы видим, что это менее прозрачная схема и менее защищенный вариант покупки жилья на рынке новостроек: проценты выше, и до окончательной оплаты право собственности у продавца, а не у покупателя. Безусловно, лизинг по-прежнему будут стараться реанимировать, но скорее всего, он не приживется.

В любом случае в 2025 году у девелоперов и банков, у продавцов и покупателей произойдет адаптация к новым реалиям. Покупать будут только по необходимости и только для себя. Прекратится приобретение впрок и по две-три квартиры. Вырастет доля альтернативных сделок с минимальной доплатой ипотечных средств в размере не более 2-3 млн рублей. Таким будет рынок до тех пор, пока не начнет снижаться ключевая ставка ЦБ. Возможно, в 2025 году тоже наступит переломный момент.

Сейчас колоссальные суммы находятся на банковских депозитах, и как только ключевая ставка стабилизируется, то есть, не будет меняться два заседания подряд, это станет признаком ее перспективного понижения. Если доходы по депозитам уменьшатся, люди начнут выходить из них и вкладывать – в недвижимость, куда-то еще, распределять по разным "корзинам". И это бомба замедленного действия. На рынок недвижимости придет огромное количество людей с "живыми деньгами", что спровоцирует скачок спроса и, как следствие, рост цен».

#мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

По прогнозам ДОМ РФ:

🟦в 2025 году выдача ипотеки сократится до 1-1,2 млн кредитов на 3,8-4 трлн рублей. Относительно 2024-го снижение в денежном выражении составит 18-22%, а в количественном – на 8-23%. В 2024 году, по оценке ДОМ РФ, банки предоставили 1,3 млн кредитов на 4,9 трлн рублей – на 35-45% меньше, чем в рекордном 2023 году;

🟦восстановление начнется с 2026 года при условии снижения ключевой ставки. В 2026 году банки могут выдать 1,3-1,4 млн кредитов на 5,1-5,5 трлн рублей, а уже в 2027 году – 1,7-1,8 млн кредитов на 6,8-7,3 трлн рублей;

🟦накопленный задел по продажам позволит застройщикам гарантированно завершить проекты с вводом в 2025 году, но слабый спрос приведет к снижению запусков ‒ как следствие, увеличатся риски падения ввода жилья в эксплуатацию с 2027 года;

🟦номинальные цены на новостройки в 2025 году продолжат расти на уровне инфляции, а на вторичном рынке – чуть выше инфляции (спрос в этом сегменте поддержат сделки за наличные). В 2026-2027 гг. жилье подорожает примерно на величину инфляции.

#мнение

@rusipoteka

💳 Михаил Матовников,
руководитель центра финансовой аналитики Сбербанка:

«У меня есть цифра, которую мы недавно посчитали, которая в некотором смысле может быть шокирующей. Все вы знаете про проблемы девелоперов – льготная ипотека и все прочее. Есть следующая цифра, что весь объем непроданного строящегося жилья в России можно купить за процентный доход по вкладам населения за один год. Не надо тратить вклады, достаточно потратить только проценты.

Такие расчеты работают в условиях высоких процентных ставок и текущей денежно-кредитной политики, но, тем не менее, масштабы этих сбережений таковы.

Рано или поздно хранящиеся на вкладах сбережения россиян начнут поддерживать строительную отрасль. К тому же последние несколько месяцев наблюдался рост покупок недвижимости за наличные средства без кредита. То есть часть этих сбережений начала превращаться в спрос на недвижимость. И, безусловно, сейчас и рынки, и деньги находятся в состоянии сжатой пружины, которые ищут своего применения.

Растущая сейчас часть сбережений на вкладах при переходе к снижению процентных ставок будет довольно сильно поддерживать спрос. Несмотря на то что приличная часть этих сбережений стала капиталом и не перейдет в дальнейшем в потребление, другая часть денег все же когда-то будет потрачена. И, по видимости, это будет оказывать довольно существенную поддержку экономике в течение 2025 года, то есть внутреннее потребление продолжает оставаться высоким».

#мнение

@rusipoteka

💬
👨Ильдар Хусаинов,
директор компании «Этажи»:

«Ну как там живешь, рынок недвижимости в России?

Вошли в конкретное плато! Причем на уровнях, которых едва хватает рынку, чтобы совсем под откос не пойти. По апрелю видим перераспределение спроса от новостроек в сторону вторички. В целом логично, так как цены на вторичку уже немного падают, продавцы стали давать рассрочки, и процесс пошел явно поживее.

По новостройкам также интересные события: девелоперы наигрались с рассрочками, все-таки поняли, что в финансовой модели их не может быть более 30% продаж, и условия подкрутили. Поэтому рассрочки в новостройках сейчас на уровне 25–28% от продаж в среднем по РФ.

Президент РФ на совещании сказал, что комиссии по семейной ипотеке недопустимы. При этом за последние три дня ничего не поменялось. Думаю, на следующей неделе что-либо произойдет. Главное, чтобы не получилось так, что бы банки комиссии убрали, а одобрение потом сделали низким, в результате еще хуже станет. Хотя вроде формально поручение будет исполнено.

Далее: часть застройщиков в лоб начала снижать цену, в основном те, у кого поджимают бриджи (они, напоминаю, последние полгода банками давались по ставке «ключ» плюс 9% (!!!) Рискну дать прогноз, что при текущей динамике продаж к 3-му кварталу уже треть застройщиков пойдет на снижение цен. В первую очередь это будет происходить в тех регионах, где очень большая конкуренция.

Апрель, скорее всего, по цифрам покажет даже рост относительно марта на 15%, но надо учесть, что там будет 22 рабочих дня. Плюс сезонный фактор и длинные майские сделают апрель формально хорошим, но по факту уровень примерно такой же, как и последние полгода, — тягучая заморозка.

При этом объективности ради отметим и положительные моменты: разморозили загородную недвижимость по семейной, и она реально стала выдаваться, повысилось одобрение, почти все банки до 25% снизили ставки по рыночной ипотеке с 29% в начале года.

И частично стали выходить люди из депозитов в недвижимость, так как ставки по вкладам на год уже не так привлекательны, как раньше.

Кстати, ситуация с резким укреплением рубля никак не повлияла в моменте, но все понимают, что среднесрочно это сокращение доходов бюджета, ну а далее всё по учебнику макроэкономики)».

#мнение

@khusainov_ildar

💰 Разрыв цен на первичном и вторичном рынке жилья в Петербурге за 5 лет, по расчетам Nikoliers, увеличился более чем в 6 раз: с 5% в 2020 году до 32% в 2024 году.

Как отмечают эксперты, драйверами роста средней цены первичной недвижимости стали:

🟣запуск ипотечных программ с господдержкой,
🟣увеличение доли квартир премиальных сегментов в общей структуре предложения.

🖋➖➖➖
«Рост средних цен первичной недвижимости по итогам 2025 года составит около 10%, застройщики все еще будут иметь мощные рычаги продаж: семейную ипотеку и рассрочку.

Средние цены на вторичном рынке за год могут вырасти на 5%, поскольку для участников сделки основным способом приобретения остается единовременная оплата.

Если говорить о разнице между ценами на первичное и вторичное жилье, то в среднесрочной перспективе разрыв может уменьшиться до 15–20%. Это связано с некоторыми факторами: с увеличением доли новых домов в структуре вторичного предложения, снижением ключевой ставки, сокращением удорожания по программам рассрочки на первичном рынке и возвращением приемлемых ставок ипотеки на вторичном», – считает руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольга Рянкель.
➖➖➖➖

#цены #мнение

@rusipoteka

💬
👨Ильдар Хусаинов,
директор компании «Этажи»:

«По моим оценкам, падение выдачи ипотеки апрель 2025 к апрелю 2024 будет в районе 50%.

Всё проходит примерно в тех рамках, что и планировалось. Еще в ноябре стало понятно, что никаких резких улучшений ждать не стоит на рынке недвижимости РФ, более того, на сегодня лучшая стратегия и для застройщиков, и для риэлтерского бизнеса будет допущение вероятности того, что такой рынок еще до конца года минимум.

Да, знаю, кто верит в какие-то улучшения, но, судя по всему, весомых оснований у них нет. Фундаментально система не меняется, а значит, и результаты должны оставаться неизменными.

Все взоры сейчас прикованы к крупным банкам, которым в первые дни мая предстоит решить, что делать с семейной ипотекой. Банки объявили, что комиссии отменяют и она им теперь невыгодна, а значит, реальных варианта всего два:

▪️либо закрутят одобрение и начнут выдавать только тем, кто явно не просрочит, тогда это будет выгодно,
▪️либо Минфин и ЦБ пойдут на встречу, сделают некоторые шаги, чтобы семейная стала выгодна для банков и без комиссий.

Не думаю, что до 15 мая кто-то что-то будет делать, поэтому с 1 по 15 мая нельзя исключать информационный вакуум, когда просто по-тихому уменьшатся объемы.

И еще стали фиксировать, что с загородной опять начались проблемы, по факту там снова сложно было получить семейную во второй половине апреля.

Цены на вторичное жилье условно стояли, да и новостройки тоже. Но в целом настроения застройщиков уже на снижение. Текущих объемов спроса очень мало по сравнению с потребностями в продажах. Застройщикам сейчас непросто, а застройщикам загородного жилья откровенно тяжело!

Видим ощутимый рост предложений на продажу вторичного жилья и загородной недвижимости. Это скоро сильно начнет влиять на рынок».

#недвижимость #мнение

@khusainov_ildar

📉 Объем выдач ипотечных кредитов в I кв. 2025-го оказался на 42% ниже аналогичного периода годом ранее.

Однако портфель смог продемонстрировать околонулевую динамику за счет высокой дюрации и низкой доли досрочных погашений, говорится в обзоре «Эксперт РА».

По прогнозу аналитиков агентства, к концу 2025-го объем задолженности населения по ипотечным кредитам может продемонстрировать рост в пределах 3% по мере

🔴распространения льготных программ на вторичное жилье,
🔴точечного ослабления макропруденциального регулирования, в т. ч. снижения надбавок по кредитам с первым взносом до 20% и ПДН свыше 70% с 1 апреля текущего года.

#ипотека #кредиты #мнение

@rusipoteka

⚡️ Цель повышения доступности жилья еще дальше стала, заявил председатель ГД Вячеслав Володин.

По его словам, «задача не решена, жилье дешевле не стало, оно стало дороже и еще в разы».

🖋➖➖
«Вот есть конкретная задача – отселение из ветхого и аварийного жилья. Давайте ее решать. Может быть, те средства, которые иногда берут и используют в том числе на ипотечные кредиты, взять и использовать на снос ветхого и аварийного жилья», – предложил Володин.
➖➖➖

#жилье #недвижимость #мнение

@rusipoteka

💬
👨Ильдар Хусаинов,
директор компании «Этажи»:

«Я встретился с пятью банками в Москве в понедельник-вторник и частично в среду. Вывод мой такой: все-таки есть неопределенность. Если по одобрению, в целом, вроде все нормально, то на самом деле уже непосредственно на этапе выхода на сделку, мы уже фиксируем первые, так называемые, затруднения.

Банки где проектное финансирование, там не должно быть проблем. Но всегда надо быть морально готовым к тому, что, если это по-другому, то вполне вероятно могут быть нюансы и в самый последний момент на сделку могут не вывести.

То есть ситуация разрешится тогда, когда она разрешится на самом верху. Потому что сейчас, объективно, после отмены комиссии (по льготным ипотечным программам – прим.) банкам стало это просто невыгодно.

Допустим, кто-то сохранил комиссию, кто-то нет, а кто-то сейчас совсем без комиссии, то там нюансы могут быть. Точное понимание проблем мы узнаем, я думаю, в течение 2-3 недель, но все-таки банки пока рассчитывают, что как-то все это может быть решено. Но лично у меня закрались сомнения.

И я не удивлюсь, если мы сейчас с вами неправильно настроим работу и будем исходить из предположения, что все хорошо, все может быть нехорошо!».

#ипотека #мнение

@khusainov_ildar

🤔 Сергей Гордейко:

«За апрель 2025 года, по данным ДОМ РФ, из общего количества кредитов по льготным программам ипотеки было выдано 35 779 кредитов по семейной ипотеке, из которых только 6%, или 2 177, – по новой программе "семейки" на вторичное жилье.

Сделки по ипотеке со "вторичкой" все-таки совершались, по ним ожидается рост, но небольшой – из-за многих ограничений по этой программе. Выдачи ипотеки по ней никогда не выйдут на уровень выше 10% (3-4 тыс. кредитов) без изменения условий, ограничивающих ее. Если пересмотреть условия, спрос на семейную ипотеку на "вторичку" был бы гигантский.

Конъюнктурно в некоторых городах в отдельных многоквартирных домах могут вырасти цены на "вторичку", потому что это единственное подходящее под программу жилье, но в масштабах страны рост не является значимым».

#мнение

@sgwhois

👍 Владимир Гусаков,
генеральный директор АКРА:

▪️Мы ожидаем, что при сохранении запретительных ипотечных ставок темпы роста цен на недвижимость на первичном рынке будут находиться в пределах 10%. На вторичном рынке цены будут расти быстрее, учитывая более низкую стоимость квадратного метра в данном сегменте.

▪️Разрыв между ценами на первичном рынке недвижимости и на вторичном – примерно 50%.

▪️Несмотря на существенное снижение спроса в первом квартале 2025 года, строящееся жилье в России подорожало в среднем на 2,4% относительно показателей на конец прошлого года.

▪️Введенная в 2019 году схема продаж с использованием эскроу-счетов и связанная с ней схема финансирования строительства за счет проектных кредитов способствуют тому, что в условиях падения спроса на недвижимость у застройщиков не возникает необходимости резко снижать цены на объекты, чтобы профинансировать уже начатое строительство. И, таким образом, есть время для балансировки рынка путем сокращения запуска новых проектов.

▪️Застройщики уже постепенно подстраиваются под рынок, снижая темпы запуска новых проектов. Например, в первом квартале 2025 года этот показатель сократился на 24% по сравнению с первым кварталом 2024 года. Это ограничивает новое предложение. При этом сохраняется достаточно устойчивый спрос со стороны покупателей, пользующихся семейной ипотекой.

▪️Девелоперы сейчас сталкиваются с трудностями, но риски массовых дефолтов в краткосрочной перспективе остаются ограниченными.

#мнение #цены #недвижимость

@rusipoteka

💳 Тарас Скворцов,
зампред правления, финансовый директор Сбербанка:

▪️Для пузыря на ипотечном рынке нет ключевого условия – доступной ипотеки. Именно поэтому вывод ЦБ о пузыре выглядит несколько странно: обычно о пузыре говорят, когда много заемщиков одновременно стараются взять ипотеку, банки ослабляют кредитные условия – стоимость квартир сильно растет. В настоящий момент мы, напротив, имеем дело с ужесточением банками кредитных условий, с рекордно высокими ставками на вторичном рынке, ужесточением доступности программ господдержки на первичном рынке. В этих условиях рост цены квадратного метра ведет к снижению доступности жилья в ипотеку.

▪️Но надо не забывать о сохраняющемся росте зарплат, и то, что ключевые метрики доступности по мере снижения ставки будут улучшаться. В своем исследовании ЦБ использовал методику иностранного банка, которая на текущем этапе в минимальной степени применима к российским реалиям.

▪️Что касается отмены комиссии для застройщиков, то это уже привело к снижению выдач в сегменте, где стоят завышенные требования ЦБ по риск-весам. Теперь заемщикам приходится вносить более высокий первоначальный взнос – 30% и более, иначе кредит получить почти невозможно. С другой стороны, снижение ключевой ставки поддержит спрос – Сбер уже выдает рыночную ипотеку на 2-3,5% дешевле, чем это было до заседания ЦБ 6 июня.

▪️Ставку (ключевую – прим.) снизили до 20%, но разрыв между инфляцией и ключевой ставкой остается слишком большим, чтобы избежать серьезных негативных последствий для экономики и для банковского сектора в том числе.

▪️Мы ждем дальнейших шагов от регулятора по снижению ключевой ставки. Но очень важно не забывать и про беспрецедентные меры ужесточения на кредитование, которые были введены в последние годы широким фронтом, местами они носят запретительный характер. Их тоже необходимо ослаблять одновременно со ставкой, иначе даже при низких ставках банки просто не смогут кредитовать в соответствии со спросом, и это вызовет новый структурный кризис, когда ставки по кредитам не будут коррелировать с динамикой ключевой ставки.

#мнение

@rusipoteka