Подвожу итоги лета-2024. Собрал самые интересные посты за последние три месяца. Читайте, если пропустили.

▪️ Про девелоперов и деньги

Главная причина, по которой недвижимость не подешевеет

Почему снижение цен не является благом ни для девелопера, ни для покупателя, ни для общества

Привет из СССР: о банках и продажах в нагрузку

Кто выигрывает от повышения ипотечных ставок

Почему хантинг топовых сотрудников не помогает экономить

▪️ Про #сценарии_жизни

Почему жители России не хотят переезжать и какие проблемы это создает для государства

Про оптимальное соотношение между коммерческой и жилой недвижимостью в проектах

Какие выводы о современных проектах я сделал из беседы с психологом

▪️ Про рынок ИЖС

Самый востребованный формат ИЖС

Как будет развиваться рынок ИЖС (и какие проблемы нам предстоит преодолеть)

О чем молчат те, кто пропагандирует жизнь за городом

▪️ GMK — #дежурный_по_стране

Какой принцип девелопмента работает в каждом населенном пункте и в каждой стране

Что ждет девелоперский рынок в ближайщие годы и как на нем работать

Как география проектов, с которыми мы работаем, обогащает нашу экспертизу и становится УТП

Компания GMK поднялась на 5 пунктов в рейтинге RAEX и входит в 65 крупнейших консалтинговых компаний России

▪️ Лично про меня

Почему я не хочу, чтобы обо мне писали в Википедии

Что приучило меня экономить ресурсы

Каким бизнесом я хотел бы заниматься на пенсии

За последние годы и потребители, и девелоперы привыкли к готовой отделке.

Лично я вообще считаю, что в масс-маркете все квартиры (или по крайней мере подавляющее большинство) должны идти как минимум с отделкой, а оптимально — с частичной меблировкой в кухнях, санузлах и прихожих. Потому что там достаточно сложно правильно сформировать эргономичное пространство.

В этой логике живет весь прогрессивный мир, и мы тоже должны к этому идти. И чем меньше времени займет этот путь, тем более позитивными будут #сценарии_жизни людей.

Опасения девелоперов о том, что каждой семье нужна принципиально другая кухня, ванная комната и прихожая — они отчасти обоснованы. Но по большому счету этот стереотип сформирован экономным подходом девелоперов. Потому что когда они начинают эти помещения отделывать и оборудовать, то используют сирые и убогие материалы и бытовую технику, которые сам человек никогда бы не выбрал.

Я полагаю, частичная мебелировка — тренд ближайших 3-5 лет, за это время она станет мейнстримом и интегрируется в существенную часть проектов масс-маркета. Альтернатив нет, сопротивляться этому глупо.

И да, квартира станет дороже, но человек в любом случае будет делать ремонт и покупать мебель. А в данном случае:

▪️ расходы войдут в стоимость ипотеки
▪️ они будут ниже, поскольку это будут делать девелоперы в промышленном масштабе
▪️ выполнять работы будут специалисты (главное, чтобы высококвалифицированные)

У нас в блоге вышла статья на тему готовой отделки. Рекомендую ознакомиться. Она дает понимание, что сегодня важно потребителю и как девелопер может его потребности закрыть.

А вы что думаете по поводу отделки? Нужна?

Недавно давал интервью одному изданию, и меня снова спросили про балконы.

Вообще балкон — это элемент, который можно использовать, чтобы сделать #сценарии_жизни людей более комфортными. Но это не единственный элемент, а один из множества. Если в проекте есть балконы — это не значит, что там все хорошо.

В конечном счете ответ на вопрос, нужны они жилому или нет, зависит от нескольких факторов.

▪️В первую очередь — от того сценария жизни, в который этот балкон предполагается включить. То есть от формата и функции.

Если у человека достаточно ресурсов, чтобы использовать его как террасу, где с утречка перед работой можно выпить кофе — это прекрасно. А если балкон используется как склад ненужного барахла, которое жалко выкинуть (как мы привыкли с советских времен) — это атавизм, такая функция, конечно, не нужна.

В этом смысле для определенных проектов целесообразно заводить балконы в теплый контур, чтобы на них можно было оборудовать микрокабинет или место для отдыха. В других достаточно небольших французских балконов — чтобы открыть, посмотреть, подышать свежим воздухом. Но не складировать хлам.

▪️Второй важный момент — география.

Я считаю, что в таких регионах, как, допустим, Тюмень, Екатеринбург, Новосибирск балкон не является жизненно важным атрибутом.

А вот для теплых и солнечных регионов он необходим. Просто потому что в условном Ростове дней, когда погода позволяет выйти на балкон и отдохнуть, существенно больше, чем в условной Тюмени. И потребитель к этому привык, он ждет этого от жилых проектов.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Уверен, что в последние месяцы многие, как и я, с тревогой следят за тем, что происходит на рынке.

Да, людям по-прежнему нужна комфортная недвижимость, в которой можно создать позитивные #сценарии_жизни. Да, строительство продолжается, новые проекты, пусть и в меньших объемах, но выходят на рынок.

И всё-таки все понимают: наступил этап, когда выживут сильнейшие. Как его преодолеть? Задача даже не с одной звездочкой.

Я уже говорил, что сегодня девелопменту нужны максимально грамотные и логичные инвестиции в то, что работает на будущее компании. Я думаю, что одно из таких направлений — скрупулезная работа с данными и глубокая аналитика.

Как ее проводить — будем обсуждать завтра, 17 октября, на большой онлайн-конференции от SMARTIS. Участвую в качестве спикера. Также в программе: AVA Group, Smartis, ГК «Основа», Самолёт, RBI, ПСК ДОМ.

17 октября, 12:00. До встречи.

Владивосток — один из самых романтичных регионов нашего присутствия. У нас там есть несколько проектов и очень интересные знакомые.

Поэтому в своем проекте «Средалогия» мы решили рассказать о девелоперском вайбе Владивостока. И сделали это вместе с нашими партнерами, компанией DNS.

Получился рассказ не только о девелопменте, но и о Владивостоке в целом: как этот чудесный город развивался, чем живет сейчас и что его ждет в будущем.

Я сам бывал там дважды. Один раз меня даже прокатили на яхте. Мы вышли в море и я подумал: ну когда еще преставится возможность здесь поплавать? И искупался в этой ледяной воде. Впечатлений масса...

В общем, новый выпуск «Средалогии» уже на нашем канале. Рекомендую посмотреть.

Напомню: в «Средалогии» мы изучаем, как современные девелоперы меняют нашу жизнь к лучшему — создают новые #сценарии_жизни, делают города краше, комфортнее, привлекательнее… Ну и при этом соблюдают ковенанты банков.

Мы часто работаем с территориями, имидж которых не является, скажем так, идеальным… То есть не помогает формированию добавленной стоимости девелоперского проекта и ускоренному выбытию.

Речь в первую очередь о территориях, расположенных вдали от центральных микрорайонов с их инфраструктурой. Перепрошить имидж, сформировать новые #сценарии_жизни в таких локациях сложно, но возможно.

Первое, что для этого необходимо — объем. Например, если проект предусматривает не квартальную застройку, а комплексное освоение территории — микрорайонное или мультимикрорайонное.

Если необходимый масштаб есть, девелопер выбирает дальнейший путь развития проекта. Можно действовать в логике «хорошо и недорого»: в большом объеме строить демократичное жилье. Это абсолютно реально, и по этому пути идут многие компании.

Если же у девелопера есть амбиция построить в такой локации проект повышенной комфортности, это тоже возможно. Но для этого нужно решить целый комплекс задач. Понять особенности данного участка, транспортную доступность, наличие мест приложения труда, оценить еще множество факторов.

Безусловно, имеет значение и временной фактор. Мы работали с большими территориями, которые за 8-12 лет полностью меняли знак с минуса на плюс. Локации превращались из депрессивных, неинтересных для застройщиков, в такие, где девелоперы формируют чуть ли не максимальную добавленную стоимость.

Есть еще один момент. Может быть, не главный, но базовый. Необходима уверенность девелопера в том, что имидж территории можно изменить.

Зачастую нам приходится ее укреплять и убеждать девелопера в том, что это возможно. Если он в это не верит, то и вложения ресурсов в проект будут недостаточными, и сформируется безвыходная ситуация.

Отсюда вывод. Создать проект с хорошей добавленной стоимостью в локации с плохим имиджем можно, если:

▪️площадка обладает большим потенциалом с точки зрения объема застройки
▪️горизонт планирования девелопера распространяется на длительный период, хотя бы 5-7 лет (но лучше больше)
▪️девелопер ресурсный и умеет строить большими объемами
▪️он верит, что сформирует проект с добавленной стоимостью, и изначально так его позиционирует

Наша практика неоднократно это доказала.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Наш проект #Средалогия, в котором мы изучаем девелоперский вайб и то, как происходит развитие городов, продолжает набирать обороты.

Рад сообщить, что его поддержала такая интересная, яркая, самобытная девелоперская компания как GloraX. И ближайшие выпуски пройдут с ее непосредственным участием.

Логика, концепция, цели и задачи проекта остаются прежними. Мы изучаем среду городских пространств и #сценарии_жизни людей, чтобы зрители (а это прежде всего девелоперское и околодевелоперское сообщества) могли делать ее лучше.

Все выпуски «Средалогии» можно найти на YouTube и в ВК.

Некоторые из них посвящены отдельным девелоперским или урбанистическим элементам: набережным, детским площадкам. Другие — тому, как в развиваются целые города, причем с очень широкой географией: от Владивостока до Краснодара. Если весь проект или отдельные выпуски прошли мимо вас — рекомендую это исправить.

У меня достаточно противоречивое отношение к отраслевым конкурсам. Точнее, к тому чтобы участвовать в них в качестве члена жюри.

С одной стороны, это полноценная работа, которая требует достаточно серьезной отдачи ресурсов: причем не только временных, но и эмоциональных. В конце концов, это просто дорого для бизнеса, потому что то внимание, которое я мог направить своей компании, уходит на обработку и оценку проектов участников.

С другой стороны, я считаю, что такие конкурсы решают важную задачу — помогают девелоперскому продукту в нашей стране развиваться. Следовательно, и #сценарии_жизни людей с их помощью становятся чуточку лучше.

Кроме того, в последнее время в конкурсах участвует все больше региональных компаний, а вот жюри по-прежнему преимущественно столичное. Поэтому я со своими тюменскими корнями несколько балансирую эту историю.

В этом году я уже по традиции планирую поддержать премию REPA. Коллеги продлили прием заявок от участников до 31 января. Если вы еще не подали документы, рекомендую этим воспользоваться.

Как-то мы общались с Олегом Торбосовым @TorbosovLife (он был в нашем #GMKTalks in the Show, выпуск можно посмотреть здесь) и рассуждали, какая площадь должна быть у жилья, чтобы человек чувствовал себя в нем действительно комфортно.

Тогда мы сошлись, что на одного члена семьи должно приходиться минимум 50 квадратных метров общей площади квартиры. Допустим, если в семье пять человек, то площадь квартиры должна быть не менее 250 кв. м.

Таким параметрам соответствует, конечно, только элитная недвижимость…

Хорошая новость: средняя площадь элитной недвижимости в Москве продолжает расти. По данным за февраль 2025 года, средний метраж объектов в этом сегменте составил 155,2 кв. м, что на 11% больше, чем годом ранее.

Что ж, за богатых людей можно только порадоваться. Хоть у кого-то все хорошо. На 150+ кв. м можно сформировать очень хорошие, позитивные, конструктивные #сценарии_жизни.

Плохая новость: большинству людей, даже среднего класса, это не по карману… Очень жаль.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

У меня в голове не укладывается интерес сограждан к девелоперскому продукту в столь специфичном регионе как Таиланд.

Между тем, эта страна не просто возглавляет топ стран, в которых жители России покупают недвижимость… На нее приходится аж треть спроса.

Возможно, такая тенденция сложилась из-за неких заблуждений, которые есть у российского потребителя, или в силу того, что он приобретает недвижимость как инвестиционный актив, а не как место для постоянного проживания.

На мой взгляд, #сценарии_жизни, которые формируются там, принципиально отличаются от того, к чему мы привыкли здесь.

Я понимаю, когда люди покупают недвижимость, допустим, в Европе. Там сопоставимый климат. Не близкая, но в целом понятная ментальность. А Таиланд — это для русского человека абсолютно иной мир.

И меня это весьма смущает. А вы что думаете?

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта