Ну и теперь давайте посмотрим, какую доходность требуют инвесторы на рынке коммерческой недвижимости.

Здесь мы можем говорить, что о требуемой доходности, так как информация о капрейтах - это данные о фактически заключенных сделках, без переоценки по рынку, собираемая профильными организациями (и спасибо им за это).

По данным Commonwealth Partnership ставки капитализации находились в диапазоне 10.5-14%. Это подтверждается данными других уважаемых коллег и хождением админа в поля. Исторический капрейт по данным IBC Real Estate находится в районе 8-10%

Единственное, что может оправдывать такие низкие ставки капитализации - высокий закладываем долгосрочный темп роста доходов (long-term-growth-rate aka LTGR) объекта. Самый безопасный способ определения LTGR: взять ожидаемый сбалансированный реальный рост ВВП и прибавить целевую инфляцию. Для России это ~2% ВВП и 4% инфляция -> 6%.

Тогда ваша ставка дисконтирования становится 16.5-20%, при исторической 14-16%. При этом безрисковая ставка увеличивается почти вдвое, а недвижимость прибавляет 2.5-4%.

Но в недвижимости должна быть хоть какая-то премия за ликвидность, вы же не можете быстро слить логистический парк на 10 тысяч квадратных метров случайному физику в стакане.

То есть верхнеуровневого недвижимость воспринимается как не менее безопасный актив, чем государственные ценные бумаги. У этого, конечно, есть исторические предпосылки, но менее безумной ситуация не становится: владельцы торговых центров объявляют дефолт гораздо чаще, чем Российская Федерация. В конце концов, здания имеют физический износ (или чего похуже иногда случается, к сожалению).

В теории, капрейты должны были увеличиться до ~16%, но вряд ли это произойдет. У недвижимости есть аура самого безопасного актива из доступных, и вряд ли она исчезнет до снижения ставок Банком России.

5/5
#недвижимость
@unexpectedvalue

никаких лонгридов, просто пятничный мем

@unexpectedvalue

Несмотря на рост ключевой ставки до рекордных значений, нагрузка на корпоративных заемщиков могла снизиться за счет изменения временнОй структуры портфеля, либо ЦБ необходимо изменить методы сбора статистики

Дисклеймер: есть большая вероятность, что выводы в этом тексте ошибочны, так как основаны на некорректных данных ЦБ. Тем не менее, я решил, что нужно все равно выпустить этот текст, так как либо я прав, и тогда из анализа жесткости ДКУ упускается важный фактор, либо я не прав, и ЦБ необходимо изменить подход к сбору информации о структуре кредитных портфелей банков. Сплошные плюсы.

TLDR:

1️⃣ Мы не увидели пока никаких крупных дефолтов из-за значительного роста стоимости кредита. Но и не должны были.

2️⃣ Дефолт возникает, когда заемщик не может в срок совершить необходимый платеж. В платеж включаются как проценты (выросшие), так и тело долга (снизившееся). Необходимость погашать тело долга снизилась намного сильнее, чем сумма процентов.

3️⃣ Начиная с осени 2022 банки стали охотнее выдавать длинные кредиты (либо рассказывать об этом Банку России) из-за чего доля займов, выданных на срок более года выросла с ~30% до 50%.

4️⃣ Длинные кредиты с фиксированными ставками дольше остаются в портфеле (мощный анализ), что снижает скорость влияния ДКП на денежно-кредитные условия. Это должно было повлиять на оценку лагов ДКП но 3-6 кварталов остались догмой.

5️⃣ Рост доли кредитов с плавающей ставкой (флоутеров) должен был нивелировать этот эффект, но он был значительно компенсирован ростом срока обслуживания займа: проценты возросли, но потребность в наличных для оплаты тела долга снизилась.

6️⃣ В результате обязательный платеж по кредиту для бизнеса стал ниже на 30-40% (см. график).

7️⃣ Снижение требований к обслуживанию кредита могло послужить импульсом для роста спроса на этот кредит: пересидеть высокие проценты, без необходимости платить тело, зато успеть реализовать проекты, захватить долю рынка, переманить рабочую силу, выплатить себе дивиденды и т.п.

8️⃣ Ужесточение норматива краткосрочной ликвидности сумело переломить этот тренд за счет снижения сроков кредитования и роста ставок: как фиксированных, так спреда к КС для флоутеров (см. движения на графиках на ноябрь-декабрь 2024).

9️⃣ Несмотря на послабления по НКЛ у банков просто закончился капитал: норматив Н1.0 к концу 2024 года значимо снизился почти у всех крупнейших банков (в том числе и из-за дивидендов).

🔷Таким образом, потребность в очень жестких ДКУ, вызванная неадекватными темпами роста корпоративного кредитования закончилась в первом квартале 2025. Экономика больше не может ехать за счет роста предложения денег.

Задача банков теперь вернуть выданное, в том числе за счет инфляции. В такой ситуации, дефляционные риски впервые могут рассматриваться как равнозначные, а возможно даже и как более приоритетные.

1/7
@unexpectedvalue

Срочность выдаваемых кредитов резко упала осенью 2022. Мы писали об этом в конце 2023 года: взять длинные кредит выгоднее за счет оптимизации платежа.

При этом уверенно росла доля кредитов от 1 года до 3 лет, и свыше 3 лет.

2/7
@unexpectedvalue

Для расчета обязательного платежа мы оценивали средний срок по верхней и по нижней границе интервалов, которые дает Банк России здесь. Для кредитов свыше 3 лет был выбран потолок 5 лет.

Таким образом, нижняя граница выросла с 200 до 400 дней, верхняя граница с 400 до 800. Разброс достаточно большой, но мы здесь не ставим задачу дать точную оценку, достаточно лишь диапазона и изменений его максимумов и минимумов.

При этом информация по оборачиваемости портфеля говорит, что кредиты обслуживаются ближе к нижней границе интервала.

Брать корпоративный кредит на более высокий срок, а за тем гасить его досрочно, как правило, нерационально: в отличие от ипотеки физическим лицам здесь действуют штрафы за досрочное погашение. А так как значительно число кредитов - это флоутеры, то потребности рефинансироваться в связи со снижением ставки нет.

Расчет скорости погашения флоутеров выглядит не очень надежным индикатором, но можно попробовать сгладить до среднегодового темпа погашений.

3/7
@unexpectedvalue

Флоутеры в выдачах и в портфеле стали доминировать в начале 2024 года. Это время, когда ожидания скорого снижения ставки были на пике, в том числе подогреваемые собственным среднесрочным прогнозом Банка России

Банки при этом, вероятно, не сильно верили в скорое снижение ставок. Дополнительно банки подкопили значительную прибыль по итогам 2023 года, что позволило кредитному буму продолжиться, хотя ставка 16% уже тогда воспринималась как чрезмерно высокая.

Судя по тому, как сошлись графики доли фиксов по портфелю и выдаче, можно предположить, что длинных фиксов практически не осталось. Как минимум на рыночных условиях.

4/7
@unexpectedvalue

Фиксированные росли в целом совместно с КС, но здесь не было такого скачка, как во флоутерах. Вероятно, по фиксам оставались только старые кредитные линии, из-за чего трансмиссия здесь проходила медленнее.

При этом оценки средней на основе таблиц со структурой по диапазонам ставки таблиц со структурой по срочности достаточно сильно отличаются. Диапазоны дают более адекватную рынку оценки, поэтому остановимся на них.

5/7
@unexpectedvalue

Во флоутерах мы видим стабильность относительно спреда к КС практически весь период за исключением февраля-марта 2022. Здесь математический эффект, т.к. мы смотрим спред к средней КС за месяц.

Странная форма кривых осенью 2024 - это тоже методологический эффект: из-за роста КС и влияния НКЛ сильно выросли объемы в диапазоне «Свыше 24%», где для целей анализа был установлен потолок 29%.

Ужесточение НКЛ привело к росту спредов к КС примерно на 3п.п. В такой ситуации рассуждения, что на ЦБ надавили в декабре выглядят слабо: жесткость условий сильно выросла и без повышения ставки до 22%.

6/7
@unexpectedvalue

Тут, конечно, нужен более глубокий анализ, но верхнеуровнево мы видим снижение достаточности капитала (норматив Н1.0) практически у всех крупнейших банков.

Даже если спрос на кредиты еще сохранится, банкам тяжелее его удовлетворить -> доступность кредитов снизилась -> жесткость денежно-кредитных условий выросла и без роста КС.

Единственная опция для продолжения кредитного бума - отменить дивиденды Сбера (это такой юмор, не паникуйте, розничные инвесторы).

Таким образом, можно сказать, что кредитный импульс корпоративного сектора исчерпался, и Банк России может постепенно начинать цикл снижения.

UPD: как справедливо заметили в комментариях, у нас еще и антициклическая надбавка впереди

7/7
@unexpectedvalue

Как обычно перед з̵̭͕̖̖̩͓͖͗͋̓̽̋͛̈́͆́ ͖̯̟а̵̟͉͚̾͐͒͑̔͋̄̂̇̚ с҉͂ ̠̣̜͍̣͖̝̖̠̯̟͖͍̪͖̇͑̋͗̀̏̉̋̆͌ͅе̷͈͕͖̣̞̋͑̐̀д҉̣͚͇̣͔͓̃͆̇͗а̴̮̗͓̮̣̱͔̖͎̙͚̥̟̋̋̉̏̃̉̎̐̓ͅн̶̪̦̮̲̦̭͕̙̭͈̫̠̙̞̐̈͂̃и҉͛͗͂̂̄ ̖̥͉̣̠͉͕̙͌̎͆̾̑̀̀̓̐е̴̩̮͈͕͕̤͕̰͎̍̀͆́̀̍͗̀͑̾̐м̶͒̈́̽̽̆̆̅̄͗̃̈́̀ ͕͖͎͚̘̰̞̘̘̘ т̵̌͒̋̾͌̆̂̎̏̀́͒̚̚ ̟͎͎̰̲̗е̶̬̫͓͉͂͂͐͛з҈́ ͋̈̈͋̇̀͗̾̒ ̰̞͓̫̝̣̔̒й̵̝̥͕̟̙̌̐͗̚ с҈̀̀̇̔́ ̲̩̠̭͉̘̰̤̣͇̣̞̯̮ͅн̶̦͍̤̙̤͔̰̬͈̝̩̃͛͑̂͛́̇͗́̑̒͗̇͆͋̎ͅо҉ ͓̱̜͕̥̯̖̥̌̈́͆́̎͒̔



КАК БОРОТЬСЯ С РОСТОМ СТАВКИ:

Всем заемщикам! Отличная идея как бороться с ценами на кредиты! Цены на кредиты стремительно растут , еще немного и мы увидим 30-40 % за год, а может быть и больше. В Европе заемщики пытались бороться со ставками акцией "Не бери кредит один день", которая
прошла несколько месяцев назад. Производители денег лишь посмеялись над этим, понимая, что долго продолжаться это не может: последствия для заемщиков окажутся более пагубные, чем для кредиторов.
Но на основе этой акции возникла идея новой, куда - более эффективной! Когда ставки продолжают расти с такой удручающей стабильностью – мы должны принимать меры! Чтобы сделать это без каких - либо неудобств для себя, возникла такая идея: В течение двух месяцев НЕ БЕРЕМ ПОТРЕБ и ИПОТЕКУ в отделениях КРУПНЕЙШЕГО КРЕДИТОРА региона: допустим Сбербанк. Если кредиты не будут брать долгий период – кредитор будет вынужден снижать ставки. Когда они снизят ставки – другие кредиторы будут вынуждены сделать то же самое!
Но для достижения эффекта, нам нужно, чтобы эти банки лишились действительно тысяч клиентов. Несмотря на кажущуюся сложность, этого довольно легко достичь! Читайте дальше, чтобы узнать, что необходимо сделать! Отправьте это сообщения 30 своим знакомым! Если каждый из них перешлёт его хотя б следующим десяти (30 х 10 = 300) и так далее, то уже на 6-м кругу это сообщение достигнет 3 млн людей. Просто пересылайте это сообщение и люди перестанут потреблять. Это всемирная акция! Если каждый, кому надоело платить банкам бешеную цену за деньги из принтера СВОЕЙ Земли, перешлёт это сообщение следующим 10 людям – уже через неделю в этой акции будут участвовать 300 МИЛЛИОНОВ человек ! Могу спорить, что ты и не предполагал, что в тебе есть такой потенциал? В народе есть сила под которой сломается любая большая корпорация и даже система! Пусть сетевой маркетинг наконец-то заработает на пользу всем! Поверить и следовать акции! Поверь в свои силы и просто перешли, ПЕРЕШЛИ! этот текст дальше!

ДО КОНЦА июня НЕ КРЕДИТУЕМСЯ В Сбербанке!!!»

Думаю, в этом есть смысл. Ну а «Сбербанк»? Ничего личного - просто есть почти во всех регионах. Они то нас не жалеют! И не надо выступать с акциями протеста, чтобы они над нами в очередной раз посмеялись. Тихо, тупо объезжаем их отделения и ждем, когда у них мозги заработают. И помните - 50 базисных пунктов не кат - пусть возвращаются хотя бы к прежним ставкам в 16 % годовых.

@unexpectedvalue

Аналитики, поставившие на снижение ставки, ориентируясь только на вайбы, сейчас такие:

@unexpectedvalue

Торжественно открываем лучшую неделю для экспертов и экономических журналистов🎉

@unexpectedvalue